إذا كنت ستقلب الخصائص ، عليك أن تفهم الـ ARV.
- هل المستثمر قادر على القيام بأعمال الإصلاح أو أنه قادر على تحديد موقع المتعاقدين والإشراف عليهم بشكل صحيح في إنجاز العمل؟
- هل قدر المستثمر بدقة تكلفة كل أعمال إعادة التصميم والإصلاح؟
- هل هناك تقدير دقيق للـ ARV أو بعد إصلاح قيمة العقار؟
يجب إكمال جميع هذه الخطوات بدقة. لن تكون مستثمراً أو تقلب طويلاً إذا كانت التكاليف الخاصة بك لتجديد تشغيل العقار مبالغة في التقدير ، أو إذا تم حساب الـ ARV الخاص بك بشكل غير صحيح. يعرف العديد من المستثمرين منطقتهم وأسواقهم بشكل جيد ، ولديهم سجلات مبيعات منازل مناسبة مماثلة للعقار ، ويشعرون بالثقة في قدرتهم على حساب قيمة العقار بمجرد الانتهاء من التجديدات.
بالنسبة لأولئك الذين ليسوا متأكدين ، استخدم أحد العاملين في مجال العقارات للقيام بتحليل السوق (CMA) أو تنافسية (مقارن) في المنزل كما لو أن كل الأعمال قد اكتملت. بالطبع يمكنك أيضا استخدام المثمن ، ولكن بشكل عام ، ستقوم فقط بالعمل مع شخص عقاري يعرف أعمالهم والمنطقة. إذا أدرجت مع السماسرة ، فهذا هو الشخص الذي يسألك.
اعتبارات للـ ARV في Fix & Flip Investing
إستراتيجية الاستثمار العقاري قصيرة المدى ذات الربح الأعلى هي مشروع الإصلاح والوجه. بالطبع ، يشترط الشراء على الخصم العميق في الواجهة الأمامية. أيضا ، مع العلم سيكون لديك المشتري بالسعر الذي تحتاجه لرغبة رغبتك على الطرف الآخر.
هذا في آر في ، بعد إصلاح قيمة ، من المنزل. بين هذين الطرفين ، هي مرحلة التثبيت ، والأماكن التي تحصل على أرباح كبيرة ، ولكن المخاطر أعلى أيضا.
- الحصول على تقديرات المواد الصحيحة وشراء في خصومات. العمل ليس فقط مع مخازن كبيرة مربع المنزل ، ولكن أيضا المصفين ومحلات إعادة التأهيل.
- اعرف مقاوليك وقدراتهم. تحتاج إلى الإشراف على المدى الضروري للتأكد من أنك تحصل على عمل جيد سيتم إنجازه في الوقت المحدد وفي حدود الميزانية.
- الميزانية على أساس المشتري الخاص بك. إذا كنت ستبيع لمستأجر عقار مستأجر ، فاحفظ المواد في نطاق "مقبول". إذا كنت تبيع في سوق التجزئة للمستهلكين ، فإن الترقية إلى التشطيبات التي يريدها المشترون ، حيث أنك تتنافس في السوق.
الخبر السار هو أن هذا ليس علم الصواريخ. انها مجرد الاهتمام بالتفاصيل وبعض مهارات التفاوض.
ARV for Retail Fix & Flip هي فرصة
وبينما بدأ المشترون في التراجع مرة أخرى إلى الأسواق منذ الانهيار ، كان هناك مخزون منخفض من المنازل الجديدة والقائمة المناسبة. لقد أمضى بناة المنازل الجدد سنوات في التركيز على مبنى سكني ، حيث كان هذا هو الطلب ؛ عدد أقل من المنازل الجديدة المتاحة.
استمر مالكو المنازل الحاليون في التمسك بمنازلهم بينما كانت القيم تتعافى. لا يزال الكثير منها تحت الماء على قروض الرهن العقاري ، لذلك لن يتم بيعها في وقت قريب. البعض الآخر خارج من تحت ، ولكن ليس بما فيه الكفاية لجذبهم إلى قائمة منازلهم للبيع حتى الآن ؛ سوف يستمرون في الانتظار مع ارتفاع الأسهم.
لم يكن مواليد بيبي الذين اعتادوا أن يكونوا كبار البائعين على تقليص حجمهم بعد أن انتقل أطفالهم يبيعون بأسعار تاريخية. في كثير من الحالات ، يرجع السبب في ذلك إلى أن وضع الاقتصاد والوظائف أبقوا أطفالهم في المنزل ، حتى بعد التخرج من الجامعة. البعض الآخر ببساطة لا يرى قيمة جيدة في المنازل الأصغر مع انخفاض المخزونات وارتفاع الأسعار ، لذلك يظلون في وضع.
بغض النظر عن السبب ، إذا تمكنت من إبرام الصفقة الصحيحة على مُثبِّت وإضافة بعض الميزات الجديدة التي يريدها المشترون ، فيمكنك البيع إلى مشتري البيع بالتجزئة بهامش أعلى تحصل عليه من أي مستثمر.