نصائح لبيع سريعة ومربحة
ورقة العمل
تقرير الدخل والمصروفات: تريد التأكد من أن جميع المعلومات المالية الخاصة بك مرتبة قبل طرح العقار الخاص بك للبيع.
سيعطيك إعداد تقرير الدخل والمصروف ، وأي مشتر محتمل ، صورة أفضل لقيمة العقار الخاص بك.
الدخل: مدرج في تقرير الدخل والمصروفات هذا ، سوف تحتاج إلى تسجيل جميع الإيرادات التي يتلقاها العقار على أساس شهري وسنوي. يمكن أن يشمل ذلك دفعات الإيجار الشهرية للمستأجر ، بالإضافة إلى أي إيجار إضافي من أماكن وقوف السيارات ، واستخدام غسالة ومجففات أو دفعات إذا كنت محظوظًا بما يكفي للحصول على لوحة أو برج الهاتف الخلوي على الممتلكات الخاصة بك.
النفقات: يجب أن يتضمن تقرير الدخل والمصروف أيضًا الأموال التي تنفقها لهذا العام. وهذا يمكن أن يشمل:
- الضرائب العقارية
- مدفوعات التأمين
- رسوم المياه والصرف الصحي: إذا كنت مسؤولاً عن المرافق.
- رسوم الكهرباء: إذا كنت مسؤولاً عن المرافق.
- رسوم الغاز: إذا كنت مسؤولا عن المرافق.
- رسوم النفط: إذا كنت مسؤولا عن المرافق.
- الصيانة : سيقدر معظم المستثمرين و / أو السماسرة نسبة مئوية للصيانة. تقليديا ، هذا المبلغ هو خمسة في المئة من إجمالي دخل التشغيل . تختلف تكاليف الصيانة حسب حجم العقار وعمر العقار ومقدار المساحة الخارجية. ويمكن أن تشمل أشياء مثل تكاليف المناظر الطبيعية ، وتكاليف لإصلاح أو استبدال التجهيزات عفا عليها الزمن أو الفاشلة ، وأقفال الأبواب ، والنوافذ ، والبلاط المتشققة ، وتسريبات السباكة ، وتسريبات السقف أو السور متذبذب.
- تكاليف الشغور: معظم المستثمرين سوف يمثلون عامل شغور كذلك. اعتمادًا على نوع العقار ، يمكنك أن تتوقع أن يكون هذا الرقم بين خمسة وعشرة بالمائة من إجمالي إيرادات التشغيل. يمكن أن تتضمن تكاليف الشواغر تكاليف لتسويق العقار ، مثل وضع إعلانات للإيجار الخاصة بك ، وتكاليف حجز العقار ، مثل الضرائب والتأمين.
جمع الوثائق المتعلقة بالدخل والمصروفات وإدارة الممتلكات
عناصر من تقرير الدخل والنفقات: قبل أن تقوم بتأجير العقار المستأجر للبيع ، ستحتاج إلى العثور على نسخ مطبوعة من العناصر التي أدرجتها في تقرير الدخل والمصروفات. سوف ترغب في جمع هذه البيانات من العام السابق. ويمكن أن يشمل ذلك جميع فواتير الخدمات ، وبيانات التأمين ، وضرائب الممتلكات ، ومدفوعات الرهن العقاري ، ومدفوعات الإيجار ، وتكاليف الصيانة ، وما إلى ذلك.
يجب عليك فحص جميع هذه الإيصالات في الكمبيوتر حتى يكون لديك نسخة رقمية منها. هذا سيجعل من السهل إرسال عنصر إلى مشتر محتمل أو محامي أو سمسار عقارات إذا طُلب منك ذلك لأنه سيكون متاحًا إليك إلكترونيًا بالفعل.
نسخ من جميع عقود الإيجار المعمول بها: سوف تحتاج إلى جمع نسخ من جميع اتفاقات الإيجار للمستأجرين الحاليين. سيتم استخدام هذا للتحقق من دفع الإيجار الحالي ، بالإضافة إلى مدة عقد الإيجار.
قائمة بأية تحسينات حديثة على العقار: يجب عليك وضع قائمة بأية تحسينات قمت بها على العقار في السنوات الأخيرة. على سبيل المثال ، هل قمت بوضع سقف جديد ، استبدال الفرن أو تجديد المطبخ؟ ستحتاج أيضًا إلى تضمين التاريخ التقريبي للعمل الذي تم إنجازه وربما القيمة التقريبية للتحسين.
