استخدام التاريخ الجنائي في غربلة المستأجر
9 أشياء يجب مراعاتها عند النظر في السجل الجنائي
- هل كان الشخص المدان ؟: هناك فرق كبير بين القاء القبض عليه لجريمة وإدانته بالفعل بجريمة. لا يجعلك الاعتقال مذنباً بأي شيء ، لذا كن حذرًا إذا حاولت رفض مستأجر محتمل يستند فقط إلى الاعتقال.
- ما هي المخالفة ؟: ما هي الجريمة التي ارتكبها المستأجر فعلا؟ هل تفهم طبيعة الجريمة؟ إذا لم يكن كذلك ، استشر محاميًا أو ضابط شرطة للتوضيح.
- ما مدى خطورة الجريمة؟ هل اضطر المستأجر المرتقب إلى دفع غرامة أو خدمة السجن الفعلي للجريمة التي ارتكبوها؟ هل قاموا بسرقة قميص من المركز التجاري أم أنهم أطلقوا النار على شخص ما؟
- ما مدى خطورة الجريمة في المستقبل ؟: هل ارتكب المستأجر الجريمة في العام الماضي ، أم هل حدثت قبل 20 سنة؟
- كم عدد المخالفات الموجودة ؟: هل لدى المستأجر المرتقب عملاً إجرامياً واحداً للنظر فيه أو أن لديه صحيفة طويلة من المخالفات؟
- هل تمتد المخالفات لسنوات متعددة أو تتجمع في فترة واحدة؟: إذا كانت هناك جرائم متعددة ، فهل حدثت جميعها في الوقت نفسه تقريبًا أو هل وقعت الجرائم على مدار عدة سنوات مختلفة؟
- هل يمكن أن تضع مستأجرين آخرين في خطر ؟ : هل طبيعة الجريمة التي ارتكبها المستأجر المرتقب تضع مستأجرين آخرين في خطر؟ بعض الأمثلة يمكن أن تكون التعامل في المخدرات ، والاغتصاب ، والتحرش الجنسي أو الاعتداء على الأطفال والبطارية. المالك هو المسؤول عن الحفاظ على بيئة آمنة يمكن أن يعيش فيها المستأجرون.
- هل يمكن أن تؤثر المخالفة على قدرة المستأجر على دفع الإيجار ؟: هل يؤثر التاريخ الإجرامي للمستأجر على قدرته على دفع الإيجار الشهري؟ إذا ﻟﻢ ﻳﻜﻦ ﻟﺪى اﻟﻤﺴﺘﺄﺟﺮ وﻇﻴﻔﺔ ﻣﺎﺿﻴﺔ أو ﺣﺎﻟﻴﺔ ، ﻓﻤﻦ ﺣﻘﻚ أن ﺗﺮﻓﺾ اﺳﺘﺌﺠﺎر هﺬا اﻟﻤﺴﺘﺄﺟﺮ ﺑﻨﺎء ﻋﻠﻰ ﻋﺪم ﻗﺪرﺗﻪ ﻋﻠﻰ ﺗﺴﺪﻳﺪ دﻓﻌﺔ إﻳﺠﺎرﻩ.
- هل يمكن للمخالفة أن تضع أملاكك في خطر ؟: مالك العقار لديه مسؤولية الحفاظ على أملاكه المؤجرة آمنة. هل السجل الجنائي للمستأجر يضع العقار المستأجر في خطر؟ بعض الأمثلة على هذا يمكن أن تكون الحرق أو التخريب .
يمكنك أن تنكر السكن لأي مستأجر مع التاريخ الجنائي؟
لا ، فإن أي سياسة واسعة تتمثل في حرمان أي مستأجر من أي نوع من التاريخ الجنائي قد يعتبر تمييزيًا بموجب القانون الفيدرالي للإسكان العادل . يُسمح لمالكي العقارات بسياسات مطبقة تحرم المساكن من ذوي ماضٍ جنائي معين قد يعرض سلامة المستأجرين الآخرين أو الممتلكات للخطر. عند النظر إلى التاريخ الإجرامي للمستأجر ، يجب على المالك أيضًا أن يأخذ في الاعتبار نوع الجريمة ، وشدة المخالفة ، وطول المدة منذ ارتكاب الجريمة. حدث.
هل يحمي الإسكان العادل المستأجرين بالسجلات الجنائية؟
لا يحمي قانون الإسكان العادل الاتحادي على وجه التحديد الأشخاص الذين لديهم سجلات جنائية من التمييز في الأنشطة المتعلقة بالإسكان.
وبدلاً من ذلك ، أصدر مكتب المستشار العام في HUD إرشادات بشأن كيفية قيام الملاك وغيرهم في الصناعات ذات الصلة بالإسكان بالاتصال بمن لديهم سجلات جنائية لتقليل فرص اتهامهم بالتمييز.
