رعاية المستأجرين ، ممتلكاتك وشؤونك المالية
3 استراتيجيات لإدارة العقارات تأجير
قبل أن تتمكن من تحديد الإستراتيجية المناسبة لك ، يجب أن تفهم جميع المناطق المختلفة للعقار المؤجر الذي يجب إدارته.
يمكن تقسيم مسؤوليات إدارة المالك إلى ثلاثة أقسام:
- إدارة المستأجرين
- إدارة صيانة الممتلكات والتفتيش
- إدارة الشؤون المالية
1. إدارة المستأجرين
هذا هو جزء من إدارة الممتلكات المستأجرة الأكثر فورية وأكثرها وضوحا. ومع ذلك ، فإن كونك مالك عقار ناجح ينطوي على أكثر بكثير من مجرد جمع الإيجار. عليك أن تدير:
- تشكيلة الإيجار : تحديد تواريخ الاستحقاق. جمع الإيجار كل أسبوع أو شهر. تحديد الرسوم المتأخرة وفترات السماح. التعامل مع الإيجار غير المدفوع.
- عقود الإيجار : التحقق من أن عقد الإيجار يشمل جميع الشروط القانونية التي يتطلبها قانون المستأجر لصاحب العقار. التأكد من تحديث عقد الإيجار مع أحدث إصدار من القانون. إدارة تاريخ الإيجار وتاريخ الانتهاء من جميع المستأجرين.
- فحص المستأجر : الإعلان عن شواغر. إعداد المواعيد. التحقق من المعلومات على التطبيقات. يمكنك أيضًا تحديد ما إذا كان بعض المستأجرين مناسبين جيدًا.
- نقل في : توقيع اتفاقات الإيجار. تجاوز القواعد والمتطلبات واللوائح. تحصيل وديعة تأمين وإيجار الشهر الأول. المشي من خلال وملاحظة الوضع الحالي لوحدة الإيجار.
- الانسحاب : التحقق من أن مدة عقد الإيجار قد انتهت بالفعل. التحقق من حالة وحدة الإيجار لأي ضرر . بدء عملية العثور على مستأجر جديد لشقة.
- شكاوى المستأجرين: تقديم الشكاوى. إعداد خطة اللعبة لإصلاح المشكلة.
- طلبات الإصلاح: الاستجابة للطلبات بسرعة. تحديد أولويات أهمية الإصلاح. القيام بالإصلاح بنفسك أو التعاقد مع شخص ما للقيام بذلك.
- إخلاء المستأجر : إرسال المستأجرين المطلوبين قانوناً قبل الإخلاء. ايداع للطرد مع المحكمة. إعداد الأدلة الخاصة بك والتي تدعم سبب الإخلاء.
2. إدارة صيانة الممتلكات والتفتيش
الجزء الرئيسي الثاني من إدارة تأجير العقارات هو الخاصية نفسها. يجب الحفاظ على الهيكل المادي لصحة وسلامة المستأجرين. قد تتطلب شركة التأمين الخاصة بك أيضا أجزاء معينة من الهيكل ، مثل السقف ، لتلبية معايير معينة أو أنهم سوف يرفضون لتأمين الممتلكات.
- الصيانة: قطع العشب. التقاط الأوراق. يزيل الثلج. اخراج القمامة. الحفاظ على جميع المناطق المشتركة نظيفة. التأكد من حصول المستأجرين على المياه الجارية في جميع الأوقات والحرارة في الشتاء. تثبيت التسربات السقفية ، تسرب السباكة ، البلاط المتشققة ، الدرابزين السائب ، الباب الخاطئ أو أقفال النوافذ.
- عمليات التفتيش: سيكون لديك للتعامل مع عمليات التفتيش من المدينة وحتى من المقرض وشركة التأمين الخاصة بك. تفتيش المدينة للتأكد من أن الممتلكات الخاصة بك يتابع بعض رموز الصحة والسلامة. تقوم الجهة المقرضة وشركة التأمين بتفتيش العقار للتأكد من أن العقار يستحق المبلغ الذي يقرضونه أو المبلغ الذي يؤمنونه له.
