شراء حق ، اخرج بسرعة ، ثق فريقك
ماذا يعني أن تنقلب البيت؟
إن التقليب في المنزل يعني أنك تشتري منزلاً بقصد بيعه ، وعادةً ما يكون ذلك بسرعة ، لتحقيق الربح.
إنها ليست استراتيجية شراء وعقد طويلة الأجل. بيع الممتلكات لأكثر من اشتريتها لا يعني بالضرورة أنك ستحقق ربحًا.
على سبيل المثال ، يمكنك شراء منزل مقابل 200000 دولار وتجديد بقيمة 50000 دولار. إذا كنت تبيع المنزل بمبلغ 240،000 دولار ، وهو ما يزيد عن المبلغ الذي اشتريته منه ، فسوف تخسر فعليًا أموالًا عندما تؤخذ في الاعتبار تكاليف التجديد ، بالإضافة إلى تكاليف إضافية لحيازة العقار وبيعه.
ما نوع العقار الذي يمكن انعكاسه؟
النوع الأكثر شيوعا من الممتلكات التي انقلبت هو منزل أسرة واحدة. ومع ذلك ، يمكن تقريب أي نوع من العقارات للربح. هذا يتضمن:
- منازل متعددة العائلات: تشمل فرص التقليب تجديد الوحدات القائمة أو إضافة وحدات إضافية لجعل الممتلكات أكثر قيمة للمشترين المحتملين.
- الملكية المختلطة المستخدمة: قد يشمل هذا التجديدات أو الإضافات التي تم إجراؤها على مساحة البيع بالتجزئة أو المساحة السكنية أو كليهما.
- خاصية البيع بالتجزئة : تجديد المساحة لتناسب حاجة معينة ، مثل مطعم أو صالون أو متجر عام.
- الأرض : الانتقال إلى عملية تقسيم المناطق للحصول على الموافقة لاستخدام محدد ، مثل السكني أو البيع بالتجزئة. قد يكون الحصول على موافقات تقسيم المناطق عملية مطولة اعتمادًا على مدى سهولة وسرعة عمل قسم البناء في المدينة.
المفتاح 1: الشراء بالسعر المناسب
أنت تجعل أموالك على الشراء. لا يهم مدى نجاحك في ترميم المنزل في النهاية إذا وضعت الكثير من المال منذ البداية ، سيكون من الأصعب بكثير تحقيق ربح.
تحديد قيمة ما بعد الإصلاح - ARV
أنت تحاول تحديد مقدار ما يمكنك تحمله لشراء العقار من أجل تحقيق الربح. لذلك ، تحتاج إلى العمل إلى الوراء.
أول ما عليك القيام به هو تحديد قيمة ما بعد الإصلاح للممتلكات. هذا هو ما تعتقد أن المنزل سوف يستحق بعد الانتهاء من جميع التجديدات على الممتلكات.
سوف تحتاج إلى النظر في الأسعار المباعة مؤخرا لخصائص قابلة للمقارنة في المنطقة. على الرغم من أن النظر إلى المقارنات ليس من العلوم الدقيقة ، إلا أنه سيساعدك على منحك ملعبًا ذا قيمة المنزل. إذا كان منزلك أربعة سرير ، حمامين استعماري ، سوف تحتاج إلى النظر في المستعمرات ذات الحجم المماثل التي بيعت في العام الماضي. ستحتاج إلى إجراء تعديلات لعوامل معينة مثل:
- لقطات مربعية: يمكن أن يكون هناك منزلين لهما نفس عدد الأسرّة والحمامات ، ولكن يمكن أن يكون أحدهما أكبر بـ 1000 قدم مربع.
- جودة التجديدات: انظر إلى المواد المستخدمة في التجديد. هل هذا ما يبحث عنه المشتري الحالي؟
- الموقع: ستكون بعض المناطق في المدينة أفضل من غيرها: منطقة مدرسية أفضل ، شارع أكثر هدوءًا.
- حجم اللوط: سوف يكون أكبر الكثير أكثر قيمة.
- وسائل الراحة هل يوجد في البيت تكييف مركزي أو حمام سباحة في الدور الأرضي أو بدروم كامل أو جناح رئيسي؟
بمجرد النظر إلى الخصائص القابلة للمقارنة ، يجب أن تكون قادراً على التوصل إلى مجموعة من الأشياء التي سيكون عليها قيمة المنزل بمجرد الانتهاء من أعمال التجديد. هذه هي قيمة الإصلاح بعد.
اطرح تكاليفك
من أجل شراء العقار بالسعر المناسب ، تحتاج إلى تحديد مقدار المال الذي تعتقد أنك ستقضيه في المنزل.
- تكاليف الإغلاق على الشراء: ويشمل ذلك التأمين على الممتلكات ، وعمليات تفتيش المنازل ، وأتعاب المحاماة ، والدراسات الاستقصائية ، والرسوم المصرفية ، ورسوم التسجيل: سند الرهن العقاري.
