استراتيجيات للاستثمار في العقارات بدون نقد
هناك استراتيجيات للاستثمار العقاري دون نقد.
يمكنك البدء بأقل تكلفة لبضع بطاقات أعمال. هذه ليست مقالة عن "المال السهل". في حين أن هناك طرق للبدء في الاستثمار العقاري فقط مع رغبتكم وبعض العمل الشرعي ، فإنه ليس من السهل ، ولكن يمكن أن تتحول إلى نقد في جيبك في فترة قصيرة من الزمن.
هناك معلمو في كل مكان ، على التلفزيون ، في الطباعة وعلى الإنترنت الذين يعلمون كل هذه الأساليب. يمكنك أن تتعلم الكثير من مواقع الاستثمار العقاري ، ولكن كن حذرا بشأن دفع ثمن دورة مكلفة للغاية أو التوجيه. تعلم الآخرون بالطريقة الصعبة أنه بغض النظر عن مدى معرفة المدرب وتعليمه ، فلا يزال الأمر متروكًا لك للخروج منه وتطبيقه. بعض التقنيات التي ستسمح لك بجني الأموال من العقارات دون الحاجة إلى أي نقود لبدء:
- الطيور تعانى منها
- تعيينات
- خيارات التأجير
- ساندويتش إيجارات
- إغلاق العودة إلى الوراء
في ما يلي نظرة عامة على هذه التقنيات ، وكيف تعمل ، وكيف يستخدمها بعض المستثمرين العقاريين للحصول على دخل نقدي في وقت مبكر من أعمالهم الاستثمارية.
الطيور تعانى منها
قبل أن تتمكن من تقدير القيمة الحقيقية التي يمكن أن يقدمها كلب الطيور للمستثمرين العقاريين ، دعنا نلقي نظرة على من هم هؤلاء المستثمرين. أول ما يتبادر إلى الذهن هو "الزعنفة" ، شراء المنازل ، إصلاحها وبيعها بسرعة لتحقيق الربح.
ثم هناك المستثمر على المدى الطويل الذي يشتري المنازل كعقارات تأجير ، وتحقيق التدفق النقدي والتقدير مع مرور الوقت.
يمكن لأي من هذه الاستراتيجيات الاستثمارية العقارية أن تكون مربحة للغاية. ما هي الاستراتيجية التي يختارها المستثمر حول أهدافه ، ومزاجه ، وتحمّل المخاطر.
هناك الكثير من هؤلاء المستثمرين هناك أكثر مما يعتقده معظم الناس ، وخاصة المستأجرين على المدى الطويل. من هؤلاء؟ فقط عدد قليل من نوع الملف الشخصي الذي تشاهده على التلفزيون. الغالبية العظمى من الناس ترى كل يوم. قد يكون لديهم عمل آخر ناجح ولهم أموال يريدون استثمارها في العقارات.
يتطلب تشغيل أعمالهم معظم وقتهم ، وهم يميلون إلى الاعتماد على الموارد التقليدية مثل وكلاء العقارات لمساعدتهم على تحديد صفقات الاستثمار العقاري. وعادة ما يدفعون أكثر مما ينبغي لهذه الصفقات لأن وكلاء العقارات يعملون خارج قائمة الخدمات المتعددة ( MLS ). ليس هناك الكثير من المرونة في التسعير ، لا سيما مع العمولات في الصفقة.
العديد من هؤلاء المستثمرين يشترون عقارات متعددة. ماذا سيكون رد فعلهم إذا تم الاتصال بهم من قبل شخص قال إن بإمكانهم إحضار صفقات شراء منازلهم مقابل أموال أقل بنسبة 10٪ إلى 40٪ مما يشترونه حاليًا؟ الجواب بسيط ، لأنهم في هذا لكسب المال.
فكلما قل المبلغ الذي يدفعونه للمنزل ، كلما كان عائدهم الاستثماري أفضل من التدفق النقدي ، وكلما أسرعوا في الحصول على حقوق الملكية.
انهم يريدون هذا الشخص لتقديم لهم صفقات. هذا الشخص يعرف باسم كلب الطيور. انها تشبه الى حد كبير كونها تاجر الجملة.
