ما الذي يمكن تطويره على الأرض؟
إمكانات ما يمكن استخدامه للأرض لا حصر لها.
وبينما تقيد متطلبات تقسيم المناطق ما يمكن بناؤه على قطعة أرض محددة ، بشكل عام ، يمكن تطوير أي شيء على قطعة أرض خام. فمثلا:
- منزل عائلة واحدة
- متعدد الأسرة الرئيسية
- مساحة المكتب
- مساحة تجزئة
- مختلط التجزئة والفضاء السكني
- الفندق
- منتجع
- ستريب مول
- مستشفى
- مجمع تجاري
- مزرعة
- ساحة لانتظار السيارات
ما هو هدفك في شراء الأراضي؟
قبل أن تشتري قطعة أرض فعليك أن تقرر ما هو هدفك للاستثمار. هناك العديد من الاستراتيجيات المختلفة التي يجب أخذها في الاعتبار ، وهي ليست بالحجم المناسب لكل المقاييس. يمكن أن يكون هناك مستثمران مختلفان مقاربتان مختلفتان تمامًا لنفس قطعة الأرض. بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون للمستثمر نفسه نهجين مختلفين لقطعتين أرضيتين مختلفتين.
هنا سبع استراتيجيات للنظر عند شراء الأراضي:
1. البيع والشراء:
في هذا النهج ، أنت تقلب أساسًا الأرض. أنت تعتقد أنك اشتريت الأرض أقل من القيمة السوقية وتأمل في العثور على مشترٍ آخر يرغب في الدفع بأكثر من قيمة السوق أو أكثر.
كنت تأمل في بيع سريع مع القليل من العمل الإضافي على الأرض من جانبك.
2. شراء مع الاستمرار:
في هذا النهج ، تشتري الأرض وتحتفظ بها لفترة من الزمن. أنت تعتقد أن الأرض ستقدر قيمتها. سيظل عليك دفع الضرائب على الأرض ، بالإضافة إلى أي تكاليف إضافية للحفاظ على الأرض خلال هذه الفترة.
هذا هو نهج مشترك في المناطق التي يتم إعادة فتحها. يشتري المستثمر الأرض على أمل أن يتمكنوا من بيعها إلى مطور في المستقبل حيث تصبح المنطقة أكثر شعبية.
3. شراء وتطوير وعقد:
في هذا النهج ، أنت تشتري قطعة أرض خام بهدف تطوير الأرض بنفسك. على سبيل المثال ، يمكنك بناء مجمع من المنازل التي ستؤجرها للمستأجرين السكنيين. يمكنك أيضا أن تقرر بناء مركز تجاري ، يمكنك تأجيره للمستأجرين بالتجزئة. قد يكون هناك خيار آخر لتطوير وجبة الإفطار التي ستديرها وتديرها.
4. شراء ، زراعة وعقد:
في هذا النهج ، أنت مهتم أكثر باستخدام الأرض الفعلية ، من بناء الممتلكات على الأرض. على سبيل المثال ، قد ترغب في زراعة المحاصيل على الأرض ، واستخدامها للثروة الحيوانية ، وإنشاء مزرعة لشجرة عيد الميلاد أو إقامة كرم. أنت ستدير الأرض بفاعلية وتأمل في جني أرباح من الأرض التي يمكن أن تنتجها.
5. شراء ، من خلال الذهاب عملية استحقاق وبيع:
في هذا السيناريو ، سوف تشتري الأرض ثم تمر عبر عملية تخصيص الخاصية لاستخدام محدد. على سبيل المثال ، قد تكون هناك قطعة أرض مخصصة للاستخدام التجاري ، ولكن الآن بعد أن تطورت المنطقة ، سيكون موقعًا ممتازًا لمبنى سكني جديد مرتفع.
إذا كنت قادراً على إعادة تخصيص الأراضي للاستخدام السكني ، فستجعل الأرض أكثر قيمة للمطورين المحتملين وأكثر استحساناً ، لأنها خطوة إضافية لا يتعين عليهم القيام بها بأنفسهم.
6. شراء وتطوير وبيع:
في هذه الحالة ، تشتري الأرض بقصد تطوير الأرض بنفسك ومن ثم بيعها إلى مستخدم نهائي. على سبيل المثال ، تشتري الأرض وتبني منزلاً جديدًا للبناء ثم تبيعه إلى مشتر يريد أن يعيش فيه. كمثال آخر ، قمت بإعداد كرم وبيعه للمشتري الذي سيدير الكرم ويديره.
