9 أسئلة لطرحها بنفسك قبل توظيف واحد
1. هو تأجير الممتلكات بالقرب من منزلك؟
كلما زاد عدد الأميال بينك وبين عقارك الاستثماري ، كلما كان من الصعب إدارته. إذا كان سكنك الأساسي في ولاية إلينوي وممتلكاتك المستأجرة في فلوريدا ، فسيكون من الصعب عليك العثور على المستأجرين ، للتعامل مع شكاوى المستأجرين ، والاستجابة بسرعة لحالات الطوارئ ، والعناية بقضايا الصيانة ، وحتى التأكد من أن الإيجار جمعت في الوقت المناسب.
الوقت الذي يستغرقه الوصول إلى الخاصية وتكلفة الوصول إلى هناك سوف تضيف أيضا. في مثل هذه الحالات ، فإن تعيين مدير عقارات جيد يمكن أن يكون منطقيًا ويوفر فعليًا المال.
2. كم عدد الوحدات التي تملكها؟
مع زيادة عدد الوحدات التي تملكها ، عليك أيضًا القيام بمسؤولياتك. كلما زاد عدد المستأجرين لديك ، زادت مشكلات الصيانة والشكاوى والوظائف الشاغرة التي يتعين عليك التعامل معها. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كانت وحداتك موزعة على عدة مواقع ، فستقضي مزيدًا من الوقت في إدارة التدفق النقدي لكل عقار على حدة ، بالإضافة إلى الانتقال فعليًا من العقار إلى العقار للتعامل مع المشكلات.
3. كم خبرة هل لديك إدارة الممتلكات؟
إذا كنت ترغب في الاستثمار في العقارات ، ولكن لا تعرف أول شيء عن إدارة الممتلكات ، فإن تعيين مدير عقارات ذي خبرة يمكن أن يكون هو الاختيار الصحيح لك. يمكن أن يصبح التعلم أثناء الذهاب مكلفًا جدًا.
بالنسبة للمستثمر العقاري الذي بدأ للتو ، فإن توظيف مصلح خطأ أو أخذ وقت طويل لملء الوظيفة الشاغرة يمكن أن يأكل بسرعة في دخلك المحتمل.
يمكن أن تؤدي الأخطاء ، مثل اتهامك بالتمييز لأنك لم تفهم قوانين الإسكان العادل ، أو كونك شخصًا فقيرًا لعدم حصولك على الحرارة الثابتة في الوقت المناسب ، إلى زوال استثماراتك.
من المهم أيضًا ملاحظة أن تعيين مدير عقارات سيئ يمكنه أيضًا تدمير الاستثمار.
هذا هو السبب في أنه من المهم للغاية القيام ببحثك وإجراء فحص شامل لمدير العقار إذا قررت أن تعيين شخص ما مناسب لك.
4. يمكنك أن تتعهد لاستئجار مدير الممتلكات؟
قبل استئجار مدير الممتلكات ، تحتاج إلى تقييم أموالك . مديري العقارات ليست حرة. سيقوم المديرون بفرض رسم ، في المتوسط ، بين 4٪ و 10٪ من إجمالي الدخل الشهري للعقار. رسم نموذجي لعقار تأجير الأسرة الواحدة هو أقرب إلى 10 ٪. تتراوح رسوم خاصية 10 وحدات أو أكثر بين 4٪ و 7٪.
على سبيل المثال ، قد يكون للمنزل العائلي الوحيد الذي يبلغ دخله الإجمالي 1000 دولار شهريًا ، رسوم إدارة تبلغ 10٪ ، أو 100 دولار ، في حين أن رسوم 5٪ ستكون 50 دولارًا فقط. في هذا السيناريو ، فإن دفع مبلغ 50 دولارًا شهريًا لمدير الملكية لإدارة أحد المواقع لن يكون حافزًا كافيًا لجذب محترف ذي جودة عالية. ومع ذلك ، بالنسبة للخصائص الكبيرة ، بافتراض أن الدخل الشهري هو 20،000 دولار ، فإن رسوم الإدارة بنسبة 5٪ ستكون 1000 دولار ، ويجب أن تكون كافية لجذب محترف محنك.
