هذا الاقتباس قديم ولكنه ما زال قائماً حتى اليوم. على الرغم من كل هذا الغضب اليوم على شاشة التلفزيون ، فإن هذا المقال ليس حول البيع بالجملة للعقارات أو التقليب في المنازل .
صحيح أن هناك أموالاً يجب القيام بها في تلك الأنشطة ، وأحيانًا أموال كثيرة ، ولكنها أرباح قصيرة الأجل. إذا قمت بإعادة استثمارها في عقارات تأجير طويلة الأجل ، فإن التقليب يمكن أن يكون أداة رائعة.
تدور هذه المقالة حول بناء وتنمية محفظة عقارية مع مرور الوقت من شأنها أن تمول أسلوب حياة ثرية للتقاعد من خلال التدفق النقدي. مع خصائص تأجير متعددة كل توليد التدفق النقدي الإيجابي ، يمكنك تمويل تقاعدك في الأسلوب ولا تقلق بشأن العديد من العوامل الاقتصادية التي تهدد غالبية المستثمرين في الأسهم والسندات.
لم يفت الأوان للبدء. إذا كنت شابًا ، فيمكنك إنشاء الدفعة الأولى لشراء أول عقار مستأجر ، والبدء في زيادة محفظة العقارات على مر السنين حتى تتقاعد. إذا كنت في فترة الخمس إلى العشر سنوات قبل التقاعد ، يمكنك تحويل الأصول في استثمارات ذات عائد منخفض إلى عقارات إيجار وزيادة دخلك الشهري للتقاعد.
إذا كنت بالفعل في سن التقاعد أو ماضيه ، يمكنك القيام بنفس الشيء.
ما الذي يجعل استئجار العقارات السكنية الكبيرة للاستثمار؟
قبل أن تفشل في التفكير في كل واحد من هذه العوامل يجب أن يكون مثالياً قبل شراء عقار مستأجر ، أعلم أنه من النادر أن يكون هذا هو الحال. هدفك هو محاولة تعظيم كلٍّ من هذه الأمور قدر المستطاع ، وأحيانًا يمكن أن يكون المرء أكثر أهمية من الآخرين.
فيما يلي العوامل التي تبحث عنها في استثمار كبير للإيجار ، أو لعائلة واحدة أو شقة سكنية:
- الموقع: نعم ، يمكنك أن تقوله ثلاث مرات ، حيث أن العقار كله يتعلق بالموقع. أنت لا ترغب في استئجار منزل في وسط موقف سيارات سوبر ماركت ، ولكن واحدة بالقرب من حزام أخضر أو حديقة لأطفالك يمكن أن يكون على حق.
- الإيجارات: الموقع جزء من هذا العامل. ومع ذلك ، إذا كان المنزل في موقع رائع ، ولكن المنافسة قوية ، فقد لا يكون أفضل استثمار. عندما يكون هناك العديد من الإيجارات المتاحة والمالكين يقدمون الحوافز ، قد لا يكون هذا هو الوقت المناسب. عندما يكون هناك عدد قليل من الإيجارات المتاحة ، ليس فقط يمكنك الاحتفاظ بملكية أفضل ، يمكنك طلب إيجارات أعلى في نفس الوقت.
- المصروفات: هذا نسبي ، حيث أن ضرائب الملكية هي نفقات رئيسية ، ولكن بعض المناطق تفرض إيجارات مرتفعة بسبب وسائل الراحة في المنطقة ، لذلك فإن الضرائب أعلى أيضًا. إذا كان بإمكانك تعويض المصروفات مع تدفق نقدي شهري متبقي ، فهذا أمر إيجابي.
- التقدير: على الرغم من أن التدفق النقدي هو الاعتبار الأساسي ، إلا أن تقدير القيمة بمرور الوقت أمر مهم. هناك طريقتان يمكنك من خلالهما بناء أسهم في عقار مستأجر ، وتقدير في القيمة ، وتسديد الرهن العقاري. يمكن استخدام الإستثمار الذكي لاستثماراتك في تنمية محفظتك باستخدام الأسهم في العقارات المملوكة.
هذه هي الاعتبارات الرئيسية الخاصة بك ، بطبيعة الحال ، عليك أن تبحث في سن العقار ، والإصلاحات المتوقعة مع مرور الوقت وأي تحسينات ضرورية كذلك.
موقع تأجير الممتلكات وعمليات الاستحواذ
أنت على استعداد للبدء وشراء أول عقار للإيجار. لديك الدفعة المقدمة لمدى سعرك المرغوب ، وتريد اتخاذ قرار مستنير للشراء.
- معرفة مجال السوق الخاص بك: خذ الوقت الكافي للقيام بتحليل دقيق لمنطقة السوق الخاصة بك. قد يكون لديك منطقة أو منطقة محددة في الاعتبار ، ولكنك ترغب في توسيع نطاق البحث لديك للحصول على المعرفة التي تحتاجها لإجراء مقارنات بين الخصائص المحتملة. تعلم ما هي الخصائص التي تباع بشكل جيد في النطاق السعري الخاص بك. قم ببعض الأبحاث في قاعة المحكمة للمناطق التي تبيع فيها المساكن للنقد. المستثمرون هم المشترون النقديون العاديون ، لذلك عليك أن تعرف المجالات التي يشتريها المستثمرون الآخرون ، وبعضهم ذو خبرة كبيرة.
