معدلات الرسملة هي أداة شائعة يستخدمها المستثمرون العقاريون في تقييم العقارات. كما أنها تستخدم للمساعدة في تحديد الإدراج المناسب وأسعار البيع للعقارات التجارية. عند العمل مع عملاء مستثمرين عقاريين ، يجب أن يكون الوكلاء والسماسرة قادرين على مساعدتهم في تحديد مبررات سعر الطلب على الممتلكات المدرة للدخل.
تعتمد العقارات التجارية والإيجارية لتوليد الدخل على معدلات الحد الأقصى للمساعدة في تقييم العقارات.
إن معرفة سعر الطلب ومعدل الرسملة للعقارات المشابهة سيسمحان لك بمساعدة عميلك لتحديد صافي الدخل المطلوب لتبرير السعر المدفوع. ليس كل مستثمر قادر على تسريع معدلات الفائدة ، ويمكنك إظهار قيمته وخبرتك إذا كان بإمكانك مساعدتهم على استخدام أسعار الفائدة على أسعار العقارات أو التقييم.
الصعوبة: سهل
الوقت المطلوب: 5 دقائق
إليك الطريقة:
- الحصول على معدل الرسملة للعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة.
- قم بضرب معدل الرسملة حسب قيمة العقار لتحديد صافي إيرادات التشغيل المطلوبة لتبرير السعر.
مثال: معدل الحد الأقصى للمجمعات السكنية المماثلة هو 12 ٪ ، أو .12 ، والسعر المطلوب للمجموعة المعقدة قيد النظر هو 300،000 دولار.
$ 300،000 X .12 = $ 36،000 في الدخل الصافي الذي سيكون مطلوبًا لتبرير هذا السعر المطلوب.
ماذا تحتاج:
- آلة حاسبة
المزيد عن هذا الموضوع
تلك هي الأساسيات.
للمساعدة في فهم السبب في أن أسعار الفائدة يتم استخدامها من قبل مستثمري العقارات التجارية ، دعنا نلقي نظرة على الصورة الاستثمارية الكبيرة للعديد من العقارات العائلية .
الاقتصاد من الحجم: خصائص متعددة الأسرة ، وخاصة الشقق ، تقدم بعض مزايا خفض التكاليف بسبب اقتصاد الحجم. مع وجود وحدات متعددة في مكان واحد وغالبا تحت سقف واحد ، هناك وفورات في التكاليف في كل شيء من الخدمات البلدية إلى الإصلاحات.
كما أنها أقل تكلفة لكل وحدة لبناء الشقق.
تقليل تأثير خسائر الشغور: إذا كنت تملك منزلًا لاستئجار أسرة واحدة وكان شاغراً لمدة شهرين ، فأنت تخسر 100٪ من دخل الإيجار. إذا كانت وحدة الإرسال على الوجهين ، تكون 50٪ ، والـ plex-four هو 25٪. ولكن ، إذا كنت تملك مجمع سكني مكون من 100 وحدة ، فإن وحدة واحدة شاغرة لمدة شهرين تخسر فقط 1٪ شهريًا من دخل الإيجار!
المقرضين استخدام كاب الأسعار: عندما تحصل على رهن عقاري في منزلك الشخصية ، كل شيء عن تاريخ الائتمان والدخل. عندما يتعلق الأمر بالإقراض التجاري ، فإن الأمر يتعلق بالمزيد من الدخل الصافي وتغطية مدفوعات الرهن العقاري. عادة ما يكون هناك العديد من مالكي المستثمر ، ولا يتم اعتبار درجاتهم الائتمانية حتى في معظم الحالات. الأداء المالي للممتلكات هو معيار المقرض الأساسي. إذا كان العقار بحالة جيدة وعملت الأرقام ، فسيحدث القرض في معظم الحالات.
فكيف يمكن الاطلاع على أسعار الفائدة؟
الشيء هو أن معدل سعر الملكية لديه الكثير من العوامل المعنية. على وجه الخصوص ، فإن تكاليف الإدارة والتشغيل ، وكذلك الإيجارات السائدة ، ستحدد صافي الدخل. لذا ، إذا كانت الإيجارات أقل من القيمة السوقية أو كانت المصروفات أعلى مما هو مطلوب ، فقد لا يعكس معدل الحد الأقصى قيمة العقار بدقة.
هذه هي الطريقة التي يتم الكشف عن الصفقات من قبل المشترين. لنفترض أن مالك مشروع سكني أصبح يكره تحديد مكان ومقابلة مستأجرين جدد. كان هذا المالك سعيدًا بخفض الإيجارات للحفاظ على المستأجرين الذين يدفعون بشكل جيد في الوحدات. لذا ، يمكن أن تكون الإيجارات أقل بكثير مما سيكون المستأجرون الآخرون مستعدين لدفعه الآن. شراء العقارات والسماح لعقود الإيجار تنتهي ، ورفع الإيجارات واستبدال المستأجرين من شأنه أن يغير صافي الدخل الكثير ومعدل الحد الأقصى كذلك.
على الجانب الآخر ، إذا كان المالكون الحاليون لا يشاهدون تكاليفهم ، فقد تكون المصروفات أعلى مما هو مطلوب. دعنا نقول أنهم يدفعون أكثر من اللازم للإدارة والموظفين ومصاريف الإصلاح. يمكن فقط جعل تلك النفقات في الخط يمكن أن تحدث فرقا كبيرا.
الدرس هنا هو أن معدل الحد الأقصى هو قياس للأداء ، وليس ضمانًا للقيمة.
تحقق من الإيجارات والنفقات للحصول على فرصة.