في قائمة التحسينات ، ستحتاج إلى إضافة صفات وصفية. على سبيل المثال ، بدلاً من القول ، المطبخ الذي تم تجديده ، قد يكون من الأجمل أن نقول ، المطبخ المجدد ، بما في ذلك خزانات نمط شاكر رمادي ، والجرانيت الأبيض القطبي ، والجزء الخلفي المائل من المترو.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب عليك أيضًا العثور على أي دليل على العمل الذي تم إنجازه. يمكن أن يكون هذا نسخًا من الفواتير أو العقود الخاصة بالعمل أو الإيصالات الأخرى.
في كثير من الأحيان ، فإن السمسار سوف تستخدم هذه القائمة من التحسينات عند تجميع تفاصيل القائمة لممتلكاتك. لذلك ، يجب أن تكون هذه القائمة شاملة قدر الإمكان.
نسخ من أي تصاريح: أول شيء تريد القيام به هو التأكد من عدم وجود تصاريح مفتوحة على الممتلكات الخاصة بك. اعتمادًا على المدينة ، يمكنك إما تقديم هذا الطلب شخصيًا أو عبر الهاتف أو عبر الإنترنت. هذا هو المعروف باسم طلب السجلات العامة المفتوحة.
إذا كان هناك أي تصاريح مفتوحة على الممتلكات ، فسوف تحتاج على الأرجح لإغلاقها قبل البيع. ستحتاج إلى تحديد العمل المطلوب إنجازه ، واستئجار مقاول مرخص لإكمال العمل ، ثم يخرج مفتش من البلدة ويتحقق من أن العمل قد تم إنجازه حتى يتمكن من إغلاق الترخيص.
يجب عليك جمع أو الحصول على نسخ من جميع التصاريح لأي عمل تم إنجازه على الموقع. يجب أن تكون مدينتك قادرة على تزويدك بنسخ من جميع التصاريح المسجلة للعقار.
تحديد قدرة الربح
يجب عليك تقييم أموالك للحصول على ملعب لكرة القدم من مقدار المال الذي يمكن أن تصنعه إذا كنت تبيع عقارك.
1. كم تدين على الرهن العقاري الخاص بك؟ هل لديك أي عقوبات الدفع المسبق؟
2. تعرف على تكاليف إغلاق سوف تكون مسؤولة عن خلال بيع الممتلكات الخاصة بك. وهذا يمكن أن يشمل ضريبة تحويل العقارات في البيع ، عمولة السمسار في البيع ، وتسجيل الرسوم وأتعاب المحاماة.
3. تعرف على أساس ضرائبك على العقار حتى تعرف مقدار الضرائب التي ستدين بها. تحدث مع محاسبك لتحديد أساس ضرائبك.
بشكل عام ، سيكون أساس كل النفقات التي تم اقتطاعها في الممتلكات التي لم يتم شطبها في سنة معينة ، مثل سعر الشراء ، وتكاليف الإغلاق والتحسينات ، مطروحًا منه المبلغ الذي شطبته في الاستهلاك على مر السنين.
4. معرفة ما هي القيمة السوقية الخام للممتلكات الخاصة بك. يجب أن تجد اثنين أو ثلاثة من الخصائص القابلة للمقارنة التي بيعت في منطقتك في العام الماضي. يمكنك استخدام هذه الأرقام للحصول على فكرة تقريبية عن النطاق السعري الذي يجب أن يبيع فيه العقار.
5. خذ القيمة السوقية الخام للممتلكات الخاصة بك ، ناقص المبلغ الذي تركته على الرهن العقاري الخاص بك ، ناقص تكاليف إغلاق بيع الممتلكات الخاصة بك لتحديد مقدار المال الذي سوف يمشي مع للبيع.
6. ثم تحتاج إلى تحديد مقدار المال الذي ستدين به في ضرائب أرباح رأس المال. للقيام بذلك سوف تأخذ سعر مبيعات الممتلكات الخاصة بك ناقص الأساس الضريبي الذي قمت بحسابه. سيحدد هذا المبلغ ما تدين به لضرائب أرباح رأس المال. تأكد من التحدث مع المحاسب الخاص بك ، لأنه يمكن أن يكون هناك سيناريوهات حيث يمكنك الخروج مع القليل جدا من المال للبيع ولكن مدين أكثر بكثير في ضرائب الأرباح الرأسمالية بسبب انخفاض القيمة التي اتخذت في جميع أنحاء ملكية العقار.
