الرافعة المالية هي استخدام الأدوات المالية المختلفة أو رأس المال المقترض لشراء و / أو زيادة العائد المحتمل لاستثمار - يستخدم هذا المصطلح في كل من وول ستريت وفي سوق العقارات في الشارع الرئيسي.
أسهل مثال على العقارات هو الرهن العقاري ، حيث تستخدم أموالك الخاصة للاستفادة من عملية الشراء. في معظم الحالات ، تحصل على دفعة مقدمة بنسبة 20 ٪ (وتاريخ ائتماني جيد) تحصل على 100 ٪ من الممتلكات والمنزل الذي تريده . بعض برامج الرهن العقاري قد تسمح لك حتى اخماد أقل.
إذا كنت مستثمرًا عقاريًا ، فقد تكون تعمل في إطار شراكة وقد يقوم الشركاء بطرح جميع الأموال ، أو قد يكون البائعون على استعداد لتمويل بعض سعر الشراء للممتلكات التي يبيعونها. كلها أمثلة على النفوذ
مثال على الرفع
لنفترض أنك كنت تبحث عن منزل في حي رائع. تجد اثنين من الممتلكات: منزل 500000 $ والتي سوف تحتاج إلى الرهن العقاري ، و 100،000 دولار المنزل الذي يمكن أن تشتريها مباشرة.
السيناريو الأول: يمكنك المضي قدمًا في المنزل والبنك الذي تبلغ تكلفته 500 ألف دولار ، وسوف يمنحك قرضًا بقيمة 400000 دولار أمريكي إذا قمت بإطفاء 100000 دولار ، أو 20٪. بافتراض أن العقارات في هذا المجال قد ترتفع بنسبة 5٪ سنوياً ، في غضون 12 شهراً ، تبلغ قيمة الاستثمارات 525.000 دولار.
السيناريو الثاني: أن تشتري المنزل الذي تبلغ تكلفته 100 ألف دولار وليس هناك رهن عقاري ولا تدين لأحد بأي شيء. إذا ارتفع سوق العقارات بنسبة 5٪ في السنة ، في غضون 12 شهرًا ، فإن استثماراتك تبلغ 105،000 دولار.
في السيناريو 1 ، عملت الرافعة لصالحك ، مما زاد من قيمة الاستثمار العقاري الخاص بك. ولكن إذا انخفضت أسعار العقارات بنسبة 5٪ في العام الأول ، لكان السيناريو الأول قد خسر 25 ألف دولار. السيناريو 2 كان سيشهد انخفاضا قدره 5000 دولار فقط.
أشياء يجب تجنبها في استخدام النفوذ العقاري
ويمكن أن تكون الرافعة المالية المستخدمة بشكل صحيح أداة فعالة للمستثمرين العقاريين لزيادة عائدهم من الاستثمار. المفتاح هو تجنب اتخاذ القرارات دون النظر السليم في مجالات المخاطر في النفوذ. تجنب هذه السلوكيات عالية المخاطر ولديك فرصة أفضل بكثير لتحقيق النجاح في استخدام النفوذ العقاري.
01 - العد على مستويات عالية من التقدير
حتى لو كانت العقارات تقدر بمعدل 12٪ إلى 20٪ لعدد من السنوات ، فإن الاعتماد على هذا المعدل للاستمرار هو عرض خطير للغاية. يمكن أن يسبب لك مبالغ زائدة عن العقارات ، ونتوقع أن ندرك الفرق في البيع من التقدير. إذا لم يحدث ذلك ، فأنت تحمل خسارة أو ما هو أسوأ.
عندما تخطط لاستثماراتك العقارية المدعومة بالديون ، على الأقل ، في ثلاثة سيناريوهات: الأفضل ؛ أسوأ؛ وعلى الأرجح.
02 - قم بإنهاء مع دفع عالية جدا
يمكن أن يبدو وكأنه استثمار كبير للسيطرة على الممتلكات مع دفعة صغيرة جدا. أنت تنظر إلى الأرقام وترى عائدًا مرتفعًا بالفعل على الاستثمار بسبب النفقات النقدية المنخفضة.
المشكلة هي ارتفاع المدفوعات التي تأتي مع رفع النفوذ. إذا كان هذا هو الرهن العقاري ، على سبيل المثال ، يمكنك الاعتماد على الاضطرار إلى إجراء دفعات شهرية ، وكلما اقترضت أكثر ، كلما كان الدفع الشهري أعلى.
إذا خفت السوق أو تعرضت عقاراتك لخسائر شغور أو خسائر ائتمانية أعلى من المتوقع ، فقد تجد نفسك غير قادر على الحفاظ على مدفوعات الرهن العقاري الأعلى التي بدت جيدة في البداية. إذا كنت غير قادر على عمل الشاشات الشهرية ، فإن استثماراتك في خطر.
03 - ترك التمويل الجيد النتيجة في شراء سيئة
كثير من المستثمر قد دفعت مبالغ زائدة عن الممتلكات لأنها وجدت السكينة في إعداد تمويل الرافعة المالية العالية. قال بشكل مختلف ، لمجرد أنه يمكنك الحصول على عقار بنفقات نقدية قليلة لا يعني أنه شراء جيد. انظر إلى قيمة العقار في سياق اتجاهات السوق الحالية والمتوقعة. العثور على "مقارنات" أو غيرها من الممتلكات مثل ذلك. ماذا باعوا ل؟ ما هو البيع في المنطقة؟
إذا كانت قيمة العقار مرتفعة ، فإن التقدير سيكون ضئيلاً أو أسوأ ، ولن يكون موجودًا. وويل لك اذا كان السوق يعيد ترتيب نفسه لفترة من الوقت. سوف تكون قيمة الممتلكات الخاصة بك مبالغ كبيرة وستكون غير قادر على تفريغها دون خسارة.
04 - نسيان هذا التدفق النقدي هو الملك
إذا كان واحد فقط من هذه السلوكيات "لا" يلتصق في ذهنك ، فهذا هو الذي يجب أن تفكر فيه بعناية. يمكن تجاهل الأخطاء في الحكم في واحد أو أكثر من البنود الأخرى هنا إذا كان لديك شيء عظيم واحد - تدفق نقدي ممتاز .
إذا كان دخل الإيجار ، ناقصًا تكاليف الرهن العقاري ونفقاتك ، يضع عائد نقدي لطيف في جيبك كل شهر ، فإن حقيقة أن العقار لم يكتسب قيمة في هذا العام لن يكون مدعاة للقلق. ولكن إذا انخفضت كل استثماراتك العقارية ، فأنت في كثير من الماء الساخن.