تعلم كيف يمكن لعقار الدخل أن يؤدي إلى الأموال الكبيرة في حسابك المصرفي
فيما يلي خمسة أسباب تجعل خاصية الدخل استثمارًا مربحًا.
1. أنت رئيس ممتلكات الدخل
عندما تقرر الاستثمار في عقار دخل ، فإنك تصبح رئيسك الخاص. يمكنك اختيار الملكية التي تستثمر فيها ، والمستأجر الذي سوف تستأجره ، ومقدار ما ستحصل عليه من إيجار ، وكيف ستدير الممتلكات وتحافظ عليها ككل.
في المتوسط من 9 إلى 5 وظيفة ، فأنت تخضع لرغبات رئيسك في العمل والبنية التحتية للشركة بشكل عام ، مثل الالتزام بزي رسمي. وبصفتك رئيسك الخاص ، يمكنك الاستيقاظ في الساعة 11 صباحاً وارتداء ربطة عنق من Kermit الضفدع إذا اخترت ذلك.
السهم أو صندوق الاستثمار المشترك هو مثال آخر. على الرغم من أنه يمكنك اختيار الأسهم أو الصناديق الاستثمارية للاستثمار ، إلا أنك ما زلت تسمح لشخص آخر بإدارة أموالك والتحكم فيها.
2. تقدير محتمل لأصول عالية الاستدانة
إن الرفع المالي ، حسب شروط المواطن العادي ، يعني أنك تستثمر مبلغًا صغيرًا نسبيًا من أموالك الخاصة ، وتستعير الباقي ، من أربع إلى عشرين مرة أكثر من المقرض. إذا قمت بشراء عقار باستخدام ديون أكثر بكثير من حقوق الملكية ، يقال إن الاستثمار "مرتفع للغاية".
لنلقِ نظرة على مثال لكيفية زيادة رصيد أحد الأصول لزيادة عائدك المحتمل:
إذا كان لديك 10،000 دولار للاستثمار في عقار ، يمكنك عندئذ استخدام الرافعة المالية واقتراض 90،000 دولار من أحد البنوك. من خلال الجمع بين أموالك وأموال البنك التي تم إقراضها ، يمكنك الآن شراء أصل بقيمة 100،000 دولار.
سنفترض أنه في كل عام ، لمدة 10 سنوات ، ستقدر ممتلكاتك الاستثمارية بنسبة 5 ٪. هنا حيث القدرة على الاستفادة من الفوائد لك. التقدير على أصل 100،000 دولار ، وليس فقط 10،000 دولار من أموالك الخاصة.
مثال:
السنة 0: 100000 دولار
* 1.05 (تقدير)
السنة 1: 105000 دولار
* 1.05
السنة الثانية: 110،250 دولارًا
... السنة العاشرة: 162،889 $
لذا ، بعد 10 سنوات ، ستزيد قيمة عقارك بنحو 63،000 دولار. وبالتالي ، كنت قد حولت استثمارك البالغ 10000 دولار إلى أكثر من 60.000 دولار من ربح التقدير ببساطة عن طريق استخدام الرافعة المالية.
3. إيجار الدخل هو المال في جيبك
إذا افترضنا أنك تستثمر في عقار دخل لتحتلها مع مستأجرين ، فستتمكن من الحصول على دخل الإيجار.
افترض أن لديك مستأجر واحد. أنت تهمة هذا المستأجر 1100 $ في الشهر في الإيجار. دفع الرهن العقاري الخاص بك PITI هو 700 دولار في الشهر. وبالتالي ، فإن طرح 700 دولار من 1100 دولار سيترك لك 400 دولار للدخول إلى جيبك كل شهر ، أليس كذلك؟ ليس تماما.
من هذا 1100 $ ، سوف تحتاج إلى افتراض حوالي 5 ٪ في تكاليف الصيانة الشهرية و 5 ٪ في تكاليف الشواغر . لذلك ، ستضع 110 دولارات في حساب مصرفي محدد كل شهر للتعامل مع مشكلات الصيانة وتكاليف الوظائف الشاغرة المحتملة. عندما يقال ويفعل كل شيء ، سيكون لديك حوالي 290 دولار كل شهر تذهب مباشرة إلى جيبك!