7. شراء وتطوير واستئجار:
أخيرا ، يمكنك تطوير الأرض ثم تأجير الأرض لشخص آخر. على سبيل المثال ، يمكنك شراء الأراضي وتقرر وضع موقف للسيارات عليها لأنه لا يوجد موقف سيارات واسع في المنطقة. يسأل مالك إحدى ممتلكات العائلات القريبة ما إذا كان بإمكانهم استئجار الكثير منك لأنهم لا يملكون مواقف كافية للمستأجرين.
المخاطر التي يجب مراعاتها عند شراء الأراضي
بالتأكيد قطعة أرض غير مطورة يبدو أنها تحمل إمكانيات لا حصر لها. ومع ذلك ، ستكتشف قريبًا أن هناك العديد من القيود والتحديات التي ستواجهها عند محاولة تطوير هذه الأرض أو بيعها. قد تقيد الحكومة نوع الملكية التي يمكن بناؤها أو الطريقة التي يمكن بها استخدام الأرض. قد تواجه مشاكل بيئية ، مثل الفيضانات أو الملوثات.
فيما يلي خمسة مخاطر لشراء الأراضي لتكون على بينة من:
1. تصنيف التقسيم
إحدى المشاكل الرئيسية التي يمكن أن تواجهها عند شراء الأراضي هي مسائل تقسيم المناطق مع طريقة استخدام الأرض. كل بلدة لديها خطة استخدام الأراضي. هذا يقسم المدينة أساسا إلى مناطق مختلفة بما في ذلك الاستخدام التجاري والسكني والزراعي والصناعي والتاريخي أو حتى المختلط.
استخدام الأرض:
القضية الأولى التي سيتعين عليك التعامل معها هي الطريقة التي يمكن بها استخدام الأرض. إذا كانت الأرض مخصصة للاستخدام السكني وتخطط لبناء مبنى سكني على الأرض ، فلا مشكلة لديك.
ومع ذلك ، إذا كنت تريد تغيير طريقة تقسيم الأرض ، فقد تكون هناك معركة بين يديك. على سبيل المثال ، يتم تخصيص الأرض للاستخدام السكني وترغب في إنشاء عقار تجاري على الموقع. بعض تصنيفات تقسيم المناطق هذه قديمة منذ عقود ، لذا قد تكون البلدة مفتوحة لإعادة تصنيف الأرض إذا كانت الوظيفة الجديدة منطقية مع تخطيط المدينة الحالي. في أوقات أخرى ليس من السهل.
سيكون عليك تقديم التماس إلى المدينة من أجل إعادة تصنيف الأراضي. سوف ترغب العديد من البلدات في إظهار أنه قد حدث تغيير جوهري في الحي مما يضمن التغيير في تقسيم المناطق. سيكون عليك تقديم اقتراح حول ما ستقوم ببنائه على الموقع. يجب أن تُظهر أن تطورك يتوافق مع خطة تطوير الأراضي الموجودة في المدينة ، وأنه لن يكون لها أي آثار سلبية ، مثل التسبب في الفيضانات أو زيادة عدد الزيارات في المناطق المجاورة.
سيكون هناك على الأرجح جلسة استماع عامة. حتى لو كان بإمكانك الحصول على مجلس المدينة على متن الطائرة ، فقد يكون هناك قتال منفصل بين يديك وبين الجيران الذين سيقدمون العريضة لمنعك من القدرة على البناء.
2. قيود التقسيم
العامل الثاني الذي يجب مراعاته عند شراء الأراضي هو حجم التطوير الذي سيسمح لك ببنائه.
متطلبات النكسة:
عادة ما يكون هناك رمز يتطلب بناء موقعك على مسافة معينة من خطوط الممتلكات المجاورة. وهذا يشمل الجبهة ، والتي من المرجح أن الشارع والجانبين والظهر. يجب بناء الهياكل الدائمة ، مثل المنزل أو المرآب أو سطح السفينة ، على مسافة معينة من خطوط الممتلكات.
اعتمادًا على حجم القطعة التي تبحث عنها ، قد يؤثر ذلك بشكل كبير على حجم البنية التي يمكن بناؤها ، مما يجعلها لا تستحق الاستثمار.