من خلال العمل والبحث والتحقيق ، يجد كلب الطيور أصحاب المنازل الذين يحتاجون إلى البيع ولم يكونوا قادرين على شراء أو أصحاب المنازل بسبب صعوبات الرهن العقاري أو حبس الرهن قبل أن يتم إدارجهم. هذا عصفور ، ولا يتطلب أي نقود للبدء ، فقط بعض بطاقات العمل والكثير من الجهد. ومع ذلك ، فإنه يمكن أن يجعل العقارات تستثمر في الأعمال التجارية للشخص العادي مع الكثير من الديون وليس الكثير من المال.
انهم هناك تبحث عن منازل وكلاء العقارات ليست قائمة. في الواقع ، بعض الكلاب الطيور لديها وكلاء العقارات تغذيهم يؤدي عندما لم يكن قادرا على بيع منزل صاحب المنزل المتعثرة. يوفر الكلب الطائر استثمارات مربحة للمستثمر ويمكن أن تتراوح الرسوم بين 2000 و 10،000 دولار لكل صفقة عند إغلاقه.
تعيينات
طريقة أخرى لكسب المال في الاستثمار العقاري دون استخدام أي من أموالك الخاصة هي استخدام المهام. إنها ليست عملية معقدة ولكنها تتطلب أن يكون المشتري قد اصطف قبل أن يحبس نفسك في عقد شراء. أنت بصدد عقد صفقتك مع البائع وكتابة عقد شراء. سيشير العقد إلى أن المشتري هو "اسمك و / أو مخصصاتك".
يتيح لك هذا تعيين العقد لشخص آخر ، المشتري ، دون الحصول على موافقة البائع. يجب أن يكونوا مشترًا للنقد ، ولكن هذا هو الحال عادة عندما تفعل هذا النوع من الصفقات. سيتم إبلاغ البائع فقط أن المشتري الخاص بك هو المشتري الآن وأن الصفقة ستتم كالمعتاد وفقا لشروط عقد الشراء.
اعتبار آخر عند تعيين الصفقات هو إيداع الأموال الجدية التي تعطيها للبائع. يتم إيداع هذه الأموال مع شركة العنوان التي تتعامل مع الإغلاق ، ولن تحصل على هذا المبلغ المسترد. سوف ينتقل إلى المشتري الخاص بك. لذا ، سترغب في الحفاظ على هذا المبلغ منخفضًا قدر الإمكان حيث لا يزال هناك بعض المخاطر من عدم إتمام الصفقة.
إذا كنت تعمل بانتظام مع مشترين مستثمرين ، فقد تتمكن من الحصول على رسومك في الواقع عند قيامك بتفويض العقد لهم ، ولا تضطر إلى الانتظار حتى الإغلاق. ومع ذلك ، قد يتم الدفع لك عند إغلاق الصفقة. وبالطبع ، إذا كنت متماسكًا جيدًا مع بعض المشترين ، ويمكن أن تصف الصفقة لهم والحصول على التزام شفهي ، فقد تتمكن أيضًا من الحصول على المال بشكل جدي قبل أن تغلق البيت.
خيارات التأجير
المكونات الأساسية لاستراتيجية خيار عقد الإيجار هي عقد إيجار مدفوعات إيجار شهري وخيار لشراء العقار في نهاية فترة الإيجار. دعونا نجرب مثالا لتوضيح كيفية عمله. أنت مستثمر يريد أن يمتلك منزلاً كمستأجر ، لكنك لا تجلس على ما يكفي من النقود للدفع مقدمًا. قد يكون لديك حتى درجة الائتمان التي تجعل الاقتراض مكلفة للغاية.
من خلال التسويق مع لافتات اللصوص والصحف وإعلانات كريغزلست أو مجرد إحالة منفردة ، يمكنك العثور على مالك منزل ذو دوافع عالية لم يتمكن من بيع منزله. دعونا ننظر إلى مثال افتراضي. لنفترض أن أصحاب المنازل لديهم منزل مدرج في القائمة ، لكنهم لم يتمكنوا من البيع.