مثال:
1100 دولار (الإيجار الشهري)
- 700 دولار (دفعة رهن شهري PITI)
= $ 400
- 110 دولار (لقضايا الصيانة والشواغر
= $ 290 (دخلك الشهري السلبي من العقار المؤجر)
4. سوف المستأجرين الخاص بك إطفاء الرهن العقاري الخاص بك بالنسبة لك
النوع الأكثر شعبية من القرض هو الرهن العقاري لمدة 30 عاما معدل ثابت . لديه سعر الفائدة الذي سيبقى على حاله طوال فترة القرض البالغة 30 عامًا. في بداية القرض ، يتم دفع المزيد من المال إلى الفائدة من رأس المال ، ولكن بحلول العام 15 ، تقترب من 50/50. لذلك ، كلما طالت مدة ملكيتك للممتلكات ، كلما زادت قيمة القرض الذي يدفعه المستأجرون لديك ، وكلما زاد ثروةك أنت.
لنفترض أن لديك قرضًا مصرفيًا بقيمة 90،000 دولارًا أمريكيًا مع دفعة شهرية قدرها 500 دولار أمريكي. في السنة الأولى ، سيذهب حوالي 385 دولار من هذا المبلغ لدفع الفائدة ، في حين أن 115 دولار سوف تذهب نحو سداد أصل القرض.
مثال:
115 دولارًا (دفعة أساسية شهرية) * 12 (شهرًا) = 1،380 دولارًا (التخفيض الأساسي للسنة)
90،000 دولار (قرض أصلي)
- 1،380 دولار (مدفوعات رأس المال بعد عام واحد)
= 88،620 $ (رصيد القرض بعد عام واحد)
وبحلول عام 15 ، فإن ما يقرب من 270 دولار من دفعات الرهن العقاري الشهرية سيذهب إلى الفائدة ، في حين أن المبلغ المتبقي هو 230 دولارًا تجاه المدير.
230 دولارًا (دفعة أساسية شهرية) * 12 (شهرًا) = 2760 دولارًا (التخفيض الأساسي للسنة)
كل عام تملك فيه هذا العقار ، فأنت تستخدم أموال المستأجر لتسديد ديونك. من خلال تقليل مبلغ القرض الخاص بك ، سوف تقوم ببناء الثروة حيث يمكنك في نهاية المطاف الوصول إلى هذه الأموال إما عن طريق إعادة تمويل قرضك أو عن طريق بيع العقار.
5. الشطب الضريبي الضخم لخاصية الدخل
كمالك تأجير الممتلكات ، يحق لك خصومات ضريبية ضخمة. يمكنك شطب الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك أو على أي بطاقات الائتمان المستخدمة في الشراء للممتلكات. يمكنك شطب التأمين الخاص بك ، وإصلاحات الصيانة ، ونفقات السفر ، أي الرسوم القانونية والمهنية ، وحتى الضرائب على الممتلكات الخاصة بك. يمكنك رؤية قائمة أكثر شمولاً على Nolo.com
بالإضافة إلى جميع هذه الخصومات ، تسمح لك الحكومة أيضًا بتخفيض سعر الشراء للممتلكات الخاصة بك استنادًا إلى جدول الإهلاك المحدد ، حتى إذا كانت الممتلكات الخاصة بك تقدر قيمتها بالفعل.
باستخدام المثال الوارد أعلاه ، تتلقى 3.480 دولارًا أمريكيًا من دخل الإيجار للسنة (290 دولارًا شهريًا * 12 شهرًا). إذا قمت بعمل هذا المال في وظيفة عادية أو في سوق الأوراق المالية ، فستفقد جزءًا كبيرًا منه لدفع ضرائب الدخل. ومع ذلك ، من خلال امتلاكك لعقار مستأجر ، يمكنك تعويض الدخل الذي يبلغ 3.480 دولارًا مع مصروف الإهلاك لممتلكاتك ، وبالتالي القدرة على تقليل أو إلغاء مبلغ الضرائب الذي يتعين عليك دفعه مقابل دخل الإيجار هذا.
تحدث إلى المحاسب لتحديد جميع الضرائب المحددة الخاصة بك.
كونك مالكًا لدخل عقاري التزامًا كبيرًا ، ولكن إذا تم التعامل معه بشكل صحيح ، فإن هذا الالتزام الضخم يمكن أن يجلب مكافآت مالية كبيرة بنفس القدر.