وتشمل المجموعات المحددة المحمية بموجب الإسكان العادل اللون والإعاقة والحالة العائلية والأصل القومي والعرق والدين والجنس. ويعتقد HUD أن رفض تأجير أولئك الذين لديهم سجلات جنائية يمكن أن يكون نتيجة للتمييز ضد الأقليات.
يتم القبض على الأمريكيين من أصل أفريقي والأسبان من أصل أفريقي وإدانتهم وسجنهم بمعدلات أعلى بكثير من عموم السكان. ففي عام 2014 ، على سبيل المثال ، كان 36 في المائة من إجمالي عدد السجناء في الولايات المتحدة الأمريكية من أصل إفريقي ، لكن الأمريكيين من أصل أفريقي كانوا يشكلون 12 في المائة فقط من مجموع السكان ، بينما شكل المنحدرون من أصل إسباني 22 في المائة من نزلاء السجون ، ولكن نسبة اللاتينيين كانت 17 في المائة فقط. من مجموع السكان.
وبسبب هذه الحقيقة ، يعتقد HUD أن سياسة المالك التي تقيد المستأجرين على أساس التاريخ الجنائي ستؤثر بشكل غير متناسب على مجموعات الأقليات أكثر من المستأجرين المحتملين من أعراق أخرى ، لذلك يمكن اعتبارها ممارسة تمييزية.
ويحول مشروع HUD هذا التمييز إلى فئتين ، التمييز غير المقصود والتمييز المتعمد.
التمييز غير المتعمد ضد الأقليات المستأجرين بالسجلات الجنائية
يستخدم HUD عملية من ثلاث خطوات لتحديد ما إذا كانت سياسة التاريخ الجنائية للمالك هي تمييزية وتنتهك قانون الإسكان العادل.
1. هل لسياسة التاريخ الجنائي أثر تمييزي؟: يجب على المتهم أن يقدم أدلة تثبت أن السياسة تؤثر سلبًا على تلك العرقية أو الأصل القومي أكثر من المجموعات الأخرى من الناس. يجب استخدام الإحصاءات الحكومية أو المحلية لإثبات هذه النقطة ، ولكن إذا لم تكن متوفرة ، يمكن أيضًا استخدام الإحصائيات الوطنية. كل حالة فريدة من نوعها ، وبالتالي يجب أن تستخدم حقائق محددة ، مثل سجلات المستأجرين ، والإحصاءات الجنائية المحلية وبيانات التعداد ، لدعم مطالبهم.
2. هل السياسة ضرورية لتحقيق مصلحة مشروعة غير تمييزية؟ : الأمر متروك الآن للمالك لتقديم أدلة تثبت أن سياستهم التاريخية الإجرامية ليست شكلاً من أشكال التمييز ، بل هي سياسة ضرورية لسبب مشروع آخر. يدعي العديد من أصحاب العقارات أن سبب هذه السياسة هو حماية سلامة المستأجرين الآخرين في ممتلكاتهم. ولما كانت إحدى المسؤوليات الرئيسية للمالك هي حماية سلامة المستأجرين وممتلكاتهم ، فإن هذا يعتبر عموما سببا مشروعا لرفض الإيجار للمستأجر ذي التاريخ الإجرامي.
ومع ذلك ، يجب على المالك توفير سبب محدد لماذا يهدد التاريخ الإجرامي المحدد للمستأجر سلامة الممتلكات والمستأجرين. ادعاء عام بأن أي شخص له تاريخ إجرامي أكثر خطورة من أي شخص بدون تاريخ إجرامي لن يصمد. ومن الأمثلة المحددة على ذلك ، رفض تأجير المستأجر المرتقب الذي يكون مرتكب جريمة جنسية لأنه قد يعرض المستأجرين الآخرين للخطر.
يحق لمالكي العقارات رفض تأجير المستأجرين المحتملين الذين لديهم تاريخ إدانة جنائي ، ولكن هذه السياسة لا يمكن أن تكون سياسة شاملة تستثني أي شخص أدين في أي جريمة. يجب أن تكون السياسة محددة في القول بأن المالك لن يؤجر إلى أولئك الذين لديهم قناعات جنائية يمكن أن تعرض سلامة المستأجرين أو الممتلكات للخطر. على سبيل المثال ، من غير المحتمل أن يمثل الفرد الذي لديه تاريخ من تذاكر المرور تهديدًا متزايدًا للمستأجرين الآخرين ، ولكن يمكن لأحد الأفراد المدانين تاجر مخدرات أن يفعل ذلك.
بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن لمالكي العقارات رفض الإيجار للمستأجرين المحتملين الذين تم إلقاء القبض عليهم ، ولكن لم يتم إدانتهم ، لأن الاعتقال لا يعني أن الشخص مذنب بأي جريمة. لذلك ، لا يستطيع المالك إثبات أن هذا الشخص يشكل أي خطر متزايد على المستأجرين الآخرين في العقار.
أخيرا ، يجب على المالك أن يأخذ في الاعتبار كيف وقعت مؤخرا الجريمة. سيكون من الصعب تبرير رفض تأجير المستأجر المرتقب إذا وقعت الجريمة قبل 20 سنة.
3. هل هناك بديل أقل تمييزًا ؟: إذا كان المالك قادرًا على إثبات أن لديه سببًا مشروعًا لوضع سياسة سجلاته الجنائية في مكانها ، فإن الأمر متروك الآن للمشتكى لإثبات أن هناك طريقة أخرى أقل تمييزيًا ، للمالك لتحقيق هذا الهدف. وﯾﻣﮐن أن ﯾﺷﻣل ذﻟك اﻟﻧظر ﻓﻲ ﻋواﻣل أﺧرى ﺑﺎﻹﺿﺎﻓﺔ إﻟﯽ اﻟﻧظر ﻓﻲ اﻟﺗﺎرﯾﺦ اﻟﺟﻧﺎﺋﻲ ﻟﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ، ﻣﺛل ﺗﺎرﯾﺦ اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻓﻲ اﻹﯾﺟﺎر ، أو اﻟﺳن ﻓﻲ وﻗت اﻟﺟراﺋم اﻟﺟﻧﺎﺋﯾﺔ أو ﺟﮭود اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﻹﻋﺎدة اﻟﺗﺄھﯾل ﺑﻌد اﻟﺟراﺋم.
التمييز المتعمد ضد الأقليات المستأجرين بالسجلات الجنائية
يمكن اتهام وإدانة مالك العقار بالتمييز إذا كان يعامل المستأجرين بسجالت جنائية مماثلة بشكل مختلف. إذا كان لدى اثنين من المستأجرين المحتملين ماضٍ إجرامي متشابه ، ولكنهما مختلفان في الأجناس ، ويقوم المالك باستثناءات لأحد المستأجرين وليس للآخر ، فيمكن أن يكون ذلك انتهاكًا للإسكان العادل.
على سبيل المثال ، إذا كانت جميع العوامل الأخرى متشابهة ، فإن استئجار رجل آسيوي تمت إدانته بسرقة سيارة ، ولكن رفض تأجير رجل إسباني كان قد أدين بسرقة سيارة ، قد يؤدي إلى اتهامك وإدانة التمييز السكني. مثال آخر للتمييز المتعمد أثناء عملية فحص المستأجرين سوف يخبر شخصًا بدا الأمريكيين من أصل أفريقي عبر الهاتف أن سجلهم الجنائي سيحرمهم من تأجير ملكيتك ، ولكن يسمح لشخص بدا على القوقاز عبر الهاتف أن يشاهد العقار على الرغم من وجوده سجل جنائي.
يجب على المستأجر المرتقب تقديم أدلة تثبت أن المالك قام بالتمييز ضده أو بسبب كونه عضوًا في مجموعة معينة وعامل المستأجرين المحتملين الآخرين الذين لهم تاريخ إجرامي مماثل بشكل مختلف لأنهم ينتمون إلى عرق أو مجموعة مختلفة . يجب على المالك تقديم أدلة تثبت وجود عامل آخر ، إلى جانب العرق ، الذي تسبب في إيجاره لأحد المستأجرين وليس للآخر. لا يزال بإمكان المالك استخدام معايير تأهيلية أخرى ، والتي لا تعتبر تمييزية ، من أجل اختيار المستأجر ، مثل قدرة المستأجر على دفع الإيجار في الوقت المحدد .
إنكار المستأجر المرتقب لجرائم المخدرات
لا يمكن إدانة مالك العقار بالتمييز غير المقصود لرفضه تأجير المستأجر الذي أُدين "بصنع مادة خاضعة للرقابة أو توزيعها بشكل غير قانوني". ولا يشمل ذلك المستأجرين الذين تم إلقاء القبض عليهم ولكنهم لم يدنوا بمثل هذه الجرائم ، أو المستأجرين الذين أدينوا أو ألقي القبض عليهم بسبب حيازتهم المخدرات.
في حين أن المالك لديه حق مشروع في حرمان المسكن من إدانته بتهمة تصنيع أو توزيع المخدرات بشكل غير قانوني ، إذا استخدم مالك العقار هذه القناعة فقط لمنع السكن لأفراد من جنس معين أو أصل قومي أو مجموعة أخرى ، فيمكن لمالك العقار لا يزالون متهمين ومدانين بتمييز السكن المتعمد. وذلك لأن المالك يستخدم إدانة المخدرات كغطاء للتمييز العنصري.