بعض مديري العقارات سيحاسبون أيضًا رسوم توظيف المستأجرين ، وهي مكافأة لإيجاد مستأجر. هذه الرسوم تختلف من بضع مئات من الدولارات إلى ما يصل إلى إيجار شهر واحد.
5. هل لديك الوقت لإدارة الممتلكات الخاصة بك؟
إذا كان لديك وظيفة بدوام كامل أثناء الاستثمار في العقارات وببساطة لا يمكن أن تعطي الممتلكات الخاصة بك الاهتمام الذي يحتاج إليه ، يمكن أن يعتمد نجاح الاستثمار الخاص بك على التعاقد مع مدير عقارات جيد.
أيضا ، ندرك أن الوقت هو المال وإدارة الممتلكات يستغرق وقتا طويلا. إذا كنت تشعر أن الالتزامات اليومية لإدارة الممتلكات تأخذ وقتًا قد يستغرق وقتًا أفضل في إنفاق المزيد من الأموال في عملك الآخر ، أو البحث عن استثمارات أخرى ، فقد يكون تعيين مدير خارجي هو الخطوة المناسبة لك.
6. هل أنت على استعداد لإعطاء السيطرة؟
يمكن لمديري العقارات أن يكونوا مسؤولين عن كل شيء من تحصيل الإيجار إلى إيداع الضرائب على العقار. هل أنت على استعداد لمنح شخص آخر الكثير من السيطرة؟ في حين قد يكون لديهم الخبرة وقطعة من الورق التي تقول أنها معتمدة ، هل لديهم نفس الشغف لاستثمارك؟
7. هل أنت على استعداد لتحمل مسؤولية مدير الممتلكات؟
كما أن مديري العقارات لديهم القدرة على اتخاذ القرارات نيابة عنك ، يمكنهم أيضًا ارتكاب الأخطاء نيابة عنك ، والأخطاء يمكن أن تكلفك الكثير.
غالبًا ما يكون لعقود إدارة الممتلكات ما يسمى بند "لا ضرر" والذي يقصد به حماية المدير ، إلا في حالات الإهمال الجسيم ، عن طريق وضع المسؤولية على مالك العقار.
على سبيل المثال ، ينتهك مدير الممتلكات قوانين الإسكان العادل عند البحث عن مستأجرين ولديه شكوى مرفوعة ضدهم. بصفتك مالك العقار ، على الرغم من أنك لم ترتكب المخالفة ، فقد قمت بتوظيف الشخص الذي قام بذلك ، لذا فقد تكون مسؤولاً عن ذلك.
8. هل لديك معدل شغور عالية أو مشاكل في التدفق النقدي الخاص بك؟
يتمتع مديرو العقارات الجيدون بالمهارة في العثور على المستأجرين وفحصهم بسرعة ، وسيكون لديهم شبكة من المصلحين الموثوقين والفعالين التكلفة للتعامل مع حالات الطوارئ. كما أن معظم مديري العقارات المحترفين سوف يفهمون أيضًا قانون المالك والمستأجر ، مما يقلل من خطر الدعوى القضائية.
9. ما هو التسامح الخاص بك للتعامل مع المستأجرين؟
هل التوتر في التعامل مع قضايا الإخلاء والشكاوى والصيانة التي تؤثر عليك؟ مديري العقارات لديهم مهارات في التعامل مع النزاع بين المستأجرين والمستأجرين. لديهم فهم لقانون المالك والمستأجر ويمكن أن تكون بمثابة وسيط ، أو عازلة ، عن المشاكل. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كان المستأجر يعرف أنهم يتعاملون مع طرف ثالث ، فإنهم قد يتصرفون بشكل احترافي أكثر.
ليس عليك تعيين مدير عقارات لمجرد أنك جديد في الاستثمار العقاري أو لديك العديد من الوحدات أو تواجه مشكلة في ملء الشواغر. غالباً ما تكون التجربة الشخصية أفضل معلم ويجب أن يبدأ الجميع في التعلم في مكان ما. إذا قمت بتثقيف نفسك حول الاستثمار في الممتلكات ، اطلب نصيحة الآخرين ورغبة قوية في إدارة الممتلكات الخاصة بك بشكل جيد ، وهناك احتمالات ، سوف تنجح.