إذا كانت هناك عقارتان متشابهتان ، فستكون النتيجة التي ستحصل على أفضل عائد في السنة الأولى هي الاستثمار الأفضل على المدى القصير. لمعرفة ذلك ، يجب عليك تحديد التدفق النقدي بعد الضرائب .
في هذا المثال ، سنفترض أن CFAT يبلغ 11000 دولار. تمثل المبالغ النقدية المستثمرة في الحصول على الممتلكات ، على سبيل المثال كدفعة مقدمة ، الجزء التالي من المعادلة. لنفترض أن المشتري وضع مبلغ 170 ألف دولار. يجب علينا بعد ذلك تقسيم CFAT من خلال الاستثمار النقدي لحساب العائد على حقوق المساهمين:
11000 دولار / 170،000 دولار = .065 أو 6.5 ٪
يمكنك استخدام الآلة الحاسبة المالية العقارية للتحقق من الرياضيات لهذا والحسابات الأخرى عند شراء عقار.
تأجير العقارات الاستثمار - ليس فقط عن الأرقام
منذ انهيار سوق الإسكان والرهن العقاري الذي بدأ في أواخر عام 2006 ، تعافى الإسكان إلى حد ما ، رغم أن المبيعات لا تزال غير موجودة عند مستويات ما قبل التصادم. لا يزال مشتري المنازل لأول مرة خارج السوق في معظم الأحيان. إن الاقتصاد وفرص العمل هي سبب واحد. آخر هو أنهم يقيمون في المنزل مع والديهم لفترة أطول ، حتى بعد التخرج من الكلية.
مواليد البيوت لا يبيعون منازلهم بسعر تاريخي ، جزئيا لأنهم لا يزالون أطفالهم في المنزل ، ولكن أيضا بسبب الاقتصاد وارتفاع أسعار المنازل بسبب انخفاض المخزونات.
ترتفع أسعار المنازل ، ولكن في الغالب يرجع ذلك إلى عودة المزيد من المشترين في السوق مع انخفاض مخزونات البيع.
ماذا يعني كل هذا؟ وهذا يعني أن هناك الكثير من المستأجرين هناك. الطلب على الإيجار آخذ في الازدياد ، وكانت الإيجارات ترتفع في نفس الوقت. لقد كان سوقًا رائعًا لمستأجري العقارات المستأجرين خلال السنوات القليلة الماضية ، وهو ما زال جيدًا.
التحدي الأكبر الآن هو إيجاد الصفقات ، خاصة إذا كنت ترغب في استئجار العقارات.
ومع ذلك ، لا يزال السحب قوياً ، حيث أن الاستثمار في العقارات المستأجرة هو أداة عظيمة لبناء الثروة. المستثمر العقاري المستأجر يريد شيئين في المقام الأول: 1) التدفق النقدي الإيجابي الشهري ، و 2) القيمة وقيمة الأسهم. إذا استغرق مشتري المنزل الجديد المستأجر الوقت والجهد لمعرفة كيفية القيام بذلك بشكل صحيح ، يمكن أن يكونوا في طريقهم إلى مجموعة من المنازل التي ستمول تقاعدًا فخمًا.
التدفق النقدي والفوائد
الاستثمار العقاري يحصل على بعض المزايا التي لا تتاح لسوق الأوراق المالية أو سوق السندات المستثمر . إن فوائد الرهن العقاري والضرائب والتأمين قابلة للخصم مقابل إيرادات الإيجار. تحصل على شطب سنوي للاستهلاك محسوبًا على مدار 27.5 عامًا. يمكن استخدام التبادل المؤجل للضريبة 1031 لدفع ضرائب أرباح رأس المال إذا تم اتباع القواعد لبيع عقار واحد في ربح ودفع الأموال إلى عقار آخر.
مع اقتطاع نفقات التشغيل أيضًا ، مثل الإصلاحات والصيانة وجمع القمامة والمياه والصرف الصحي ورسوم الإدارة والضرائب والتأمين والمزيد ، من السهل أن نرى أن الاستثمار في العقارات المستأجرة له بعض المزايا الرائعة على أنواع الأصول الأخرى.
لذا ، فإن المستأجر العقاري المستأجر يشتري الحق ، ويحصل على الرهن العقاري والنفقات أسفل الإيجار الشهري ، ولديهم بعض النقود ليأخذوا إلى البنك كل شهر. أسعار الفائدة المرتفعة لا تزعجهم ، حيث أن قروضهم ثابتة ، لكنها تزعج المشترين المحتملين. لذلك ، استمروا في الإيجار ، جيد للمستثمرين. في الواقع ، مع ارتفاع الطلب على الإيجارات ، من الممكن زيادة الإيجارات ، وبالتالي تدفق نقدي أفضل.
العدالة وسداد الديون
على مدى فترة الملكية ، ثبتت الاحتمالات تاريخيا ليقول لنا أنه سيكون هناك زيادة في قيمة الممتلكات. بخلاف blip أو اثنين ، على زيادة الأسعار لمسافات طويلة. أيضا ، بينما كنت تدفع دفع الرهن العقاري الخاص بك ، وكنت بناء الإنصاف أيضا . عندما تقرر أن الوقت قد حان لبيع ، ينبغي أن يكون هناك مكافأة على هذه الغاية كذلك.