بند الرهن العقاري القياسي

تحتوي معظم سياسات الملكية التجارية على بند يحمي حقوق أصحاب الرهن العقاري (المقرضين). ينطبق هذا البند عندما يتم استخدام العقار المؤمَّن عليه لتأمين قرض عقاري ، وقد تضررت تلك الممتلكات بسبب خطر مغطى. يضمن البند أن المقرض سيحصل على دفع بموجب السياسة إلى حد الديون المتبقية.

عندما يشتري مالك الشركة مبنىً تجاريًا برهن عقاري ، قد يطلب صاحب الرهن من المشتري الحصول على سياسة ملكية تتضمن شرط الرهن القياسي .

هنا مثال.

مثال

تمتلك شركة آندي A-1 Appliances ، وهي شركة تبيع الأجهزة المنزلية. اشترت شركة أندي للتو مستودعاً جديداً برهن عقاري حصلت عليه من شركة Lucky Lending.

يتم تأمين القرض A-1 الذي تم الحصول عليه من Lucky Lending بواسطة المستودع. ولأن المستودع يعمل كضمان للقرض ، فإن Lucky Lending لديه مصلحة تأمينية في ذلك القرض. لحماية مصلحة لوكي ، تتطلب اتفاقية القرض A-1 لضمان المستودع ضد الضرر الناتج عن الحريق والمخاطر الأخرى بموجب سياسة الملكية التجارية. ينص العقد على أن السياسة يجب أن تتضمن شرط الرهن القياسي.

البند القياسي

في السنوات الماضية ، كان مطلوباً من شركات التأمين التي قامت بكتابة التأمين على الممتلكات استخدام نموذج سياسة يسمى "سياسة نيويورك الموحدة للحرائق" لعام 1943. الأخير يحتوي على بند بعنوان Mortgagee ، والتي تتناول حقوق المقرضين. يشار إلى هذه الفقرة باسم بند الرهن العقاري القياسي .

في الوقت الحاضر ، نادرًا ما يتم استخدام نموذج نيويورك ، وتعتبر سياسة الملكية التجارية للأيزو معيار الصناعة. نموذج ISO يتناول الرهن العقاري في بند بعنوان Mortgageholders. هذا البند الآن بمثابة شرط الرهن العقاري القياسية. يظهر في العديد من سياسات الملكية التي صاغتها شركات التأمين الفردية.

الإهتمامات

ينطبق بند الرهن العقاري ISO على حامل الرهن العقاري المسمى في الإعلانات. يتم تغطية المقرض عن الخسارة أو الأضرار التي لحقت بالمبنى أو الهيكل الذي يخدم كضمان للقرض.

إذا تم سرد العديد من المقرضين في السياسة ، يتم تغطيتها حسب الأسبقية. على سبيل المثال ، لنفرض أن أحد حاملي وثائق التأمين قام بشراء مبنى برهينتين (الأول والثاني). إذا كان المبنى يحترق ، سيتم دفع المقرض المدرج على الرهن العقاري الأول. بعد أن تم تعويض المقرض الأول ، سوف تحصل على المقرض على الرهن العقاري الثاني الدفع.

ينص بند الرهن على أن المقرضين سيتلقون الدفع "لأن مصالحهم قد تظهر". وهذا يعني أن المبلغ الذي سيحصل عليه كل مقرض يعتمد على مدى الضرر الذي لحق بالمبنى المؤمن عليه والرصيد غير المدفوع (رأس المال والفائدة) من القرض. على سبيل المثال ، حريق يدمر مستودع A-1 Appliances. في وقت الحريق ، تدين A-1 Lucky Lending بمبلغ 750،000 دولار في الأصل و الفائدة المستحقة. تحصل Lucky Lending على دفعة تأمين بقيمة 750،000 دولار ، وهي مصلحتها في العقار.

يخضع المبلغ الذي سيدفعه المؤمن للخسارة للحد المسموح به على البوليصة. على سبيل المثال ، إذا تم تأمين مستودع A-1 مقابل 1.5 مليون دولار ، فإن شركة التأمين لن تدفع أكثر من 1.5 مليون دولار لجميع الأطراف المشمولة (الأجهزة A-1 وجميع المقرضين).

في بعض الولايات ، يقوم المقرضون بتأمين قروضهم من خلال صكوك الثقة وليس الرهونات. ولهذا السبب ، يشمل مصطلح " صاحب الرهن العقاري" في بند الرهن العقاري العادي أمينًا.

حبس الرهن

ﻻ ﯾﺗﺄﺛر ﺣق اﻟﻣﻘرض ﻓﻲ اﻟﺗﻌﺎﻓﻲ ﻋن اﻟﺧﺳﺎرة اﻟﻣدﻓوﻋﺔ ﺑﻣوﺟب ﺳﯾﺎﺳﺔ اﻟﻌﻘﺎرات اﻟﺧﺎﺻﺔ ﺑﺎﻟﻣﻘﺗرض ﺑﺄي إﺟراء ﺗﺣظر اﻟرھن اﻟذي ﻗﺎم ﺑﮫ اﻟﻣﻘرض ﻣﻘﺎﺑل ﻣﺎﻟك اﻟﻌﻘﺎر ﻗﺑل اﻟﺧﺳﺎرة. على سبيل المثال ، لنفترض أن A-1 Appliances فشلت في تقديم العديد من مدفوعات الرهن العقاري ، لذا فإن Lucky Lending تصدر إشعارًا بالتقصير. بعد مرور شهر واحد على صدور الإشعار ، يتم تدمير المستودع بواسطة حريق. لن يؤثر الإشعار الافتراضي على حق Lucky في تلقي الدفعات مقابل الخسارة بموجب السياسة.

أعمال حامل الوثيقة

يحق للمرهن أن يسترد أي خسارة بموجب البوليصة حتى إذا انتهك حامل الوثيقة شرطًا من عقد التأمين.

على سبيل المثال ، لنفترض أن مستودع A-1 Appliances قد تعرض للتدمير بسبب الحريق. تقوم A-1 بتقديم مطالبة مع شركة تأمين الممتلكات الخاصة بها عن الأضرار التي لحقت بالمبنى ومحتوياته. ومع ذلك ، يرفض A-1 السماح لعامل ضبط على الممتلكات لفحص الضرر. وتنفي شركة التأمين في نهاية المطاف مطالبة A-1 لأن A-1 لم تلتزم بشرط السياسة .

لن يتأثر حق Lucky Lending بالاسترداد بموجب السياسة بأفعال A-1 طالما أن المقرض يفي بشروط معينة. يجب على المقرض:

• دفع أي قسط مستحق بسبب فشل حامل الوثيقة في الدفع
• تقديم إثبات على الخسارة (إذا لم يقم حامل الوثيقة بذلك) خلال 60 يومًا من تلقي إشعار بأن إثبات الخسارة يستحق
• إخطار المؤمن إذا كان المقرض على علم بأي تغيير في ملكية المبنى أو شغله ، أو إذا كان الخطر قد تغير بشكل كبير

بمجرد الانتهاء من المقرض جميع هذه الخطوات ، فإنه مؤهل لتلقي دفعة خسارة بموجب سياسة الملكية A-1.

نقل الحقوق

يحتوي بند ISO Mortgageholders على حكم الحلول . وتنص على أنه إذا قامت شركة التأمين بدفع مبلغ من المال للمقرض ولكنها رفضت الدفع للمؤمن عليه ، يتم نقل حقوق المقرض في الشركة إلى شركة التأمين في حدود مبلغ السداد. في المثال السابق ، رفضت A-1 Appliances الدفع بموجب هذه السياسة لأنها فشلت في الامتثال لشروط عقد التأمين. لنفترض أن Lucky Lending قد استلمت مبلغ تأمين قدره 700000 دولار أمريكي لفائدتها في المستودع المتضرر. نشأ الحريق بسبب عيب في مجفف كهربائي تم تخزينه في المبنى. إذا لم تحصل شركة Lucky Lending على تعويض عن الضرر ، كان بإمكان المقرض أن يقاضي الشركة المصنعة للمجفف عن الأضرار التي لحقت بالممتلكات .

قامت شركة تأمين العقارات في A-1 بتعويض شركة Lucky Lending عن الخسارة. وبالتالي ، فإن حق المقرض في مقاضاة الشركة المصنعة للحصول على تعويض يتم تحويله إلى شركة التأمين. لدى شركة التأمين الآن الحق في مقاضاة الشركة المصنعة لاسترداد مبلغ 700،000 دولار الذي دفعته إلى Lucky Lending.

يجوز لشركة التأمين اختيار دفع المبلغ الأصلي على الرهن العقاري بالإضافة إلى أي فائدة مستحقة للمقرض. إذا بقي أي دين ، يجب على حامل الوثيقة دفع هذا المبلغ لشركة التأمين.

الإلغاء وعدم التجديد

وبموجب بند الرهن ، يجب على المؤمن إخطار حامل الرهن كتابياً إذا ألغى المؤمِّن السياسة أو رفض تجديدها . إذا لم يقم المؤمن عليه بدفع قسط التأمين ، يجب على المؤمن إخطار المقرض قبل 10 أيام قبل إلغاء البوليصة. إذا ألغى المؤمِّن هذه السياسة لأي سبب آخر بخلاف عدم دفع قسط التأمين ، فيجب عليه تقديم إشعار مسبق قبل 30 يومًا للمقرض. إذا قررت شركة التأمين عدم تجديد البوليصة ، يجب عليها تقديم إشعار للمقرض لمدة عشرة أيام.

قد يتم تعديل شروط الإلغاء هذه بموجب قانون الولاية. على سبيل المثال ، تطلب بعض الدول من شركات التأمين إخطار مقرض ما قبل 45 يومًا على الأقل إذا تم إلغاء السياسة لأي سبب آخر بخلاف عدم دفع قسط التأمين.