7 نصائح لوضع مستأجر كبير في الممتلكات الاستثمارية الخاصة بك
1. اتبع القانون
يجب على الملاك معاملة جميع المستأجرين المحتملين بالتساوي. يوجد قانون يعرف باسم القانون الفيدرالي للإسكان العادل ، والذي يهدف إلى منع التمييز ضد فئات معينة من الناس في أي نشاط متعلق بالسكن.
باختصار ، لا يمكنك التمييز على أساس:
- العرق أو اللون
- أصل وطني
- دين
- جنس
- الحالة العائلية (عائلات لديها أطفال)
- عجز
بالإضافة إلى ذلك ، فإن العديد من الولايات لديها قواعد الإسكان العادل الخاصة بها والتي يجب عليك اتباعها ، لذلك تأكد من أنك تعرف وتلتزم بقوانينك المحلية أيضًا.
2. اختيار المستأجر مع ائتمان جيد
كنت تريد أن تبحث عن المستأجر الذي هو مسؤول ماليا. إذا كانوا مسؤولين عن دفع فواتيرهم ، فهناك احتمال كبير بأن يدفعوا إيجارهم في الوقت المحدد ويكونوا مسؤولين عن شقتك. التحقق من الموارد المالية للمستأجر هو عملية من خطوتين:
أ. التحقق من الدخل:
- من الناحية المثالية ، سوف تحتاج إلى العثور على مستأجر دخلها الشهري هو على الأقل ثلاثة أضعاف الإيجار الشهري.
- اطلب الحصول على نسخ من الرسوم المدفوعة.
- اتصل بصاحب العمل مباشرة لتأكيد عملهم ، ومدة عملهم ، وسجل الحضور والأرباح الشهرية.
ب. تشغيل فحص الائتمان :
- هل لديهم تاريخ من دفع فواتيرهم في الوقت المحدد؟
- تحقق من دخلهم إلى نسبة الديون.
- حتى لو كان دخلهم ثلاثة أضعاف الإيجار الشهري ، عليك أن تأخذ في الاعتبار مقدار الدين الذي لديهم.
على سبيل المثال: الإيجار هو 1000 دولار في الشهر. يقوم المستأجر A بإنتاج 3000 دولار شهريًا ، ولكن يتم دفع 2400 دولارًا كديون شهريًا. قد يكون هذا المستأجر أكثر صعوبة في الحصول على شقة على الرغم من دخله الشهري. يبلغ المستأجر ب 2500 دوالر شهريًا ، ولكن ليس له دين. يمكن أن يكون هذا المستأجر مرشحًا ممتازًا لدفع الإيجار على الرغم من أن دخله ليس ثلاثة أضعاف الإيجار الشهري.
- ابحث عن عمليات الإخلاء السابقة ، والأحكام المدنية ضد أو الإفلاس.
3. إجراء فحص الخلفية الجنائية
المعلومات الجنائية هي سجل عام ، ويمكن مشاهدتها في مختلف المحاكم. هذا الاختيار سيظهر كل من الجرائم الخطيرة والصغرى. سوف تحتاج إلى اسم المستأجر وتاريخ الميلاد لتشغيل واحد. ضع في اعتبارك أن الأشخاص الذين لديهم سجل جنائي قد يحاولون تزوير هذه المعلومات ، لذلك تأكد من التحقق من معرف صالح للتحقق من أنهم من يقولون أنهم.
سيشمل التحقق الجنائي الدقيق:
- المحكمة الاتحادية سجل البحث
- على مستوى الولاية بحث السجل الجنائي
- محكمة مقاطعة محكمة البحث
- قسم البحث عن السجون المجرمين
- قاعدة بيانات الجاني الجنسي البحث
3 نقاط من الحذر:
- تمنع بعض الدول ، مثل كاليفورنيا ، الملاك من التمييز ضد المستأجرين مع قناعات جنائية معينة. بصفتك مالكًا ، قد يكون لديك وقت أسهل يبرر رفضك للمستأجر المرتقب بإدانة مخالفة أو جريمة عنف من رفض المستأجر مع 50 تذكرة مسرعة. وذلك لأن المخدرات أو جرائم العنف يمكن أن تعرض سلامة المستأجرين الآخرين للخطر.
- لا توجد قاعدة بيانات وطنية للسجلات الجنائية ، لذلك قد يكون من الصعب إجراء فحص شامل للخلفية.