- تعلم كيفية تقييم الخصائص: تعلم كيف يقوم وكلاء العقارات بتطبيق "تحليل السوق" . أول شيء يخبرك به معظم المستثمرين هو الشراء بأقل من القيمة السوقية. هذا أقفال في الربح على طاولة الختام. كما أنه يجعل من السهل إنشاء تدفق نقدي مربح مقبول عندما تكون دفعات الرهن العقاري أقل.
- تحليل التأجيرات والمنافسة: حفر في وسائل الإعلام المحلية حيث يتم الإعلان عن الإيجارات ، سواء المطبوعة والإلكترونية في كريغزلست. عندما تبحث عن حي ، احصل على متوسط قيمة الإيجار لنوع العقارات التي تفكر في شرائها. كم عدد المتاحين ، هل الملاك يقدمون حوافز مثل أشهر مجانية؟ تعرف ما يمكن أن تتوقعه للإيجار.
- مصاريف طلاء الأظافر: النفقات هنا هي النفقات العادية مثل الإصلاحات العادية (المدرجة في الميزانية) والضرائب العقارية والتأمين وغيرها التي تنطبق على كل عقار في منطقة ما. خطأ هنا هو بنفس السوء مثل الحصول على تأمين إلى إيجار أقل من السوق لمدة عام. التخلص من الربح. إن حالة العقارات الفعلية التي تفكر بها هي أمر منفصل ، على الرغم من أنك ستحتاج إلى ميزانية لإجراء إصلاحات واضحة ستعرف أنها ستأتي لملكية قديمة.
- تحديد الصفقات والتفاوض على صفقة: القسم التالي سيتحدث عن العثور على أفضل صفقات تأجير الممتلكات ، لكنه جزء من هذه العملية التي تعتبر حاسمة للربح على المدى الطويل. إذا كنت تدفع تكاليف البيع بالتجزئة ، ولحياة فترة الملكية ، فأنت تخسر الأرباح.
هذه هي أجزاء عملية الموقع ، ولكن هنا بعض المصادر المحددة لأفضل الصفقات.
تأجير صفقات شراء محفظة العقارات
نحن جميعا نعرف عن حبس الرهن والصفقات الكبيرة التي يمكن العثور عليها في بعض الأحيان. ومع ذلك ، فإن ذروة حبس الرهن الضخم مع أصحاب في المكان قد انتهت بسبب الانهيار الأخير. كثير من حبس الرهن العقاري ستجد اليوم سيكون في حالة سيئة ، وبعضها شاغرا لمدة سنة أو أكثر. هذا لا يعني أنك لا يجب أن تكون باستمرار متابعة حبس الرهن من خلال مواقع مثل RealtyTrac.com. انهم ما زالوا يحدث ويمكنك انتزاع واحدة جيدة في حالة مستأجرة بين الحين والآخر.
- أصحاب المساكن: يرصدون باستمرار وسائل الإعلام ومصادر الإنترنت للمالكين الذين هم في محنة. هؤلاء هم الأشخاص الذين لأسباب مالية يجب أن يبيعوا منازلهم في عجلة من أمرهم وفي وضع قد يؤدي إلى شرائك أقل من القيمة السوقية الحالية. ربما لديهم نفقات طبية ، أو تم تسريحهم للعمل ، أو أنهم بحاجة إلى الانتقال للعمل في عجلة من أمرهم. البحث عن الكلمات الرئيسية في Craigslist للاطلاع على قوائم بأسماء مالكي عبارات مثل "يجب أن تبيع" ، "أخذ جميع العروض" ، إلخ.
قبل حبس الرهن: ما قبل حبس الرهن يمثل فرصة للمستثمرين لتحديد خصائص العقارات قبل أن يتمكنوا من شراء الرهن بسعر مخفض إلى القيمة السوقية الكاملة. Realtytrac.com وغيرها من المواقع لديها أقسام فقط لهذه القوائم.
العمل مع تجار الجملة الجيد والمستثمرين الذين يتعاملون بشكل ثابت: يمكن أن يكون تجار الجملة في العقارات الذين يتمتعون بمهارة في ما يقومون به مصدرًا رائعًا لتأجير المنازل. إذا فهموا دورهم في البيع للمستأجرين العقاريين المستأجرين ، فإنهم يعلمون أنك تريد الشراء دون القيمة السوقية الحالية وأن العقارات يجب أن تكون جاهزة للإيجار. ويبيع المستثمرون الذين يقومون بالتعويض والبيع في الغالب أيضًا إلى مشتري العقارات المستأجرين ، لذلك فهم يعرفون ما الذي تريدونه ويقدمون بالتأكيد عقارًا جاهزًا للإيجار.
رغوة ، شطف ، كرر ونشمر
بمجرد العثور على مكانة خاصة بك وشحذ المهارات الخاصة بك ، فقط استمر في فعل الشيء نفسه مرارا وتكرارا ، إضافة إلى محفظة الإيجار الخاصة بك. عند سداد قروض الرهن العقاري ، قد ترغب في الاستفادة من الأسهم ، ولكن عليك القيام بذلك بعناية فائقة وعدم المبالغة في ذلك. ذهب العديد من المستثمرين في ظل انهيار عام 2007 لأنهم كانوا مفرطين في الإقراض ولم يتمكنوا من الحفاظ على الإيجارات للحفاظ على دفع أقساط الرهن العقاري.
ابحث في 1031 Tax Deferred Exchange لبيع ممتلكات مربحة لتمويل أكبر أو المزيد من العقارات لتنمية محفظة العقارات الخاصة بك.