- تكاليف البناء: تصاريح من المدينة ، وتكاليف المواد ، وتكلفة العمالة.
- تكاليف الإمساك: مدفوعات التأمين ، والضرائب ، والدفع على أي قروض ، وتكاليف المرافق المحتملة.
- تكاليف الإغلاق للبيع: أتعاب المحامي ، وربما ضريبة النقل العقارية ، عمولة السمسار ، رسوم التسجيل: سند الرهن العقاري ، رسوم تفتيش المدينة: ممكن شهادة إشغال ، أول أكسيد الكربون ، إذا كانت المدينة تتطلب ذلك ، قروض المشتري: مفتش المنزل المشتري سيجد الأشياء خطأ في العقار ، لذلك من المرجح أن يطلب المشتري ائتمانًا منك لإصلاح هذه الأشياء.
ما هو ربحك الدافع؟
من المرجح أنك لا تمر بكل العمل وخطر التقليب في منزل لجعل 5000 دولار. لذلك ، يجب عليك تحديد هدف الربح المثالي الخاص بك من الوجه. عندما يقال ويفعل كل ما تريد أن تجعل 20،000 دولار؟ 50000 $؟ 100000 $؟ إن معرفة مقدار ما تريد القيام به سيساعدك على تحديد السعر الذي يمكنك شراء المنزل به.
يجب أن تكون على علم أيضًا بأنه قد يتعين عليك دفع ضريبة أرباح رأس المال على أي ربح تقوم به. اعتمادا على شريحة الدخل الخاصة بك ، قد تضطر إلى دفع أي شيء أو قد تضطر لدفع ما يصل إلى 20 في المئة من الربح الخاص بك إلى العم سام. قد تتمكن من تأجيل هذه التكلفة عن طريق إجراء 1031 Exchange.
تحديد سعر الشراء المثالي
الآن بعد أن حددت قيمة ما بعد الإصلاح للعقار ، والتكاليف التقريبية المرتبطة بترميم العقار ومقدار المال الذي تريده ، يمكنك تحديد الحد الأقصى للمبلغ الذي ترغب في دفعه مقابل العقار.
بعد إصلاح قيمة
- تكاليف ناقص
- الدافع الربح ناقص
= سعر الشراء المثالي
هذه هي النقطة التي تقدم فيها عرضك وأتمنى أن يتم قبوله. لقد مررت بالكثير من العمل للوصول إلى هذا الرقم ، لذلك لا تتأثر من قبل السماسرة الذين يخبرونك إذا قمت بزيادة سعر العرض الخاص بك ، فإن العقار ملكك. كل دولار أكثر تدفعه مقابل العقار هو دولار من الأرباح المحتملة التي تخسرها. تذكر ، أنت أموالك على الشراء.
مفتاح 2: الخروج بسرعة
الهدف من التقليب العقاري هو تحقيق ربح وتحقيق هذا الربح في أسرع وقت ممكن. أي مستثمر جيد يعرف أن سوق العقارات يمكن أن يتحول على عشرة سنتات. أي عدد من العوامل يمكن أن يقلل بشكل كبير من قيمة الممتلكات الخاصة بك. هذا يتضمن:
- زيادة أسعار الفائدة: عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة ، لا يستطيع الناس أن ينفقوا الكثير على منزل. يقلل من قوتهم الشرائية لأن دفع الرهن العقاري الشهري سيكون أعلى. ومع ارتفاع أسعار الفائدة ، ستنخفض أسعار المساكن للتكيف مع هذا الانخفاض في القوة الشرائية.
- تغيير الموسم: يصل موسم شراء المنازل إلى ذروته في أشهر الصيف عندما يكون الأطفال خارج المدرسة. تريد العائلات التحرك قبل بدء العام الدراسي الجديد. إذا لم تكن قادراً على الحصول على وجهك في السوق للاندفاع المبكر في الربيع / الصيف ، يمكنك أن تكلف نفسك الكثير من المال.
- الزيادات في المخزون: هناك عامل آخر يمكن أن يؤثر على قيمة منزلك هو المخزون الفائض في المنطقة. أحد الأسباب التي يمكن أن يحدث هذا هو أنه إذا تم إغلاق شركة كبيرة في المدينة ، وبدأ الناس في وضع منازلهم في سوقهم حتى يتمكنوا من الانتقال إلى مكان آخر. هناك فقط العديد من المشترين لغرفة نوم 3 ، 2 حمام البيت 250،000 $. إذا كان هناك خمسة في السوق ، قد تضطر إلى تقليل السعر الخاص بك للحصول على بيعها بسرعة.
- حبس الرهن أو البيع على المكشوف في المنطقة: للأسف ، لا يمكنك التحكم بجيرانك. مبيعات قصيرة وحبس الرهن في المنطقة سوف يقلل من قيمة منزلك.
- الكوارث الطبيعية: أنت أيضا لا تستطيع السيطرة على الطبيعة الأم . يمكن للأعاصير والأعاصير وحرائق الغابات أن تدمر المناطق ، تاركةً أسعار المنازل متساوية في الفوضى.
