طريقة الدخل من التقييم العقاري والتقييم

فهم الأرقام

يستخدم هذا الأسلوب لخصائص الدخل

إذا كان استخدام العقار هو توليد الدخل من الإيجارات أو الإيجار ، فإن طريقة الدخل للتقييم أو التقييم هي الأكثر استخدامًا. يتم استخدام صافي الدخل المتولدة من الممتلكات جنبا إلى جنب مع عوامل معينة لحساب قيمتها في السوق الحالية إذا تم بيعها.

لا يقتصر اهتمام المستثمرين في العقار على الدخل الصافي الناتج عن العمليات.

سوف يبحثون دائما تقريبا عن التمويل وسوف يدرس المقرضون بعناية تفاصيل الإيرادات والمصروفات ليكونوا أكيدا قدر الإمكان لحمايتهم الاستثمارية. ويريد المقرضون أن يشهدوا إيجارات إشغال عادية تتجاوز النفقات بما يكفي لدفع أقساط الرهن العقاري مع ربح متبق لأصحابها.

استخدام معدل الرسملة (معدل الحد الأقصى) لتقدير القيمة

عند استخدام معدل الرسملة لتقدير خاصية الدخل ، يتم استخدام صافي إيرادات التشغيل للعقار ، وهناك علاقة عكسية بين سعر الطلب وسعر الفائدة. وبعبارة أخرى ، كلما ارتفع معدل الحد الأقصى ، انخفض سعر الطلب.

باستخدام إجمالي إيجار مضاعف لتقدير القيمة

إﺟﻤﺎﻟﻲ اﻟﻤﻜﺎﻓ Rentت اﻹﺟﻤﺎﻟﻴﺔ أو GRM ﻳﺴﺘﺨﺪم اﻹﻳﺠﺎر اﻹﺟﻤﺎﻟﻲ ﻟﻠﻤﻤﺘﻠﻜﺎت ﺑﺪﻻً ﻣﻦ ﺻﺎﻓﻲ دﺧﻞ اﻟﺘﺸﻐﻴﻞ اﻟﻤﺴﺘﺨﺪم ﻣﻊ ﺳﻌﺮ اﻟﻔﺎﺋﺪة. هناك طريقتان للقيام بهذا الحساب ، حيث يوجد إجمالي الدخل المحتمل (GPI) وإجمالي الدخل التشغيلي (GOI).

وكما يتبين من حسابات كل منها ، فإن تقدير القيمة يكون أفضل بكثير باستخدام إجمالي الدخل التشغيلي ، حيث يتم النظر في خسائر الإشغال وعدم الدفع.

ثم يجب اعتبار الشرط والمصروفات المستقبلية

أكثر ذاتية ، ولكن مهم جدا ، هو أخذ حالة الملكية في الاعتبار.

وبما أن أيا من أساليب تقييم الدخل لا ينظر في شروط الملكية ومصروفات الإصلاح الكبيرة المحتملة في المستقبل ، فيجب النظر في هذه التكاليف عند التوصل إلى تقدير نهائي للقيمة.

عند شراء عقار قائم ، كان من الممكن أن يعمل بكفاءة عالية ، أو قد تكون هناك مشكلات تشغيلية تؤدي إلى انخفاض صافي الدخل. عندما يقوم المستثمرون بتقييم مشروع سكني كمثال ، قد لا تكون الإيجارات الإيجارات ، وقد تكون النفقات أعلى أو أقل مما ينبغي أن تكون عليه.

لنفترض أن المالك كان يقدم تنازلات الإيجار لبعض المستأجرين مقابل الخدمات ، أو لمجرد أنهم واجهوا مشاكل وأن المالك لا يريد طردهم. أو ، كانت تكاليف الإصلاح والصيانة أقل من القاعدة الخاصة بخصائص مشابهة. قد يكون المالك متعبًا من واجبات الإدارة أو لا يتعلق فقط بالمشاكل التي تنعكس على الطريق من سوء الصيانة.

يمكن للمستثمرين الذين يفحصون كل جانب من جوانب العملية أن يروا فرصة لأن أرقام الإيجار ليست حقيقية. فهم يرون أن الحصول على مستأجرين في تلك الوحدات بأسعار إيجار كاملة سيحدث فرقاً كبيراً في صافي الربحية ، لذا فهم يرغبون في شرائه. قد يرون أن نفقات العقار ليست كما ينبغي وأن تكون الممتلكات في حالة سيئة ، لذلك قد تمر على الشراء.

وسيقوم مستثمرو Sharp ، وبالتأكيد المقرضون ، بفصل البيانات المالية للمشروع بعناية للتأكد من أن الأرقام الحقيقية هي ما يعملون. ومن المفاجئ كيف يتم سوء إدارة العديد من العقارات التجارية الصغيرة. فإما أن تكون الإيجارات منخفضة للغاية ، أو النفقات باهظة للغاية ، أو مزيج من الاثنين معاً. فالمستثمرون الذين يتوقفون عند حسابات التقييم الأساسية دون الحفر في الإيجارات والنفقات غالباً ما يمررون على أفضل الصفقات أو يدفعون ثمن العقارات.

اعرف طريقة الدخل ، حيث إنها تستخدم الكثير

إذا كنت تخطط للعمل مع عملاء مستثمرين ، اقض وقتًا كبيرًا إذا لزم الأمر لتعلم طريقة الدخل في التقييم. أنت لا تريد أن يستخدم مشتر المستثمر أو عملاء البائع المصطلحات التي لا تتعرف عليها أو تطلب إجراء حسابات لا يمكنك القيام بها.

يمكن أن يكون العمل مع المستثمرين مجزًا تمامًا ، نظرًا لأن هذا السوق العقاري شديد النشاط.

ستقوم أيضًا بإنشاء أعمال متكررة رائعة بالإضافة إلى إحالات من عملاء مستثمرين راضون.

** تحديث: أنا تحديث هذه المادة بعد انهيار سوق العقارات وخلال ما يبدو أنه بداية الانتعاش. المثمنون أصبحوا محافظين للغاية بعد مشاكل السوق وتم إلقاء اللوم عليهم لإبطاء الانتعاش بتخفيض قيمة الممتلكات واستخدام حالات حبس الرهن مقابل مقارنات. ومع ذلك ، يبدو أنهم يعودون إلى عارضة حتى الآن.