اعمال صيانة
الصيانة المؤجلة: قبل البيع ، سوف ترغب في الحصول على الممتلكات الخاصة بك تبدو جيدة قدر الإمكان. هذا هو الوقت المناسب لمعالجة أي مشاكل صيانة كنت قد تأجيلها. يمكن أن يشمل ذلك رسم المساحات المشتركة ، تحسين المناظر الطبيعية أو كبح النداء ، تثبيت المراحيض العاملة أو القطرات الطفيفة في الحنفيات.
تحسينات رأس المال : تحتاج أيضًا إلى تحديد ما إذا كان إكمال أي تحسينات رأسمالية قبل البيع يستحق ذلك. هل سينتج عن التحسن عائد أكبر من التكلفة؟ على سبيل المثال ، هل تستطيع وضع سقف جديد على العقار بأقل من سعر السوق؟
هل يعقل أن تستثمر المزيد من المال في الممتلكات؟ إذا لم تقم بإجراء هذه التحسينات ، فهل ستقلل من إمكانية البيع؟ هل سيؤدي وجود سقف سيء أو سطح متعفن أو ثقوب في الجدران إلى منع أي شخص من شراء العقار؟
نصائح عامة
إخطار المستأجرين: عندما يكون العقار الذي تستأجره في السوق فعليًا ، يجب على المشترين المحتملين الدخول إلى وحدة تأجير واحدة على الأقل عندما يشاهدون العقار. لذلك سيكون عليك تحديد كيف ومتى ستقوم بإخطار المستأجرين بأنك تضع العقار للبيع. اعتمادا على حجم الممتلكات الخاصة بك ، قد لا تضطر إلى إخطار جميع المستأجرين عن نيتهم لبيع العقار. سيكون عليك فقط إخطار المستأجرين الذين ترغب في عرض شققهم للمشترين المحتملين.
في بعض الأحيان يخاف المستأجرون عندما يسمعون أن العقار يتجه للبيع. انهم قلقون من أن يتم تهجيرها عندما يتم بيعها. كما أنهم قلقون بشأن كيفية إدارة المالك الجديد للممتلكات. سيستخدم بعض المستأجرين هذا أيضًا كفرصة للتنفيس ضد المالك لمسائل معقولة وغير معقولة ، لذا كن حذرًا بشأن السماح للمستأجرين بالتفاعل مع المشترين المحتملين.
ملء أي وظائف شاغرة: قبل البيع ، سيكون لديك شغل بنسبة 100 ٪ في مكان الإقامة. إذا كان لديك وظيفة شاغرة ، فلا تقطع الأركان لتجربة ملء الشغور بسرعة. تأكد من متابعة عملية الفحص الكامل .
إذا لم يتم بيع الممتلكات الخاصة بك بسرعة ، فسوف تكون عالقاً مع أي مستأجر تضعه في العقار. أنت أيضا لا ترغب في وضع المستأجرين مشكلة في الممتلكات التي قد تلحق الضرر الممتلكات في الوقت الذي يحتاج إلى أن ننظر في أفضل حالاتها. من الأفضل أن يكون لديك وحدة شاغرة من وحدة مشغولة بمستأجر سيء.
مقابلة السماسرة : سوف تحتاج إلى العثور على سمسار عقارات قائمة الممتلكات الخاصة بك مع استئجار. إذا كان لديك بالفعل سمسار عقارات كنت قد عملت معها في الماضي وتشعر بالراحة ، فستكون جاهزًا.
خلاف ذلك ، سوف تحتاج إلى مقابلة العديد من السماسرة. من المهم أن تبحث عن السماسرة الذين يتخصصون في نوع العقار والمنطقة التي تقوم ببيعها. قد لا تحتاج المنازل العائلية أو الشقق الفردية إلى شخص متخصص ، ولكن بالنسبة لعائلة متعددة ، أو عقار للبيع بالتجزئة ، أو عقار متعدد الاستخدامات ، أو استثمارات أخرى فريدة من نوعها ، فأنت تريد البحث عن شخص لديه نجاح في بيع نوع العقار الذي تحاول بيعه. فكر في الأمر بنفس الطريقة التي يتخصص بها المحامون في مجالات معينة مثل الطلاق أو الاستئناف الضريبي أو قانون الشركات.
متى تضعها في السوق؟ لا تتبع العقارات الاستثمارية نفس القواعد مثل بيع المساكن الأولية لأصحاب المنازل. سوق الإسكان العادي هو الأقوى في الربيع ، حيث تحاول الأسر الدخول إلى منازلها الجديدة قبل العام الدراسي الجديد.
بشكل عام ، يمكنك طرح عقار استثماري للبيع في أي وقت من السنة. قد ترى نشاطًا أقل حول الأعياد أو في فصل الصيف.