3. إدارة الشؤون المالية
الجزء الثالث من الإدارة الذي سيتعين عليك التعامل معه عند امتلاك عقار مستأجر يتضمن الأموال. عليك أن تفهم كم من المال سيأتي في كل شهر وكم من المال يخرج.
- إيجار المدفوعات: كم كنت جمع في الإيجار كل شهر.
- دفع الرهن: ما تدفعه كل شهر على الرهن العقاري الخاص بك.
- التأمين: كم تدفع مقابل تأمين الممتلكات الخاصة بك.
- الضرائب: ما هي ضرائب الممتلكات السنوية الخاصة بك.
- المرافق: إذا لم يكن المستأجرون مسؤولين عن دفع تكاليف المرافق ، فكم مرة يتم دفع فواتير المياه والغاز والكهرباء كل شهر للممتلكات.
- الرسوم / الغرامات: الرسوم التي قد تضطر إلى دفعها مقابل تفتيش الممتلكات أو تكاليف المحكمة. غرامات غير متوقعة لقضايا الصيانة في الممتلكات.
3 استراتيجيات إدارة التأجير
الآن بعد أن فهمت المناطق المختلفة للعقار المؤجر الذي يحتاج إلى إدارته ، يمكنك تحديد كيفية إدارة هذه المناطق.
هناك ثلاث طرق رئيسية:
- إفعل بنفسك الإدارة
- نصف هل نفسك / نصف الاستعانة بمصادر خارجية
- إدارة الاستعانة بمصادر خارجية تماما
1. إفعل بنفسك الإدارة
في هذا النهج الإداري ، أنت مسؤول عن كل شيء ، وبالتالي ، DIY. أنت الشخص الذي يجمع الإيجار ، والتجريف الثلج وإيداع الضرائب الخاصة بك.
الايجابيات
- التحكم الكامل: بصفتك مالكًا للتأجير ، فأنت مالك نشاط تجاري. عندما تفعل ذلك بنفسك ، فأنت تعرف ما يجري في جميع أجزاء عملك.
- إدراك المشكلات بسرعة: بما أنك تمتلك يدك في جميع أقسام الإدارة ، يمكنك رؤية ما يحدث فور حدوث المشكلة. لسوء الحظ ، نظرًا لأنك مسؤول عن كل الأشياء في موقعك ، فقد لا تتمكن من معالجة هذه المشكلة على الفور.
سلبيات
- نقص المعرفة: من المستحيل أن تكون خبيرا في كل شيء. إذا كنت قد وظفت محاسبًا لتقديم ضرائبك ، بدلاً من القيام بذلك بنفسك ، فقد يكون المحاسب قد اخذ العديد من الخصومات التي لم تكن على علم بها. إذا كنت قد وظفت محاميًا لتحضير عقد الإيجار الخاص بك ، بدلاً من إعداد عقد الإيجار الخاص بك ، فقد يكون المحامي قد قام بتضمين بعض قوانين المستأجرين الخاصة بأصحاب الأملاك في الولاية التي أغفلتها. إذا كنت قد وظفت محترفًا لتركيب السقف على منزلك ، بدلاً من تثبيته بنفسك ، فقد لا تضطر إلى التعامل مع تسرب السقف.
- الساحق: يمكن أن يصبح كل شيء لكل الناس أكثر من اللازم. بما أنك تتحمل مسؤولية كل شيء ، فقد تكون أكثر عرضة لارتكاب الأخطاء.
أفضل ل
- الملاك مع عدد صغير من وحدات الإيجار.
- الملاك الذين يملكون الشركات في السابق.
- الملاك مع خبرة سابقة في إدارة الإيجارات.
- الملاك الذين يريدون السيطرة.
2. نصف إفعل ذلك بنفسك / نصف التعهيد
في هذا النهج لإدارة العقارات المستأجرة ، يمكنك إدارة المناطق التي تشعر بأن لديك خبرة فيها ثم الاستعانة بمصادر خارجية للمناطق التي لا تشعر فيها بالراحة أو ببساطة ليس لديك الرغبة في إدارتها.
