مثال: مجمع سكني به ست وحدات. ثلاثة إيجار مقابل 700 دولار في الشهر والإيجار الثلاثة الأخرى مقابل 800 دولار في الشهر.
الصعوبة: سهل
الوقت المطلوب: 5 دقائق
إليك الطريقة:
- 3 وحدات * 700 دولار / شهر = 2100 دولار
- $ 2100 * 12 = $ 25،200
- 3 وحدات * 800 دولار / شهر = 2400 دولار
- 2400 دولار * 12 = 28.800 دولار
- $ 25،200 + $ 28،800 = $ 54،000 دخل سنويّ. هذا هو GPI لدينا.
نصائح:
- تذكر أننا نفترض الإشغال الكامل وجميع المبالغ المدفوعة.
- احصل على أفضل الحسابات في جدول بيانات حساب الاستثمار العقاري لدينا .
ماذا تحتاج:
- آلة حاسبة
إذن ، لماذا هو الدخل المحتمل؟
اسأل أي مستثمر عقاري عن فكرته عن عالم تأجير عقارات مثالي ، وأهم شيئين ستسمعينه قد يكونان على الأرجح أنه يريد مستأجراً يدفع إيجاره بالكامل في الوقت المحدد وأيضاً تجديد عقد الإيجار مراراً وتكراراً. ثم تشمل القائمة أشياء مثل المستأجرين ذوي السلوك الحسن ، الأشياء التي لا تكسر ، الخ. ومع ذلك ، فإن الأولين هما ما نتحدث عنه هنا.
هم متعلقون بالشواغر وخسائر الائتمان . هذا هو الدخل المفقود عندما لا يتم دفع الإيجار ، إما لأنهم لا يدفعون فقط أو لأن الوحدة فارغة. دعونا نفكر في الوضع الذي تفقد فيه المستأجر دون الكثير من التحذير ، وأنت تعلن عن واحدة جديدة.
لسوء الحظ ، يستغرق الأمر منك شهرًا ونصف الشهر لنقلهم إلى المنزل وتدفق الإيجار مرة أخرى.
إذا كان الإيجار الخاص بك هو 800 دولار في الشهر (600 9 دولار في السنة) ، فإن فترة الشغور هذه ستقلل دخلك بمقدار 1200 دولار للشهر والنصف. هذا هو 12.5 ٪ من عائدات العام بأكمله. قد يكون الأمر أسوأ من ذلك لو أنهم توقفوا عن دفع الإيجار لمدة شهر ، وكنت أخرجتهم أخيرًا ، فأنت الآن في دخل ضائع يبلغ شهرين ونصف.
هذا هو 2000 دولار ، أو خسارة 21 ٪ في الإيرادات.
يمكنك أن ترى أن فقدان الشغور والائتمان يمكن أن يكون ضارًا تمامًا لعائد الاستثمار (ROI) الخاص بالعقار. ونحن لا نفكر حتى في التجديد العادي والإعداد المسبق للمستأجر الجديد الذي يحدث في كل مرة ينتهي عقد الإيجار وينتقل المستأجرون. ربما لديك بعض أعمال الجدران والرسم وعلى الأقل رسوم التنظيف.
كيف يمكن أن يكون ضارًا؟
أنا لا أحاول تخويف أي شخص ، ولكن يجب أن تفهم آثار عدم دفع الإيجار ووقت الشغور. كثير من المستثمرين يشعرون بسعادة غامرة للحصول على عائد من رقمين على الاستثمار في العقارات المستأجرة. حتى إذا تم حسابها فقط على المبالغ النقدية المستثمرة (دفعة أولى وتكاليف إغلاق) ، فإن الوضع جيد لرؤية عائد يتراوح بين 20٪ و 30٪.
ولكن كما يمكنك أن ترى من مثال الإيجار المفقود أعلاه ، فأنت تحقق نجاحًا كبيرًا عندما تخسر 12٪ إلى 20٪ من أرباحك. لا تدع هذا الأمر يمنعك من الاستثمار ، ولكن حاول دائمًا بذل قصارى جهدك للحصول على أفضل المستأجرين ، ومقابلتهم وفحصهم جيدًا ، واحصل على أكبر قدر ممكن من الإشعار قبل أن يخرجوا.
بعض التشجيع
الآن بعد أن ألقيت بطانية مبللة فوق أفكارك بأن تصبح بارونا إيجاراً ثرياً ، دعونا نأخذ دقيقة للتفكير في سبب كون العقارات ، وخاصة العقارات المؤجرة ، طريقة رائعة لبناء الثروة.
لا تنسى:
- التدفق النقدي الشهري المنتظم.
- تقدير القيمة بمرور الوقت.
- الميزة الضريبية لخصم نفقات التسويق والإدارة والتشغيل:
- الضرائب العقارية
- تأمين
- فائدة الرهن العقاري
- نفقات الدعاية
- نفقات الإدارة
- مصروف إصلاح وصيانة.
- الإعفاء الضريبي من الاستهلاك.
- تنمية محفظتك باستخدام 1031 Tax Deferred Exchange
إنها طريقة رائعة للاستثمار. فقط ابذل قصارى جهدك للحصول على مستأجرين جيد والحفاظ عليه.