تغطية الكثير:
هذا الرمز موجود لمنع مشاكل الفيضانات. يجب أن يكون هناك نسبة معينة من الكمية التي لم يتم تغطيتها ، حيث أن المطر لديه القدرة على التسرب في التربة بحيث لا تغمر الممتلكات المجاورة.
نسبة المساحة الأرضية:
سيتم إضافة لقطات مربع من كل طابق من الممتلكات ، (بعض البلدات تشمل الأقبية ، والبعض الآخر لا) معا ، ومن ثم تقسيمها حسب حجم اللوت. لا يمكن أن تكون مساحة الأرضية الإجمالية سوى نسبة معينة من حجم اللوت ، والتي ستحددها كل مدينة.
ارتفاع:
تحتاج إلى معرفة ارتفاع البنية التي يمكنك بناءها. إذا كنت تخطط لبناء مبنى من ثلاث عائلات ، لكن البلدة لن تسمح بأكثر من طابقين في ذلك الموقع ، فإن الاستثمار لن يكون مفيدا لك.
المباني الملحقة:
سيكون هناك قيود على قانون حجم ومكان الهياكل مثل المرائب والظائف. قد يكون هناك حاجة إلى عدد أماكن وقوف السيارات التي يجب أن تكون لديك للعقار. قد تتطلب بعض المدن حتى هذه الأماكن لتغطيتها.
3. القضايا البيئية
الخطر الثالث لشراء الأراضي الخام هو أنك لا تعرف ما يكمن تحت التربة. هل يمكن أن تواجه مستويات عالية من الرادون أو الأسبستوس. قد تكون التربة غير مستقرة وغير صالحة للبناء عليها. إذا كنت تبني على تربة غير مستقرة ، فقد يتسبب ذلك في تشقق الأساس .
يمكن أن تقع الأرض في منطقة الفيضان. لن تكون هذه نهاية العالم إذا كان يمكنك رفع الملكية أو تغيير درجات التربة لمنع الفيضانات. التأمين على الفيضانات مكلف للغاية ويمكن أن يكون قاطع الصفقات للمشترين المحتملين.
هناك استثناءات ، ومع ذلك. يقع الكثير من هوبوكين بولاية نيوجرسي في منطقة فيضان ، ولكن نظرًا لقربها من مدينة نيويورك ، تعتبر الأرض في هذه المنطقة ذات قيمة كبيرة.
4. الوصول إلى المرافق
ما مدى سهولة الحصول على المرافق في الموقع؟ وهذا يشمل الصرف الصحي والمياه الجارية والكهرباء والغاز والهاتف والكابل والإنترنت. هل العقارات المجاورة لها هذه الخدمات ، أو هي قطعة الأرض الخاصة بك في وسط أي مكان.
إذا كانت الممتلكات الخاصة بك في منتصف أي مكان وليس لديها إمكانية الوصول إلى خط الصرف الصحي ، فيمكنك إجراء اختبار الترشيح على التربة لتحديد ما إذا كان يمكن تركيب نظام إنتاني على العقار. يحدد هذا الاختبار مدى سرعة تصريف المياه عبر التربة. بافتراض أن الأرض تمر باختبار الترشيح ، سيكون عليك أيضًا حفر بئر لمياه الشرب ، والتي ستتكلف خمسة أرقام بسهولة.
يمكن الحصول على هذه المرافق على الممتلكات الخاصة بك أن يكون نفقات كبيرة. إذا كنت غير قادر على الوصول إلى المرافق الضرورية ، فهي كارثة لأي تطور محتمل كنت تفكر فيه.
5. لا دخل ، ولكن النفقات
عندما تشتري أرضاً خامدة ، لا يوجد شيء على الأرض ، لذلك فهي لا تولد الدخل. من الصعب الحصول على قرض على أرض خالية ، لذلك من المرجح أن تدفع مبالغ نقدية للأرض ، تاركة الكثير من الأموال مربوطة في الاستثمار.
لا يوجد دخل يتم إنشاؤه ، لكنك ستظل مسؤولاً عن النفقات على الأرض. سوف تكون النفقات الرئيسية الضرائب. قد تضطر أيضا إلى دفع للحفاظ على الأرض ، مثل قطع العشب بانتظام.