تحسينات المستأجر والتحسينات

يقوم العديد من أصحاب الأعمال بإجراء ترقيات للمباني التي يستأجرونها من مالك العقار. في التأمين على الممتلكات التجارية ، تسمى هذه التحسينات تحسينات المستأجرين وتحسينات أو TIBs.

كن جزءًا من المبنى

ويدفع المستأجرون تحسينات وتحسينات المستأجرين ولكنهم يصبحون جزءًا من المبنى. ما لم ينص العقد على خلاف ذلك ، يحصل مالك العقار بشكل عام على ملكية الترقيات بمجرد تثبيتها.

يحتفظ المستأجر مصلحة التأمين في استخدام التحسينات. تتوقف مصلحة المستأجر في العقار عندما ينتهي عقد الإيجار وينتقل المستأجر. يوضح المثال التالي بعض التحسينات التي قد يقوم بها المستأجر.

مثال

يمتلك لاري Leathers Luxury Leathers ، متجر السلع الجلدية الموجود في مركز تجاري. يدير لاري نشاطه التجاري خارج نطاق البيع بالتجزئة الذي يستأجره من مالك المركز التجاري ، مراكز التسوق ، قام لاري بإجراء العديد من التحسينات على مساحات تأجيره منذ أن انتقلت شركة ليذرز ليذرز إليها منذ عامين. وتشمل هذه الإضاءة الجديدة المعطلة ، والسجاد الجديد والمكتب الصغير الذي تم تشييده خلف منطقة البيع بالتجزئة.

وينص عقد الإيجار بين لاري وصاحب العقار على أن أي تحسينات يجريها لاري على المبنى خلال مدة عقد الإيجار تصبح ملكًا للمالك وقت تنصيبه. يجب أن يتم التأمين على TIBs المكتملة من قبل المالك. مراكز التسوق

قام بالتأمين على المبنى بموجب سياسة العقارات التجارية. تغطي السياسة تلقائيًا أي تحسينات تم إجراؤها على المبنى خلال فترة السياسة.

يعرف لاري أن أي TIBs يثبتها ستصبح ملكًا لمالك العقار. ومع ذلك ، سيكون لدى لاري استخدام تلك التحسينات لما تبقى من عقد إيجاره.

قد يخسر لاري اهتمامه بالاستخدام في العقار إذا تضررت أو أدمرت TIB بسبب حريق أو أي خطر آخر. لحسن الحظ ، يمكن لاري ضمان اهتمامه بالتحسينات التي تتم بموجب سياسة الملكية التجارية.

معنى TIBs

تحدد العديد من سياسات الملكية التجارية تحسينات المستأجرين وتحسيناتهم مثل التركيبات أو التعديلات أو التركيبات أو الإضافات إلى مبنى تشغله ولكنك لا تمتلكه. أي أن TIB هي عناصر قمت بشرائها أو تثبيتها على نفقتك الخاصة ولكن لا يمكن إزالتها بشكل قانوني.

من الأمثلة على TIBs المكتب ، الأضواء ، والسجاد الذي وضعه لاري في متجره. هذه الخاصية هي الآن جزء من المبنى. لأن لاري لا يمتلكها ، لا يمكنه أخذها معه إذا انتقل إلى مكان آخر. إذا حاول لاري إزالة العقار ، فقد يلحق الضرر بالمبنى.

من المسؤول عن التأمين؟

يمكن التأمين من TIBs من قبل المستأجر أو المالك. يجب أن ينص عقد الإيجار بوضوح على الطرف المسؤول عن توفير التأمين. وبخلاف ذلك ، يمكن أن تنشأ النزاعات حول تأمينها ، أي المالك أو المستأجر ، الذي يجب أن ينطبق على الخسائر التي تشتمل على TIBs التالفة.

كما يجب أن يحدد عقد الإيجار عندما تمر ملكية TIBs من المستأجر إلى المالك. يحدث هذا غالبًا (ولكن ليس دائمًا) عند تثبيت التحسينات في المبنى.

تغطية التأمين للمالك

بما أن TIBs مملوكة من قبل المالك ، فغالبًا ما يتم التأمين عليهم بالتزامن مع المبنى بموجب سياسة الملكية التجارية للمالك. تغطي السياسات عادة المبنى المجدول في السياسة والإضافات المكتملة والتركيبات (بمعنى الملكية المرفقة بشكل دائم بالمبنى). مثال على لاعبا اساسيا هو ثريا مثبتة في سقف المطعم.