- تقديرات المدارس الدنيا: إذا انخفض تصنيف النظام المدرسي ، سيصبح الحي أقل رغبة للمشترين المحتملين.
- الاقتصاد البطيء: عندما ينهار الاقتصاد ، كذلك تنخفض أسعار المنازل. عدد أقل من الناس قادرون على شراء المنازل ، وتلك التي تتطلع إلى إنفاق أقل.
- القضايا البيئية / خطوط الطاقة: مستويات مرتفعة من الرادون أو غيرها من المواد الكيميائية في التربة ، خطوط الكهرباء التي يتم بناؤها في الفناء الخلفي أو خط أنابيب يمر عبر المدينة سيجعل من الصعب بيع منزلك لأعلى دولار.
المفتاح 3: الفريق الذي تعمل به يمكن أن يصنعك أو يحطمك
يتم إجراء تقلبات الملكية الناجحة بسرعة ويتم ذلك بالسعر المناسب. يمكن التعاقد مع المقاول خاطئ ، مصمم أو سمسار عقارات تتحول بسرعة إلى التقليب. من الناحية المثالية ، سيكون لديك فريق من الأفراد الموثوق بهم في المكان قبل أن تغلق على الممتلكات حتى لا تضيع الوقت.
المصممين
إذا كنت ستقوم بتوظيف مصمم للتجديد الخاص بك ، فأنت بحاجة للتأكد من أنه هو أو هي على دراية بالمنطقة. آخر شيء تريد القيام به هو الإفراط في التحسن. لا يحتاج كل منزل إلى رخام كالكوتا والأرضيات الخشبية الصلبة البرازيلية. يمكنك كسب المال مع خطة أرضية رائعة وتصميم نظيف. تقوم المطابخ والحمامات ببيع المنازل ، ولكن معظم المشترين لا يعرفون الفرق بين صنبور 400 دولار و 40 دولارًا.
معرفة السوق سوف يساعد أيضا في تحديد نوع المشتري الذي يبحث في هذا المجال. هل تستقطب المنطقة الكثير من الفرديين أو المتزوجين حديثًا أو العائلات الشابة التي لديها أطفال صغار أو أسر راسخة أو نائمات فارغة؟ هذا سيساعد في تحديد أفضل نهج لتجديد. يجب عليك إضافة غرفة نوم أخرى؟ التركيز على غرفة عائلية للأطفال؟ هل سيكون الجناح الرئيسي هو السحب الرئيسي؟
المقاولين
ويشمل ذلك الكهرباءيين ، والسباكين ، والرسامين ، وسقوف المباني ، ومقاولي معدات التكييف والتهوية ، والرسامين ، والأرصف ، وأي شخص آخر قد تحتاجه. أنت ترغب في الحصول على عروض أسعار متعددة بحيث تحصل على أفضل سعر ، ولكنك تريد أيضًا التحقق من بيانات الاعتماد لأن أفضل سعر ليس دائمًا هو أفضل جودة للعمل. قد تظن أنك حصلت على سعر رائع في البداية ، ولكن ستنتهي في إنفاق المزيد من الوقت والمال في محاولة إصلاح أعمال المقاول غير المطابقة للمواصفات.
تأكد من أن المقاول يتفهم التصاريح اللازمة التي يتعين اتخاذها مع المدينة لإجراء التجديدات التي يتعين القيام بها. كم تستغرق المدينة لمعالجة التصاريح؟ هل هناك أي قضايا تقسيم منطقي يجب الموافقة عليها؟ يمكن تصاريح القضايا مع المدينة تصمد في وظائف لشهور ، والحد بسرعة من أي ربح محتمل.
والمقاولون مشهورون أيضًا بـ "التقليل من شأن" المدة التي تستغرقها الوظيفة. تأكد من أن لديك موعد نهائي محدد مع المقاول لاستكمال العمل. يجب أيضًا تضمين صندوق طوارئ في ميزانيتك لهذه الوظائف التي لم تكتمل في الوقت المحدد.
السماسرة
سوف تبيع مع سمسار عقارات أو محاولة بيع العقار بنفسك. إذا كنت تبيع مع سمسار عقارات ، تذكر أن تضع في اعتبارها عمولة في البيع.
عند اختيار السمسار ، يجب عليك التأكد من أنهم يعرفون السوق حيث كنت تحاول بيع المنزل. حتى إذا كنت قد عملت مع السمسار في الماضي ، فقد لا تكون هي الأفضل لدخول هذا السوق بعينه.
بالإضافة إلى ذلك ، العديد من السماسرة مهتمون ببساطة في إجراء بيع سريع وليس بالضرورة بيع المنزل لأعلى الدولار. تأكد من أنك قمت بالبحث الخاص بك وأنك تشعر بالراحة مع عدد السمسار يشعر أنك يمكن أن تحصل على المنزل. أنت تريد بيعًا سريعًا ، لكنك أيضًا لا تريد أن تترك الكثير من المال على الطاولة.