- موقعك
- المالية
- إصلاحات
- السوق الحالية
تقييم موقع العقار
يعد الموقع أحد أهم الأمور التي يجب مراعاتها عند تقييم عقار استثماري محتمل. يمكن أن تساعدك على تخمين متعلمين حول إمكانات الملكية على تقدير على مر السنين.
على سبيل المثال ، يتحدث معلم العقارات روبرت كيوساكي عن فوائد شراء عقار دخل بالقرب من مجتمع الكلية. والسبب هو أن هناك دائما وفرة من المستأجرين ، وعادة ما يدفع والدا الطلاب الإيجار ، ويمكنك في كثير من الأحيان الحصول على إيجار أعلى بسبب استحسان المنطقة وزيادة الطلب على الشقق.
ما هو حي هو مثل
- هل هي ضاحية أم حضرية؟
- هل هو قريب من متاجر التجزئة ومراكز النقل والمستشفيات والمدارس؟
- ما نوع المستأجر الذي يريد أن يعيش هناك؟ (الأسر وكبار السن والأشخاص العازبون والطبقة الوسطى وما إلى ذلك)
- هل هناك إمدادات كافية من المستأجرين في المنطقة؟
- هل هو قريب من سكنك الحالي؟ إذا كان بعيداً ، سيكون عليك أن تأخذ في الاعتبار تكاليف السفر من حيث التكاليف المالية من تكاليف التنقل والفرصة من فقدان الإنتاجية.
- هل الحي مستقر أم موسع أم ينحدر؟ هل هناك الكثير من العقارات الشاغرة أم أن هناك الكثير من البناء الجديد؟
- هل ترى فرصة للنمو في المستقبل؟ على سبيل المثال ، يتم بناء خط سكة حديد جديد يربط مدينة كبرى ، أو نقل شركة جديدة إلى المنطقة وخلق وظائف جديدة. يمكن لهذه زيادة كبيرة في الرغبة في الموقع.
تقييم الممتلكات المالية في الممتلكات
اعرف ميزانيتك
- كم يمكنك وضع هذا الاستثمار؟
- كم تستطيع أن تخسر؟
- إذا كنت بحاجة إلى أموال إضافية ، فمن أين ستحصل عليها؟
- ماذا سيكون دفع الرهن العقاري الشهري وسعر الفائدة؟
انظر إلى قيمة العقار
- اطلب رؤية أوراق الدخل والنفقات الفعلية للممتلكات. في حالة عدم توفر أي منها ، تأكد من قدرتك على التنبؤ بشكل معقول بتكاليف التشغيل.
- حساب صافي دخل التشغيل (NOI) للممتلكات.
- ما هو معدل الشواغر القياسي لمنطقتك؟
- ما هو الإيجار المتوقع للممتلكات؟
- ماذا سيكلف التأمين؟
- كم هي الضرائب؟
- ما هي تكلفة صيانة الممتلكات ؟
- هل حددت معدل رسملة السوق الخاص بك (معدل الحد الأقصى) ؟ إذا لم تكن على دراية بسعر الفائدة في السوق الخاص بك ، فيجب عليك استشارة وسيط عقاري محلي.
- بمجرد تحديد "معدل الحد الأقصى" ، يمكنك الآن تقسيم قيمة أمة الإسلام حسب معدل الحد الأقصى والحصول على القيمة الحالية للعقار.
- هل قمت بتحليل سوق مقارن (CMA)؟
- ما هي المنازل المماثلة في منطقة البيع؟ سواء كنت تشتري عقارًا للإيجار أو تبحث عن منزل ، فستحتاج إلى التأكد من أنك لا تدفع أكثر مقابل العقار.
تقييم ما هي الإصلاحات اللازمة
ما هي الإصلاحات التي أنت مرتاح بها؟
- هل تريد خاصية تحتاج فقط إلى طبقة من الطلاء والسجاد الجديد ، هل أنت بخير مع كمية معتدلة من العمل أو هل أنت مرتاح مع إعادة تأهيل القناة الهضمية (السباكة الجديدة والكهربائية والأرضيات والجدران ، وما إلى ذلك)
يمكنك تحمل لجعل هذه الإصلاحات؟
- تختلف تكلفة التصليح بشكل كبير اعتمادًا على ما إذا كنت قادرًا على القيام بذلك بنفسك أو إذا كنت بحاجة إلى توظيف شخص آخر للقيام بذلك.
- كما أن ميزانية البناء الخاصة بك للمواد والحرف اليدوية سوف تختلف اختلافًا كبيرًا اعتمادًا على ما إذا كنت تقوم بترميم مليون دولار أميركي أو عقارًا مستأجرًا بقيمة خمسين ألف دولار أميركي.
- القاعدة العامة الأخرى هي أن الإصلاحات تكلف دائمًا أكثر مما خططت له. إذا قمت بتعيين مقاول ، فعادةً ما يتحول العمل الذي يستغرق أسبوعين إلى أربعة أسابيع. حتى إذا كنت تقوم بالإصلاحات بنفسك ، فقد تخرج التكاليف عن السيطرة. على سبيل المثال ، أنت تعتزم وضع دريوال جديد في غرفة مقابل 800 دولار. عند فتح الجدران ، تجد غزو النمل الأبيض والحاجة ليس فقط لإبادة ولكن أيضا لإعادة تأطير الجدران. مصاريف غير متوقعة كهذه سوف تضيف بسرعة. لن تضغط فقط على ميزانية إنشاء أعلى ، ولكنك ستدفع تكاليف تمويل إضافية ، تسمى "التكاليف الناعمة" ، لتسديد الرهن العقاري ، وضرائب الملكية ، والتأمين على العقار الخالي بينما يتم الانتهاء من هذه الإصلاحات الإضافية.
تقييم الاستثمار مقارنة بالسوق الحالي
محاولة الانقلاب على McMansion خلال الركود لن يكون أسهل مغامرة. في حالة الركود ، قد يكون شراء عقار ممنوع لتأجيره للمستأجرين بمثابة رهان أفضل للنجاح. أنت في حاجة للنظر في ما هو الاتجاه في سوق العقارات الآن وتعديل خطتك وفقا لذلك.
إذا اشتريت هذا McMansion ولديك المال الكافي للاحتفاظ به لمدة سبع سنوات حتى يمكنك بيعه من أجل الربح ، إذن ، نعم ، يمكن أن يكون استثمارًا جيدًا. شيء آخر للنظر عند شراء عقار هو قيمته إعادة البيع. الأصول المرغوبة للغاية هي تلك التي يمكن شراؤها وبيعها بسهولة بغض النظر عن السوق. هم دائما في الطلب. اعتبرهم ضرورات ، مثل الخبز والماء.
لا يحتاج الناس إلى منزل به حمام سباحة داخلي وغرفة فحص تلفزيونية. الناس بحاجة إلى منزل مع حمام نظيف وسقف قوي. أنت تريد أن يلجأ ملكيتك إلى أكبر عدد من الأشخاص حتى يكون لديك أكبر عدد من المستأجرين والمشترين المحتملين.