كم قرض مقرض؟ DSCR ، أو نسبة تغطية خدمة الديون

جيم Kimmons

المقرضين التجاريين حريصون جدا في اكتتابهم. وبما أن تاريخ الائتمان الشخصي للمشترين نادراً ما يكون مهماً في الإقراض التجاري ، فإنهم يستخدمون معايير أخرى لاتخاذ قرارات الإقراض. يتم شراء العقارات التجارية لتوليد الدخل ، لذلك أحد المعايير التي تحظى بشعبية هو النظر إلى الدخل لمعرفة ما إذا كان يكفي لدفع الرهن العقاري بشكل كاف وتحقيق ربح للمقترضين.

عندما ينظر المقرض إلى شقة أو عقار متعدد العائلات ، سواء تم منح قرض عقاري ، وإلى أي مدى ، يمكن تحديده باستخدام DSCR ، أو نسبة تغطية خدمة الديون. إنها عملية حسابية بسيطة ، ولكنها مهمة جدًا. المقرض ليس مهتما حقا مع عشرات الائتمان الفردية أو تاريخ أصحابها. الغرض من الاستثمار هو ROI ، والعائد على الاستثمار ، والتدفقات النقدية ، وبالتالي فإن التدفق النقدي هو الاعتبار الرئيسي.

في الواقع ، يجب على المستثمرين تقدير قيمة رعاية المقرضين في التأكد من صحة حسابات التدفق النقدي لمشروع سكني. سوف يرغبون في رؤية البيانات المالية التي تظهر الدخل والنفقات. وسيحددون بعد ذلك ما إذا كانت هذه الأرقام ستبدو وكأنها سوف تستمر في المستقبل ، أو ربما تتحسن أو تسوء. عندما تظهر الأرقام أن التدفق النقدي سيغطي خدمة الدين بشكل كافٍ ، فإنه يثبت اختيار الاستثمار ومهارات التقييم للمستثمر (المستفيدين).

في حين أن هناك العديد من الأماكن لمعرفة كيفية حساب DSCR مع مشروع ومبلغ الرهن العقاري بالفعل في مكان ، فمن المرجح أن المشتري يريد أن يعرف كم يمكنهم الاقتراض في مشروع انهم يفكرون في الشراء. يقوم المستثمرون بحساباتهم الخاصة ويتطلعون إلى المقرض الذي اختاروه للتحقق من صحة الأرقام التي توصلوا إليها.

كل من المستثمرين والمقرضين لديهم هدف مشترك في هذا الصدد. هل سيصبح المشروع مربحًا بما فيه الكفاية لخدمة الدين مع ربح كافٍ؟

سننظر في هذا من اتجاهين ، والحصول على DSCR الحالي وتقييم خاصية مع DSCR المطلوب للمقرض. وتعكس هذه العملية الحسابية ذلك المبلغ باستخدام الحد الأدنى المقبول من المقرض المشترك وهو 1.25. ثم سنفعل ذلك الاتجاه الآخر ، والحصول على DSCR.

الصعوبة: متوسط

الوقت المطلوب: 20 دقيقة

إليك الطريقة:

  1. تحديد التدفق النقدي ، أو الدخل التشغيلي الإجمالي بعد طرح خسائر الشغور والائتمان .

    إجمالي الإيجار البالغ 187،000 دولار في السنة - 9 ٪ من الشغور وخسارة الائتمان (16،830 دولار) = 170،170 دولارًا أمريكيًا

  2. ثم الحصول على NOI ، أو صافي إيرادات التشغيل عن طريق طرح جميع النفقات الأخرى للتشغيل والإدارة ، بما في ذلك الضرائب والتأمين.

    إجمالي الدخل التشغيلي - جميع المصروفات = NOI ، أو صافي الدخل التشغيلي

    170،170 - 72،470 (المصروفات) = 97،700 دولار أمريكي

    97،700 دولار / 12 شهرًا = 8142 دولارًا أمريكيًا شهريًا

  3. إذا كان المقرض يستخدم الحد الأدنى المقبول من DSCR البالغ 1.20 ، فإن ذلك 8142 دولار / الشهر يجب أن يكون 1.2 مرة من دفع الرهن العقاري الشهرية. للوصول إلى هذا الحد الأقصى للسداد ، من الضروري تقسيم $ 8142 على 1.2.

    8142 دولار صافي الدخل الشهري / 1.20 كحد أدنى DSCR = $ 6785 / شهر أقصى دفع الرهن العقاري.

  1. الآن من الضروري فقط تحديد المبلغ الذي سيتم إقراضه بالمعدلات الحالية. إذا كان بإمكان هذا المشتري أن يتوقع سعر فائدة بنسبة 6.875٪ على قرض مدته 30 عامًا ، فسوف تخبرنا آلة حاسبة الرهن العقاري أن المقرض قد يكون مستعدًا لإقراض حوالي 1،032،836 دولارًا على هذه الملكية ، لأن هذا القرض وسعر الفائدة سيؤدي إلى دفعات الفائدة والدين. من 6785 $ / شهر ، والحد الأدنى 1.20 DSCR.

    تمكنك معظم الآلات الحاسبة الرهن العقاري من إدخال الدفع وسعر الفائدة والوقت لحساب مبلغ القرض.

  2. عندما بدأنا ، كنا نعلم أننا سندعم مبلغ الرهن العقاري باستخدام DSCR المذكور ، لأننا نحن المشترين نريد تقدير المبلغ الذي يمكن اقتراضه لرهن عقار نقوم بتقييمه للشراء. ولكن ، لنفعل فقط حساب DSCR حيث نعرف نفقات المشروع الحالي ودفع الرهن العقاري.

    $ 223،000 NOI / $ 172،000 مدفوعات الرهن العقاري السنوية = 1.30 DSCR

    1.3 أفضل من 1.2 في هذه الحالة ، لذا من المحتمل أن تكون DSCR مقبولة. ومع ذلك ، إذا تم البحث عن قرض جديد في مشروع تشغيلي ، فسيتم استخدام NOI الحالي كما فعلنا في البداية لمعرفة ما قد يكون متاحًا كمبلغ للرهن العقاري.

عندما تعمل الأرقام ، يمكن للمستثمرين والمقرضين أن يشعروا بالرضا عن تمويل المشروع والربحية المستقبلية.

ماذا تحتاج: