إذا كنت جديدًا في مجال العقارات أو الجديد في المنطقة ، احصل على المساعدة. A CMA ليست مجرد الرياضيات المقارنة. مطلوب معرفة دقيقة من ديناميات مبيعات العقارات في منطقة محددة لجعل الأحكام على أساس البيانات المقدمة. "العقارات محلية" هو اقتباس معروف جيدا لأنه صحيح ، ويجب أن تتعلم كل شيء عن السوق المحلية.
بعبارة أخرى ، تحتاج إلى معرفة شيء ما عن سوقك ولماذا تبيع البيوت في منطقة ما بشكل مختلف ومن أجل أسعار أعلى أو أقل من المنازل المماثلة في منطقة أخرى.
مجرد مقارنة الأرقام دون معرفة عن الأحياء والممتلكات يمكن أن يكون كارثة. النشاط الوحيد الأكثر أهمية في CMA هو اختيار خصائص قابلة للمقارنة.
خصائص تم جمعها بعناية
عند اختيار الخصائص التي تعتبرها قابلة للمقارنة لعنصر الموضوع الخاص بك ، تشمل الاعتبارات الهامة ما يلي:
- إحصائيًا ، تعتبر المبيعات أعلى أو أقل بكثير من الجزء الأكبر من المجموعة موضع شك. هناك على الأرجح أسباب صالحة للاختلاف. إذا كان لديك عدد كافٍ من الشركات الحديثة ، فقم بتخفيض سعر البيع بشكل كبير للغاية.
- تأكد من أنه يمكنك تبرير استخدامات غير مستخدمة. إذا قررت أن المقارنة غير مناسب ، لديك سبب وجيه. إذا سأل العميل لاحقًا عن سبب عدم استخدامك لمنزل معين ، فستحتاج إلى أن تكون قادرًا على الإجابة بصدق وتبرير إجراءاتك.
- سحب خصائص قابلة للمقارنة من منطقة الممتلكات الموضوع أو في أقرب وقت ممكن. إذا كان من المستحيل العثور على ما يكفي من المواد في نفس الحي ، فقد يكون استخدام بعض من حي مماثل في جزء آخر من المدينة ضروريًا.
- استخدم مقارنات مباعة وليست قديمة جدًا. البقاء في إطار الوقت الحالي ممكن. في الأسواق السريعة ، هذا سهل ، لكن ليس كثيرًا عندما تكون المبيعات بطيئة. إذا كان عليك العودة لأكثر من شهرين أو ثلاثة أشهر ، فربما تحتاج إلى إجراء بعض التعديلات الذاتية لفترة طويلة. الأمر ليس سهلاً ، حيث لا توجد قاعدة فعلية لكيفية القيام بذلك بدقة.
- عندما تسمح الكمية ، استخدم أنواع بناء مشابهة فقط. على سبيل المثال ، يمكن أن تكون ملكية الموضوع الخاص بك كونها منزلًا منفردًا ، كما أن العديد من هذه القصص تتكون من طابقين. مع شيخوخة السكان لدينا ، سوف يبحث العديد من كبار السن عن منزل قصة واحدة ، لذلك يمكن أن يكون أكثر في الطلب
ضبط القيمة للاختلافات في الممتلكات
عند المقارنة بين خصائص مشابهة ، توجد دائمًا اختلافات. تأكد من ضبط تقدير قيمة خاصية الموضوع لفروقها من الخصائص القابلة للمقارنة:
- إضافة أو طرح القيمة للاختلاف في حجم اللوت أو المساحة.
- افعل نفس الشيء بالنسبة إلى الاختلافات في الميزات ، مثل غرف النوم والحمامات والمرآب وغير ذلك.
- انظر إلى فروق التمويل التي يمكن أن تؤثر على سعر البيع. يمكن أن يؤدي تمويل البائع في بعض الأحيان إلى دفع سعر أعلى مقابل ملكية لا ترتبط بقيمته الحقيقية. تذكر أن هذه يجب أن تكون معاملات "طول الذراع". يجب ألا تكون هناك حالات خاصة ، ومبيعات عائلية ، ومبيعات استغاثة ، إلخ.
التحليل الحالي للسوق التنافسية
لا يمكن إكمال تقرير كامل ومفصل إلى عميل / عميل بطاقتك دون إجراء تحليل سوق مماثل للخصائص المدرجة والتنافس مع منزلهم في ذلك الوقت. يمكن تعديل توصية سعر قائمتك لأعلى أو لأسفل اعتمادًا على عدد المنازل المدرجة في المنطقة في ذلك الوقت وأسعارها.
مع العلم أن بعض من أعلى الشركات التي تم بيعها قد أتت من فترات وجود مخزون منخفض للغاية ، فقد يؤدي ذلك إلى تعديل تقديرات أسعار قائمتك إلى الأسفل قليلاً إذا كان السوق الحالي لديه مخزون أعلى بكثير. الذهاب في الاتجاه الآخر ، إذا كان هناك عدد أقل من المنازل المتاحة ، فقد تتمكن من تعديل سعر الطلب إلى الأعلى.
النتائج التي يتم عرضها بتنسيق سهل الفهم
هذا ليس ترقية ل "جميلة". هناك حلول برمجية لأي نظام MLS تقريبًا ينتج تقارير مصقولة للغاية لتحليل السوق المقارن. القيمة في البيانات وتفسيرها. لا تدع بريق "العرض التقديمي" يأخذ أهمية أعلى من اختيار وتفسير البيانات.