- إن إجراء فحص جنائي لنفسك يمكن أن يستغرق وقتًا طويلاً جدًا. قد يكون من الأفضل استئجار شركة فحص مستأجرة ذات سمعة جيدة لإجراء هذا الفحص نيابة عنك. يمكن دمجها مع الشيكات الائتمانية ، مقابل رسوم إضافية بالطبع.
4. انظر إلى تاريخ تأجير المستأجر
إذا كان ذلك ممكنا ، يجب عليك التحدث إلى اثنين على الأقل من الملاك السابقين للمستأجر. ويرجع ذلك إلى أنه إذا كان مقدم الطلب مستأجراً ، فقد يرغب المالك الحالي في إخراج المستأجر من أيديه وقد لا يكون صادقاً.
أسئلة يجب عليك طرحها:
- هل قام المستأجر بدفع إيجاره في الوقت المحدد ؟
- ما هو سبب هذه الخطوة؟ هل تم طرد المستأجر لعدم دفع الإيجار أو لخرق قواعد المالك؟
- هل أعطى المستأجر إشعارًا قبل 30 يومًا من الانتقال ؟
- كيف يحتفظون بشقتهم؟ هل كانت نظيفة؟
- هل تسبب أي ضرر للشقة غير البلى العادي ؟
- هل كانوا يحترمون جيرانهم؟
- هل كانوا يشتكون في كثير من الأحيان؟
بطبيعة الحال ، إذا كان مقدم الطلب مستأجرًا لأول مرة ، أو طالبًا أو خريجًا حديثًا ، فقد لا يكون لديه سجل تأجير.
في هذه الحالة ، يمكنك أن تطلب من أحد الموقعين على عقد الإيجار.
5. اختيار المستأجر الذي هو مستقر
في نموذج الطلب ، انظر إلى عناوين المستأجرين السابقة وتاريخ التوظيف. هل يتنقلون أو يبدلون الوظائف في كثير من الأحيان؟ إذا تحركوا في كثير من الأحيان ، فمن المرجح أن يستمر هذا النمط وسوف يكون لديك قريبا شاغرة على يديك مرة أخرى. إذا لم يبدوا عملاً ثابتاً ، فقد لا يكونوا قادرين على تحمل تكاليف الشقة في غضون ثلاثة أشهر ، وسوف يتم تركك في بداية البحث عن المستأجر من الصفر أو التعامل مع الطرد.
6. الحد الأقصى من شخصين لكل غرفة نوم
كلما زاد عدد الأفراد في كل شقة ، كلما زاد الضجيج كلما ازداد استهالك استثماراتك. على الرغم من أن HUD ليس لديه قواعد محددة بخصوص عدد الركاب في كل غرفة نوم ، إلا أن قاعدة بحد أقصى شخصين لكل غرفة نوم تعتبر معقولة بموجب قانون الإسكان العادل ، مع الاستثناءات التالية:
- الدولة والقانون المحلي:
- إذا كان لدولة أو محلية رموز سكن محددة ، فيجب على المالك اتباعها.
- حجم وتكوين المسكن:
- يمكن لغرفة النوم التي تبلغ مساحتها 500 قدم مربع استيعاب المزيد من الركاب أكثر من غرفة بمساحة 250 قدم مربع.
- وحدة مع غرفة المعيشة وكر يمكن أن تعقد المزيد من الركاب أكثر من واحد دون.
- العمر وعدد الأطفال:
- يمكن اعتبار رفض تأجير شخصين بالغين مع رضيع لغرفة نوم واحدة أمرًا تمييزيًا ، إلا أن رفض تأجير شخصين بالغين مع مراهق لغرفة نوم واحدة يعتبر معقولًا.
- يمكنك إعطاء الحد الأقصى لعدد الأشخاص لكل شقة ، ولكن لا يمكنك إعطاء الحد الأقصى لعدد الأطفال لكل شقة.
- حدود نظام الصرف الصحي / الصرف الصحي:
- إذا كانت قدرة النظام يمكن أن تتحمل فقط عدد معين من الركاب في المسكن.
7. الثقة الغرائز الخاصة بك
يمكنك إجراء جميع عمليات الفحص في العالم ، ولكن أحيانًا ما تكون غرائزك هي أفضل حكم للشخصية. قد تشعر أن هناك شيئا ما عن المستأجر الذي تبدو جيدة على الورق. في وقت لاحق لتجد أن المستأجر كان يستخدم هوية شخص آخر لتقديم طلب للحصول على الشقة. ثق في الفحص الخاص بك ، ولكن لا تتجاهل أمعائك.