إذا كنت تفكر في الاستثمار في العقارات المستأجرة ، هناك الكثير من الأبحاث للقيام بها. يجب أن تكون متأكدًا أيضًا من أنك تتناسب مع كونك مالكًا للعقار ، وأن لديك الوقت الكافي لإدارة العقارات. ومع ذلك ، كل ما عدا الآن ، ما نريد القيام به هنا هو دراسة الطريقة التي تولد بها خاصية التدفق النقدي من عمليات الإيجار .
على سبيل المثال ، سنستخدم أربعة أضعاف ، مع تخصيص جميع الوحدات الأربع للتأجير بدوام كامل. هذا هو حساب التدفق النقدي بسيط لتوضيح إمكانات العقارات كاستثمار. من الأمور الحاسمة لهذا ، كما هو الحال مع معظم الاستثمارات ، شراء ذكي ومدروس جيدًا في الواجهة الأمامية. سنفترض على سبيل المثال لدينا أن هذا المشتري قام بأبحاثه وقدم شراء جيد على أربعة أرباعنا. فيما يلي تفاصيل الشراء والتأجير:
- سعر شراء fourplex هو 325000 $.
- يضع المشتري 20 في المئة إلى أسفل ، أو 65،000 دولار ، وتمويل 260،000 دولار.
- قرض لمدة 30 عاما هو 6.5 في المئة ، مع دفع مبدأ / الفائدة من 6443 $ شهريا.
- الضرائب والتأمين عند الشراء هي 3،600 دولار سنوياً ، لدفع إجمالي قدره 1،943 دولار في الشهر.
أجرى المشتري أبحاثه ورأى طلبًا ثابتًا على استئجار هذه الوحدات ، وكلها تبقى مشغولة في معظم الوقت. ومع ذلك ، ولكي يكون من الحكمة في حساباتهم ، سيتم احتساب مخاطر الشغور وعدم الدفع 6 في المئة لتوقع التدفق النقدي الحقيقي .
الوحدات كلها متطابقة وتؤجر بقيمة 900 دولار شهريًا لكل وحدة. دعونا نرى كيف تنهار حساباتنا:
- يبلغ إجمالي إيرادات الإيجار 900 دولار × 4 × 12 شهرًا ، أو 43.200 دولارًا سنويًا.
- المدفوعات هي 1943 1 دولار × 12 = 23316 دولارًا في السنة.
- وبلغ متوسط نفقات إصلاح المالك السابق 1700 دولار في السنة.
- ويقدر فقدان الشغور والائتمان بنسبة 6 في المائة من الإيجارات أو 2592 دولار في السنة.
- ينفق المالك حوالي 400 دولار سنويًا على تكاليف متنوعة وإعلانات ، ويدير العقار بنفسه.
هذه هي العناصر التشغيلية الأساسية التي تدخل في حساب التدفق النقدي لدينا. لنأخذ حساباتنا للأرباح:
- إيرادات الإيجار - خسارة الشغور - المدفوعات - المصروفات = التدفقات النقدية
- $ 43،200 - $ 2،592 - $ 23،316 - $ 2،100 = $ 15،192 / 12 = $ 1،266 شهريا في التدفق النقدي الإيجابي.
عند تحليل عائدك على أنه "مبالغ نقدية مستثمرة نقدًا " ، يمكنك تقسيم استثمارك النقدي الفعلي البالغ 65،000 دولار إلى العائد السنوي للنقد ، أو 15،192 دولارًا. هذا هو العائد من 23 في المئة على النقدية الخاصة بك استثمرت! هناك القليل من الاستثمارات التي تحقق هذا النوع من العوائد.
التدفقات النقدية هي دالة على عدد كبير من المدخلات ، ويمكن لأي منها أو عدة تغيرات وتغيير أو تحسين التدفق النقدي. بعضها يتأثر بالسوق والاقتصاد. إذا أغلق أو تحرك صاحب عمل محلي كبير ، يمكن أن ينخفض الطلب على تأجير الممتلكات بين عشية وضحاها. هذا شيء لا يمكنك السيطرة عليه ، ولكن نأمل أن نتجنب من خلال بذل العناية الواجبة بشأن الصحة وخطط أصحاب العمل المحليين. إذا كانوا يتمتعون بصحة جيدة ومربحة مع عقد إيجار طويل تم تجديده مؤخرًا ، فمن المحتمل أنك في حالة جيدة.
هناك عوامل أخرى خارجة عن إرادتك تتمثل في الضرائب العقارية والتأمين على الممتلكات.
يمكن للضرائب واألقساط زيادة ، رفع تكاليف التشغيل وخفض إيرادات التشغيل والتدفقات النقدية. هذه العوامل السلبية يمكن تعويضها بعوامل أخرى تمتلك بعض السيطرة عليها. يمكنك العثور على طرق للحد من تكاليف التسويق والإدارة والصيانة. بالطبع ، إذا كان سوق الإيجار قويًا ، يمكنك رفع الإيجارات. إنه توازن دقيق ، حيث أن القيام بذلك يمكن أن يزيد من الشواغر. يمكن لفقدان الدخل من الوحدات الشاغرة أن يزيل بسهولة أي مكاسب من زيادة الإيجارات.
تحقق من بقية سلسلة الاستثمار في تأجير الممتلكات لرؤية الطرق الأخرى التي توفر فيها هذه الخاصية المثالية الضرائب والحوافز والعوائد الأخرى.