تبلغ قيمة المنزل 100 ألف دولار في السوق الحالي ، ويبلغ رصيد الرهن العقاري 70 ألف دولار ، وتبلغ قيمة مدفوعاته 525 دولارًا شهريًا مع الضرائب والتأمين. وقد تم إسقاط أحد الزوجين من وظيفتهما ، ووقع الآخر على وظيفة أفضل حتى يحتاجان إلى التحرك قريباً. هذا ما يفعله المستثمر:
- عروض لتأجير منزلهم لمدة 3 سنوات مع مدفوعات الإيجار مساوية لمدفوعات منزلهم.
- يدفع لهم 1500 $ كدفعة خيار الإيجار غير قابلة للاسترداد للحصول على الحق ، ولكن ليس الالتزام ، لشراء المنزل في نهاية عقد الإيجار بمبلغ 80000 دولار.
- مع اتفاق شفهي ، يستخدم المستثمر التسويق أو طرق أخرى لتحديد موقع المستأجر للمنزل الذي هو على استعداد لدفع 750 دولارًا أمريكيًا شهريًا لتأجيرها. سوف يوقعون على الأقل عقد إيجار لمدة سنة واحدة.
- خلال الإيجار لمدة 3 سنوات ، سوف تظل الضرائب والتأمين كما هو / ، مع الضمان في دفع العناية بهذه العناصر.
- السحب النقدي: 525 دولاراً أمريكياً لمدفوعات الإيجار في الشهر الأول والأخير ووديعة تأمين = 1.575 دولار + 1500 دولار لدفع خيار التأجير = 3،075 دولار.
- الدفع النقدي: 750 دولارًا أمريكيًا × 3 للإيداع الأول والأخير والأمان = 2.250 دولارًا.
هذه هي الحالة النقدية أسوأ حالة ، مع المستثمر من جيب 825 دولار. ومع ذلك ، كان بإمكانهم التفاوض بشكل أفضل مع البائع وتأجيل إيداع الضمان ، أو التخلص منه تمامًا ، مما أدى إلى انخفاض المبلغ الذي سيكونون في الجيب إلى حوالي 300 دولار.
هذا ليس سيئاً للسيطرة على هذا المنزل والقفل في شراء مربحة في النهاية. إنه بالفعل يستحق أكثر من الثمن الذي يجب دفعه ، ومن المحتمل أن يقدر خلال عقد الإيجار لمدة 3 سنوات. سيبلغ التدفق النقدي الإيجابي بقيمة 250 دولار شهريًا 9 آلاف دولار على مدار فترة الثلاث سنوات. لذا ، حتى لو لم يمارس المستثمر خياره لشراء المنزل ، فقد حققوا ربحًا جيدًا نظرًا للمبلغ الضئيل من النقد الذي استثمروه.
ساندويتش إيجارات
التأجير سندويتش هو فقط كما يوحي الاسم: خيارين التأجير مع المستثمر في الوسط. في هذه الحالة ، يرغب المستثمر في الحصول على خيار شراء العقار بسعر مخفض في نهاية فترة الإيجار ، ويريدون العثور على مستأجر يرغب في شراء المنزل ولكن لا يمكن ذلك بسبب مشاكل الائتمان أو نقص نقدًا للدفع مقدمًا. يسعد معظم الأشخاص الذين يرغبون في امتلاك هذه الحالة ، العثور على المنزل المناسب الذي يمكنهم شراؤه باستخدام خيار التأجير ، حيث يتوفر لديهم الوقت لتحسين الائتمان والحصول على الدفعة المقدمة معًا.
سنستخدم المثال السابق ، ولكن بدلاً من المستأجر العادي ، يجد المستثمر شخصًا يرغب في استئجار منزل أو استئجاره لامتلاك منزل. جميع الأرقام هي نفسها ، باستثناء الآن المشتري يريد المستأجر لامتلاك المنزل في نهاية فترة الإيجار مطابقة لمدة 3 سنوات.