- قضايا قانونية للمتعهدين
على سبيل المثال ، يمكنك أن تقرر الاستعانة بمصادر خارجية لأية مسائل تتعلق بإدارة التأجير والتي تنطوي على أمور قانونية. قد تشعر بالرضا عن إدارة أموال الملكية ، وشكاوى الصيانة اليومية والمستأجرين ، ولكنها غير مريحة للغاية عندما يتعلق الأمر بالمسائل القانونية. في هذه الحالة ، يمكنك استئجار محام للتعامل مع أي قضايا قانونية تنشأ. يمكن أن يشمل ذلك صياغة اتفاقية التأجير الخاصة بك بحيث يتوافق مع جميع قوانين المستأجرين الخاصة بمالك الولاية والتعامل مع جميع عمليات الإخلاء الخاصة بالمستأجرين.
- قضايا صيانة الاستعانة بمصادر خارجية
في هذا السيناريو ، سوف تقوم بتوظيف عامل بارع أو مشرف مبنى للتعامل مع جميع مشكلات الصيانة ، ولكنها ستتعامل مع جميع التزامات الإدارة الأخرى بنفسك.
الايجابيات
- يحرر وقت: إذا كنت لا تفعل كل شيء ، سيكون لديك المزيد من الوقت ، الفترة. كيف تستخدم هذا الوقت متروك لك. قد تعتز بمزيد من الوقت مع عائلتك أو قد تستخدم هذا الوقت للعثور على فرص استثمارية إضافية.
- هل لديك خبراء: أنت تتخلى عن السيطرة للآخرين الذين يعرفون أن يعرفوا أكثر منك في منطقة معينة.
سلبيات
- الاعتماد على الآخرين: أنت تضع ثقتك في أن هؤلاء الناس يعرفون ما يفعلونه وأنهم يضعون مصالحهم في ذهنك.
أفضل ل
- الملاك مع عدد متزايد من وحدات الإيجار.
- متوسط المالك.
3. إدارة الاستعانة بمصادر خارجية تماما
في إستراتيجية الإدارة هذه ، أنت تمتلك العقار ، لكنك لا ترغب في أن تكون مديرًا عمليًا. تشعر أن قوتك في اختيار الملكية ، وليس إدارة العمليات اليومية. سوف تقوم بتوظيف مدير عقاري أو شركة إدارة عقارات. يمكن لشركات إدارة الممتلكات التعامل مع كل شيء ، بما في ذلك فحص المستأجر ، والتحرك في المستأجر ، وجمع الإيجار ، والصيانة والإصلاحات ، ونقل المستأجر ، وإخلاء المستأجر.
الايجابيات
- التحرر من الصداع اليومي: لن تضطر إلى إجراء المكالمات الهاتفية في الساعة الثانية صباحًا ، حيث يقوم الجار المجاور بتشغيل الموسيقى بصوت عالٍ جدًا. ستكون مسؤولاً عن الحد الأدنى ، لكن القرارات التي تتحملها هي عادةً القرارات الأكثر أهمية ، مثل إعطاء موافق للبدء في إخلاء المستأجر.
سلبيات
- التكلفة: سيكلف مديرو العقارات عشرات الآلاف من الدولارات سنوياً. كلما زاد عدد الوحدات التي تستأجرها ، زادت تكلفتها.
- سوء إدارة يمكن أن يدمر عملك: أنت تضع عملك ، وبالتالي ، في رزقك ، في أيدي شخص آخر. سيكون من الصعب جداً العثور على شخص يهتم بنجاحك وفشلك كما تفعل. يجب أن تتأكد من قيامك بتفحص أي مديرين محتملين بدقة وأن تكون لديك استراتيجية خروج واضحة إذا ساءت الأمور.
أفضل ل
- الملاك الذين يعيشون بعيدا عن الايجارات الخاصة بهم.
- الملاك مع عدد كبير من العقارات المستأجرة.
- مستثمرون عقاريون ذوو استثمارات متنوعة.