كيفية حساب قيمة العقار مع معدل الرسملة

القيمة تساوي صافي إيرادات التشغيل مقسومة على معدل الحد الأقصى

يجب على الوكلاء العقاريين أو الوسطاء الذين يعملون مع عملاء المستثمر أن يفهموا طرق تقييم ملكية الدخل للقيام بأعمالهم بشكل صحيح. وكثيرا ما تستخدم طريقة تجمع بين إيرادات الملكية ومعدل الرسملة لتحديد القيمة الحالية للممتلكات التي يجري النظر فيها للشراء.

إذا كنت مستثمرًا عقاريًا وكنت تفكر في شراء عقار ، فإن أحد الأشياء الأولى التي ترغب في القيام بها هو تحديد القيمة السوقية لهذه المنشأة فقط ، وكذلك تحديد الدخل والتكاليف التشغيلية.

سيخبرك ما إذا كان يفي بأهداف التدفق النقدي والربحية. وإذا كنت قد بدأت ، فإن فهم معدل الحد الأقصى مهم لنمو عملك المستقبلي.

تحديد قيمة العقار

يجب عليك أولاً تحديد صافي الدخل التشغيلي (NOU) الخاص بالعقار الذي تبحث أنت أو عميلك. أمة الإسلام لتأجير الممتلكات هي إيجاراتها أقل مصروفاتها. إذا كان مجمع سكني ، حدد صافي إيرادات الإيجار بعد تكاليف الصيانة.

يمكن أن يكون هذا نوعًا من التحدي لأن من الناحية المثالية ، ستحتاج إلى بيانات الدخل والمصروفات من العقار الذي لا يملكه سوى المالك الحالي. ولكن يمكنك أيضًا تقدير NOI عن طريق ضرب سعر البيع حسب معدل الرسملة.

مثال

وقد ينتج مشروع الشقق المكون من ستة وحدات أرباحًا صافية بقيمة 30،000 دولار من الإيجارات. تحديد معدل الكتابة بالأحرف الكبيرة من خاصية تم بيعها مؤخرًا وقابلة للمقارنة. الآن تقسيم هذا الدخل التشغيلي الصافي بمعدل الرسملة للحصول على نتيجة قيمة العقار الحالي.

لنفترض أن ملكيتك المماثلة تباع بمبلغ 250 ألف دولار. لقد حددت أن NOI الخاص بالعقار بعد خصم النفقات المطبقة هو 50،000 $. قسمة ذلك على سعر البيع $ 250،000. لديك معدل رسملة يبلغ 0.2 أو 20 في المائة.

إذا كنت تفترض معدل رسملة 20 في المائة. 30،000 دولار مقسومة بنسبة 20 في المئة هو 150،000 دولار ، والتي من شأنها أن تكون القيمة الحالية للممتلكات.

أدوات أخرى

ضع في اعتبارك أن هذه ليست الطريقة الوحيدة لحساب قيم خاصية الدخل. إنها مجرد أداة واحدة في المربع. إن حسابات التقييم المختلفة والأداء المالي التي يستخدمها المستثمرون والعاملون في مجال العقارات في روتين حياتهم اليومية جميعها لها قيمة.

هناك كتب مليئة بحسابات معقدة تستخدم لتقييم العقارات ولتحديد أداء الاستثمارات العقارية وتأجير العقارات والعمليات. يستخدم معظم المستثمرين فقط نصف أو نحو ذلك من هذه الحسابات بانتظام لاستثمار العقارات السكنية. بعض ينطبق على البيع بالجملة ، وبعضها لمشاريع الإصلاح والوجه ، وما زال آخرون لاستئجار الاستثمار. بعضها أكثر فائدة للمستثمر المستأجر في تحديد الأداء طويل الأجل لمحافظهم.

استثمار العقارات التجارية

ويشارك مستوى جديد تماما من الرياضيات في الاستثمار في العقارات التجارية. هناك بعض الحسابات المتخصصة جدا التي يستخدمها المقرضون لتحديد ما إذا كان سيتم تمويل شراء أو مشروع أم لا. من الجيد أن تعرفها لأن العديد من المستثمرين السكنيين الناجحين يتطورون إلى استثمارات عقارية متعددة العائلات والتجارية.

يعتمد اختيار حسابات الربح والحساب على أهدافك ونوع العقار.

إذا كنت مستثمرًا تشتري عقارات لتأجير عائلة واحدة ، فستستخدم بعض الحسابات ولكن ربما لن تكون مهتمًا بسعر الفائدة وغير ذلك من الحسابات الموجهة للعائلات.

تأجير العقارات الاستثمار

إن بداية إستراتيجية الاستثمار العقاري الإيجاري الناجحة هي تقدير دقيق لعائد الإيجار للملكية المرتقبة. عندما تمتلك عقارات للإيجار ، يخبرك صافي العائد الإيجاري مدى جودة الاستثمار الذي تقوم به ليس فقط مع عوامل السوق والإيجارات المتضمنة ، ولكن أيضًا مع تكاليفك ، بما في ذلك الإدارة والصيانة.

الخط السفلي

يجب على أولئك الذين يستثمرون في العقارات عن طريق العقارات المدرة للدخل أن يكون لديهم طريقة لتحديد قيمة أي عقار يفكرون في شرائه. تُستخدم معدلات التغطية على نطاق واسع في دراسات تقييم العقارات والربحية التجارية والعائلية المتعددة.

يمكن استخدامها لتحديد سعر بيع جيد للممتلكات - أو من الجانب الآخر ، قيمة خاصية مدرجة مقابل سعر الطلب.

كخبير عقاري يخدم عملاء الاستثمار ، يجب أن تكون على دراية بجميع أساليب تقييم خصائص الدخل. إذا كنت تقوم بكل صيانة وإستئجار عقاراتك الخاصة بالإيجار ، فقد لا تكون لديك أية تكاليف متضمنة باستثناء المواد إذا لم تكن تقدر قيمة عملك. ومع ذلك ، فمن الأرجح أن تكون لديك تكاليف متعددة متضمنة وأن صافي دخلك التشغيلي هو الرقم الذي تحصل عليه بعد كل استقطاعات النفقات.