لا يدفع مشتري المستأجر الآن فقط الدفعة الأولى والأخيرة من التأمينات ، بل أيضاً خيار الإيجار غير المسترد مقابل الحق في شراء المنزل في نهاية عقد الإيجار. أيضا ، يوافق المشتري المستأجر أنه إذا قاموا بشراء المنزل ، فإن السعر سيكون 110،000 دولار. الآن يبدو التدفق النقدي للمستثمر كالتالي:
- نفس 3،075 $ الخروج إلى البائع لخيار التأجير الأول.
- 750 دولارًا أمريكيًا × 3 = 2،250 دولارًا أمريكيًا + 1500 دولار دفع خيار التأجير من المشتري المستأجر القادم = 3،750 دولارًا أمريكيًا.
- يمكن أن يطلب المستثمر أيضًا دفعًا أعلى لخيار التأجير ولكنه كان سعيدًا بتدفق نقدي إيجابي قدره 675 دولارًا عند توقيع كلا العقدتين.
- يدفع البائع 675 دولارًا في الشهر ، و 250 دولارًا في الشهر مقابل 34 شهرًا متبقيًا (الأول / الأخير مدفوع الأجر) ، وإجمالي الربح 30،000 دولار عن طريق بيع المنزل مقابل 110،000 دولار ، مع دفع 80،000 دولار فقط.
- يبلغ إجمالي الربح للمستثمر 39.175 دولار مع استثمار صفر دولار من أموالهم.
ميزة أخرى لهذه الاستراتيجية هي أن المشتري المستأجر يأمل في امتلاك المنزل وسيهتم به بشكل أفضل. في الواقع ، يتفاوض بعض المستثمرين على عقود إيجار تتطلب من المستأجر دفع أول 100 دولار أو أكثر لأي إصلاحات. كما يتم دفع التأمين والضرائب في دفع الرهن العقاري الأصلي ، والنفقات هي الحد الأدنى.
إذا كان المستثمر يريد تغطية جميع القواعد ، يمكنه دفع دفعات الرهن مباشرة ، وعدم السماح للبائع بالوصول إلى مركز قد يتخلف فيه عن السداد على أي حال. خيارات الإيجار وعقود الإيجار ساندويتش هي الاستراتيجيات المستخدمة في كثير من الأحيان من قبل المستثمرين العقاريين لإضافة العقارات إلى محفظتهم وبناء التدفق النقدي الشهري.
إغلاق العودة إلى الوراء
خلق فوضى الإسكان والرهن العقاري التي بدأت تتكشف في عام 2007 الكثير من التغيير في شركات الإقراض والمعاملات العقارية. شركات العنوان التي اعتادت على القيام بعمليات الإغلاق المزدوج وتمويل صفقة واحدة مع عائدات أخرى لا يمكن العثور عليها في أي مكان. ومع ذلك ، هناك طريقة لخصائص البيع بالجملة والوجه مع إغلاق من الخلف إلى الخلف دون استخدام أموالك الخاصة.
بالطبع ، فإن الشرط الأول هو أن لديك صفقة فليب بالجملة مربحة. يجب أن يكون لديك أول عقار يتم شراؤه بالسعر المناسب ، ومستثمر جاهز لشرائه منك بربح جيد. يجب أن يكون الربح كافياً لتغطية الرسوم التي ستكون مطلوبة من أجل استخدام أموال الآخرين لإتمام الصفقة الأولى بحيث يمكنك إغلاق عملية البيع الثانية إلى المستثمر الخاص بك.
تمويل المعاملات هو عملية الحصول على قرض قصير الأجل لتمويل صفقة واحدة مع إغلاق متابعة لبيع العقار في نفس اليوم أو خلال 24 ساعة عادة. سوف يضع مقرض المعاملات الأموال مع شركة العنوان المطلوبة لإغلاق الصفقة الأولى.
بمجرد إغلاق هذه الصفقة ، ستنتقل إلى الصفقة الثانية ، عادةً ما تكون مجدولة خلفها. سيعكس البيان الختامي لهذه الصفقة دفعة إلى مقرض المعاملات للمبلغ الذي تم إقراضه في الصفقة الأولى بالإضافة إلى رسومها. هذا هو عادة ما لا يقل عن 2500 دولار ، ويمكن أيضا أن يكون على أساس نسبة من المبلغ المعارة. يمكنك الحصول على التوازن والأرباح الخاصة بك.