افترض أن الإيجار بين Luxury Leathers و Shopping Centres Inc يتطلب من المالك تأمين TIBs. إذا كانت شركة مراكز التسوق مؤمنة وفقًا لسياسة الملكية النموذجية ، فإن المكتب ، والسجاد ، والأضواء المتوقفة التي قام Larry بتثبيتها يجب أن تكون مؤهلة كملكية مغطاة.

التحسينات التي قام بها المستأجر تزيد من قيمة مبنى المالك. إذا قام المستأجر بإنفاق 15000 دولار أمريكي على TIBs ، فستزيد قيمة المبنى بمقدار 15000 دولار.

يجب زيادة حد البناء على سياسة المالك من خلال قيمة TIBs. خلاف ذلك ، قد يكون المبنى غير مؤمن عليه. في حالة حدوث خسارة وقد فشل المالك في شراء حدود كافية ، فقد يتحمل المالك غرامة مالية.

تغطية التأمين للمستأجر

إذا كان عقد الإيجار يتطلب من المالك إصلاح أو استبدال TIBs التالفة ، فلا يحتاج المستأجر لتأمين هذه العناصر. بخلاف ذلك ، يجب التأمين على TIB بموجب سياسة ملكية المستأجر. تغطي معظم سياسات العقارات التجارية تلقائيًا ، كممتلكات شخصية تجارية ، أو مصلحة المستأجر في استخدام TIBs.

اعتمادًا على سياستك ، قد يتم تغطية TIBs على أساس تكلفة الاستبدال أو القيمة النقدية الفعلية. عادة ما يتم تغطية الخسائر بالكامل فقط إذا قمت بإجراء الإصلاحات "على الفور" (لم يتم تعريف هذه الكلمة). إذا لم تقم بإصلاح TIBs على الفور ، قد تدفع شركة التأمين جزءًا فقط من تكلفتها الأصلية بناءً على الصيغة التالية:

التكلفة الأصلية X عدد الأيام من تاريخ الخسارة إلى انتهاء صلاحية عقد الإيجار / عدد الأيام من تثبيت التحسينات حتى انتهاء عقد الإيجار

على سبيل المثال ، لنفترض أن شركة Luxury Leathers قد وقعت عقد إيجار لمدة خمس سنوات في 1 كانون الثاني 2015. أكمل Larry التحسينات في 1 كانون الثاني 2016. تم تدمير جميع التحسينات من خلال حريق في 1 كانون الثاني 2017. لن تدفع شركة تأمين Larry أكثر مما يلي:

15000 × 1095 (ثلاث مرات 365) مقسومة على 1460 (أربع مرات 365) = 11،250 دولارًا

لن تدفع شركة التأمين أي شيء إذا قام مالك العقار بإصلاح أو استبدال التحسينات التالفة.

التجارة المبادلات

في حين أن المستأجرين لا يستطيعون التخلص من TIBs التي قاموا بتثبيتها ، إلا أنه يمكنهم إزالة فئة من الملكية تسمى trade fixture s. ﺗﺟﮭﯾزات اﻟﺗﺟﺎرة ھﻲ ﻋﻧﺎﺻر ﻣرﮐﺑﺔ ﻣن ﻗﺑل اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر ﯾﻧﺗظر اﻟﻣﺳﺗﺄﺟر إزاﻟﺗﮭﺎ ﻋﻧدﻣﺎ ﯾﺧﻟﻲ اﻟﻣﺑﻧﯽ. وهي ضرورية لعمل المستأجر ويمكن إزالتها دون الإضرار بالمبنى. تظل المبادلات التجارية ملكًا للمستأجر ، لذا فإن الأخير مسؤول عن تأمينها.

افترض أن لاري يقوم بتثبيت خزانات جديدة في متجره لعرض سلعه الجلدية. يتوقع كل من لاري ومالك العقار أن يأخذ لاري القضايا معه عندما ينتقل إلى موقع آخر. على الرغم من أن الحالات مرتبطة بالمبنى ، إلا أنها تعتبر تركيبات تجارية بدلاً من TIBs. ومن الأمثلة الأخرى على تركيبات التجارة أجهزة الكمبيوتر وآلات البيع ومعدات ورشة الآلات.

يجب على المستأجرين التأكد من أن عقد الإيجار يحدد بوضوح أنواع الملكية التي يتم تصنيفها كتجهيزات تجارية. خلاف ذلك ، قد يرفض المالك السماح للمستأجر بإزالة بعض الممتلكات عندما ينتهي عقد الإيجار.