كيفية حساب معدل رسملة للعقارات

يمكن أن يخبرك هذا الرقم الصغير إذا كنت ستجني المال.

وغني عن القول أنه يجب عليك تحديد قيمة العقار المدر للدخل إذا كنت تفكر في شرائه لأغراض الاستثمار. الفشل في القيام بذلك سيكون بمثابة الطيران المكفوفين ، وهي طريقة مؤكدة للمخاطرة وربما يفقد رأس المال الخاص بك.

التحدي المتمثل في تقييم هذه الممتلكات ليس صعبًا كما يبدو. في الواقع ، يعد حساب معدل الرسملة للعقار أمرًا سهلاً ويجب ألا يستغرق أكثر من خمس دقائق أو أكثر.

يبدأ بفهم بالضبط ما هو معدل الحد الأقصى.

ما هو معدل الرسملة؟

معدل الحد الأقصى هو معدل العائد الذي يمكن أن تتوقعه من استثمارك بناءً على مقدار الدخل الذي تعتقد أن العقار ستنشئه لك. إنه ، بالطبع ، عامل مهم للغاية. أنت لن تستثمر بقصد خسارة المال.

هذه طريقة رائعة لإجراء مقارنات بين العقارات المتشابهة لأن جميع النفقات تؤخذ في الاعتبار. عندما يبدو أن عقارين متشابهين إلى حد كبير ولكن يكلف أحدهما أكثر من ذلك ، فقد يكون ذلك بسبب توليد المزيد من الدخل أو بسبب انخفاض المصروفات.

كيفية حساب معدل الحد الأقصى

يمكنك حساب معدل الرسملة باستخدام صافي إيرادات التشغيل وأسعار المبيعات الحديثة للخصائص القابلة للمقارنة. يتم تحديد معدل الرسملة ثم يتم تطبيقه على الخاصية التي تفكر في شرائها لتحديد قيمتها السوقية الحالية استنادًا إلى الدخل.

أولاً ، احصل على سعر البيع الأخير لملكية دخل مشابهة.

دعونا نستخدم مثالًا لمشروع سكني من ست وحدات بيع بمبلغ 300 ألف دولار.

الآن تحديد صافي إيرادات التشغيل لهذا المشروع شقة ، أو صافي الإيجار تتحقق من قبل أصحابها. طرح جميع نفقات التشغيل باستثناء الرهن العقاري. هذا الحساب يقيم الممتلكات كما لو كنت قد دفعت نقدا لذلك.

قل دخل الإيجار بعد كل تلك النفقات التي قمت بخصمها هو 24000 دولار. الآن قسّم هذا الدخل التشغيلي الصافي حسب سعر البيع للوصول إلى معدل الحد الأقصى: $ 24،000 في النفقات مقسومًا على سعر البيع البالغ 300،000 دولار أمريكي يعطيك معدل رسملة يبلغ 0.08 أو 8٪.

كيفية استخدام معدل رسملة

يمكن للمستثمر استخدام معدل الحد الأقصى بطريقتين. قد يرغب في تقييم العقار الذي يعتزم بيعه على أساس أسعار الفائدة السوقية على العقارات الأخرى التي تم بيعها مؤخرًا ، أو قد يرغب في تحديد ما إذا كان سعر الطلب للعقار معقولًا إذا كان يفكر في شرائه.

عندما كنت بيع

لنفترض أنك تمتلك مشروعًا صغيرًا للشقة وترغب في بيعه. يمكنك جمع معلومات حول العقارات التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة التي تشبه ملكيتك. يمكن أن يكون لديهم وحدات أكثر أو أقل ، لكنك تحاول العثور على خصائص مشابهة بقدر الإمكان للوحدة التي تريد بيعها.

ستجد ثلاثة عقارات تم بيعها خلال الأشهر الثلاثة أو الأربعة السابقة. الجزء الصعب هو أن تكون قادرة على العثور على دخل التشغيل الصافي. في بعض الأحيان يتم نشر هذه المعلومات في القائمة كنقطة بيع ، ولكنها في الغالب ليست كذلك ، خاصة عندما لا يكون صافي الدخل التشغيلي مناسبًا. ومع ذلك ، يمكنك الحصول على هذا النوع من المعلومات من وكيل عقارات تجاري ، خاصة إذا كنت ستدرج العقار للبيع معها.

حتى تصل إلى ثلاثة معدلات سقف الممتلكات في المتوسط ​​بلغت 9.2 في المئة. يبلغ صافي الدخل التشغيلي لعقارك 31000 دولار. الآن كل ما عليك فعله هو تقسيم الدخل التشغيلي الصافي حسب معدل الحد الأقصى: $ 31،000 مقسومًا على .092 إلى 226،957 $. هناك قيمة الممتلكات الخاصة بك.

يمكنك تحديد السعر الذي تريد أن تطلبه من العقار على هذا الرقم ووضعه في السوق.

عندما تفكر في الشراء

ستعمل مع الخصائص المدرجة عندما تقارن خصائص قرار الشراء. هذا يجعل الأمر أكثر سهولة للحصول على دخل التشغيل الصافي ولحساب معدل الحد الأقصى لكل منها. يمكنك بعد ذلك مقارنتها لمعرفة أي من أفضل عمليات الشراء.

لكن تحقق من نفقاتهم وإيجاراتهم على أي حال ، لأن المرء قد يرتقي إلى القمة إذا تمكنت من تحديد الفرص لخفض النفقات أو زيادة الإيجارات.

قد تجد أن المصاريف مرتفعة بشكل غير عادي بالنسبة لنوع وحجم العقار ، أو قد تكتشف أن الإيجارات التي يتم خصمها أقل من أسعار السوق للعقارات المماثلة. أي من هذه الحالات سيزيد من معدل الحد الأقصى ، مما يجعله خاصية محتملة أفضل إذا تم تصحيحها.

لنفترض أنك تضع عينيك على مشروع شقق صغير محدد مدرجًا بمبلغ 495 ألف دولار. هل يستحق ذلك في السوق الحالية أم أنها مبالغ فيها؟ مرة أخرى ، احصل على بعض الخصائص القابلة للمقارنة ومعدل سعر البيع المعتاد. سنستخدم معدل 9.2 في المائة مرة أخرى كمثال.

إذا كان الدخل التشغيلي الصافي لهذه المنشأة هو 500 39 دولار ، فهل يستحق سعر الطلب؟ لا ، لأن تقسيم الدخل على معدل الحد الأقصى يمنحك قيمة 428348 دولارًا. سعر الطلب من 495،000 دولار هو أكثر قليلا عن العلامة.

ما هو صافي الدخل التشغيلي الذي ستحتاجه للحصول على سعر القائمة للقيمة؟ التبديل حول الصيغة وضرب سعر الطلب حسب معدل الحد الأقصى. مضاعفة $ 495،000 بنسبة 9.2 في المائة وتوصل مع صافي إيرادات التشغيل المطلوبة من 45،540 دولار.

ولكن تذكر ، يمكن أن تكون هناك أسباب وجيهة لماذا يبرر العقار معدل فائدة أفضل. قد يكون الموقع أو ميزات وجودة المباني والمناطق المحيطة بها. يجب تقييم كل شيء قبل اتخاذ قرار ، ولكن معدل الحد الأقصى يساعد.