كيفية حساب صافي الدخل التشغيلي (أمة الإسلام)

كخبير عقاري يخدم عملاء الاستثمار ، تحتاج إلى أن تكون على دراية بجميع أساليب تقييم خصائص الدخل. واحد من هذه الحسابات هو حساب صافي الدخل التشغيلي ، حيث يتم استخدامه مع معدل الفائدة لتحديد قيمة العقار.

الصعوبة: سهل

الوقت المطلوب: 5 دقائق

إليك الطريقة:

1. تحديد إجمالي الدخل التشغيلي من العقار:

   إجمالي الدخل المحتمل - الشغور وفقدان الائتمان = إجمالي الدخل التشغيلي

1. تحديد النفقات التشغيلية للممتلكات. ويشمل ذلك نفقات الإدارة والقانون والمحاسبة والتأمين والحراسة والصيانة والإمدادات والضرائب والمرافق ، وما إلى ذلك.
2. اطرح المصاريف التشغيلية من إجمالي الدخل التشغيلي للوصول إلى صافي الدخل التشغيلي. وباستخدام مثال على عقار ذي دخل تشغيلي إجمالي قدره 52000 دولار ومصروفات تشغيل بقيمة 37،000 دولار ، سيكون صافي دخلنا التشغيلي كما يلي:

   $ 52،000 - $ 37،000 = $ 15،000 Net Operating Income

المقرضين التجاريين يستخدمون معايير تأهيل مختلفة لتحديد ما إذا كان هناك ما يبرر الرهن العقاري ومقدار ما ستقرض ضد الممتلكات. عادةً ما لا يتم تقييم أصحاب المستثمر بشكل فردي فيما يتعلق بتاريخهم الائتماني ، حيث أنه ليس مهمًا بالنسبة للمقرض نظرًا لأنه يتم رهن إمكانات توليد الدخل للممتلكات.

والحقيقة هي أن مشتري المنازل سيعيش في المنزل الذي يشترونه ، لذلك يقوم المقرض بتقييم قدرته على دفع الرهن العقاري وتاريخه في دفع التزامات الديون.

إنه موقف مختلف تمامًا عن العقارات التجارية ، دعنا نقول مجمع مكاتب. يشتري المشترون هذه الممتلكات لغرض واحد ؛ لتوليد التدفق النقدي الإيجابي من دخل الإيجار.

الإيرادات

الدافع وراء الشراء هو الدخل ، لذلك يرغب المقرض في تقييم العقار على أساس الدخل الذي سيولده في الغالب.

من المؤكد أن حالة الملكية والعوامل الأخرى تدخل في مؤهل الرهن العقاري ، ولكن الدخل هو العامل الكبير. إذا كان يمكن للعقار خدمة الديون (دفع أقساط الرهن العقاري) ولا يزال هناك تدفق نقدي شهري مقبول للدخل ، فمن المرجح أن يتم البدء في الرهن العقاري.

نفقات

بطبيعة الحال ، تمثل النفقات نصف الاعتبارات الرئيسية في حساب NOI. من الأهمية بمكان التقاط جميع نفقات التشغيل الخاصة بالعقار. يمكن أن تتضمن هذه الخدمات في الغالب ما يلي:

• التسويق والإعلان - اعتمادًا على نوع العقار ، يمكن أن تختلف فئة النفقات هذه كثيرًا. بالنسبة لممتلكات الشقق ، فإن معظم هذه النفقات سيتم الإعلان عنها لتوليد المتقدمين المستأجرين. بالنسبة لممتلكات التجزئة أو المكاتب ، ينطبق الأمر نفسه ، ولكن قد تكون هناك أيضًا نفقات تسويقية لتقديم العقار للمستهلكين أو العملاء للمستأجرين.
• الإدارة - الإدارة المهنية هي المعيار للعقارات التجارية الأكبر. هذه النفقات مهمة ، ولكن يمكن تعويضها كثيرا من خلال إدارة المدخرات المهنية التي يمكن أن تولد في تشغيل وصيانة العقار.
• المرافق - تلك التي لم يتم نقلها إلى المستأجرين ستكون في هذه الفئة.
• التصليح والصيانة - كل شيء من المناظر الطبيعية إلى إصلاح وحدات تكييف الهواء المكسورة أو طلاء الوحدات في هذا الدلو.

• التأمين - هذه هي النفقات الرئيسية كذلك.

هذه هي الفئات الرئيسية ، وهناك مصاريف أخرى تعتمد على استخدام العقار والمستأجرين.

إذا لم تشير النسب التي أرادها المقرض بناءً على الدخل إلى الموافقة ، فيمكن للمقترضين الحصول على المزيد من السيولة من أجل الحصول على دفعة لتسديد النسب. صافي الدخل التشغيلي مهم جدا في الإقراض التجاري.

نصائح:

1. كن حذرا جدا للحصول على جميع نفقات التشغيل في الحساب. ستؤدي النفقات المفقودة إلى زيادة صافي الدخل التشغيلي وبالتالي تدفع العميل مبالغ زائدة عن العقار بناء على التقييم باستخدام معدل الفائدة.
2. بالنسبة إلى حسابات المستثمر الأكثر استخدامًا الموضحة وجدول البيانات لحسابها ، خذ هذا الخط ، للحصول على أفضل 10 حسابات .

ماذا تحتاج:

• آلة حاسبة
• بنود شاملة لمصروفات التشغيل.

لا شيء من هذه الحسابات هو علم الصواريخ. ستصل سريعًا إلى السرعة وستكون قادرًا على القيام بها أو مناقشتها بذكاء مع عملاء مستثمرين تجاريين.