الدخل التشغيلي الإجمالي (GOI) في العقارات

مصطلح الاستثمار العقاري ، يشير إجمالي الدخل التشغيلي إلى نتيجة طرح خسائر الائتمان والشواغر من إجمالي الدخل المحتمل للعقار. تعرف الحكومة الإسرائيلية أحيانًا باسم الدخل الإجمالي الفعال (EGI)

ما يجب اعتباره حول إيجار الدخل التشغيلي الإجمالي

السحب الوحيد الأكبر للمستثمرين العقاريين في العقارات هو التدفق النقدي الإيجابي المنتظم. كل شيء عن تلك الأموال تذهب إلى البنك كل شهر.

بالتأكيد ، نريد أن تقدر قيمة العقار أيضًا ، ولكن يمكننا شراء الأسهم والاحتفاظ بها للحصول على هذه النتيجة (عادةً ما تكون جيدة).

قبل أن تتمكن من الوصول إلى إجمالي الدخل التشغيلي ، يمكنك البدء بإجمالي الدخل المحتمل ، GPI. إمكانات لا تحتاج إلى شرح بطريقة ما. إنه دخل محتمل ، لكنه ليس بالضرورة حقيقة. GPI هو الإيجار المتوقع الذي ستحصل عليه خلال عام من تأجير العقار الخاص بك إذا تم استئجاره طوال 365 يومًا بالكامل ، وإذا كان المستأجرون يدفعون إيجارهم بالكامل كما هو متفق عليه.

خسارة الشغور : لا تؤجر عقارات التأجير 365 يوما كل عام. ولا يدفع المستأجرون دائمًا إيجارهم بالكامل كما وافقوا في عقد الإيجار. يحدث الاشياء. ينتقل المستأجرون ، أحيانًا مع إشعار وأحيانًا لا. النقطة هي أن بين المستأجرين هناك فترة عندما لن تحصل على إيجار مدفوع. لفترة من الوقت ، سوف تواجه ما نسميه "خسارة الشغور". هو الدخل المفقود للفترة التي لا يوجد لديك فيها إيجار مستأجر.

لذا ، فإن أول شيء نستخرجه من GPI للوصول إلى GOI هو دخل الإيجار المفقود عندما يكون العقار فارغًا. إذا كنت تمتلك عقارًا للتأجير لفترة من الوقت ، فستتوفر لديك بعض أرقام التجارب لمساعدتك في تقدير هذا الرقم. من الواضح أنها ستختلف ، لكن عندما تتوقع دخلاً في المستقبل ، تلك الحكومة الإسرائيلية ، تحتاج إلى أن يكون لديك فكرة عما ستختبره بسبب فقدان الشغور.

خسارة الإئتمان : بعد ذلك يجب أن نأخذ بعين الاعتبار أنه لن يصل كل شيك إيجار ، أو أنه سيفعل لكنهم لن يقوموا بإلغاء البنك. نادرًا ما تكون هذه التكلفة أعلى من خسارة الشغور ، لكن لا تعتقد أنك لن تواجهها من وقت لآخر. مرة أخرى ، إذا كنت في فترة النشاط التجاري ولديك رقم تاريخي لتقديم طلب هنا ، فعندئذٍ يكون رائعًا. كلنا نعرف أنه مجرد تقدير على أي حال ، حيث أن مستأجري العام القادم مختلفين عن العام الماضي.

السيطرة على كل من المتغيرات لدينا

عامل واحد مهم في الحد من فقدان الشغور هو مراقبة الممتلكات الخاصة بك عن كثب للتأكد من أنها تبقى في حالة جيدة. عندما ينتقل شخص ما ، فإنك تريد عملية في مكان ستجعل تلك الوحدة جاهزة لمستأجر جديد بسرعة. يجب أن تكون دائمًا التسويق ، لأنه من الأفضل أن تخبر المتصلين أنك لن يكون لديك شاغر حتى وقت ما في المستقبل أكثر من انتظار المكالمات مع وحدة فارغة.

بالنسبة لخسارة الائتمان ، فإن أول شيء واضح هو القيام بفحوصات ائتمانية للمتقدمين. أيضا ، تحقق من مراجعها من الملاك السابقين إذا كان لديهم. إن عدم التأجير للمستأجر ذي المخاطر الأعلى هو أكثر الطرق فعالية لتخفيض خسائر الائتمان.

العمل باستمرار لتضييق الفجوة بين إجمالي الدخل المحتملين وإجمالي الدخل التشغيلي هو كيف ستحافظ مع الوقت على انخفاض أرقام الشواغر وفقدان الائتمان.