بصرف النظر عن احتساب عائد السنة الأولى على حقوق المساهمين ، قد يرغب المستثمر العقاري في معرفة عائده على حقوق المساهمين كما هو متوقع للسنوات المقبلة أو كما هو متبع بعد السنة الأولى.
قد يكون هذا أمرًا مهمًا ، حيث إنه بمجرد أن يكون العقار موضع تقدير وقد تم سداد الرهن العقاري إلى حد ما ، فقد يتم استخدام مبلغ الأسهم المستثمر في هذه النقطة بشكل أفضل في مكان آخر إذا كان العائد الحالي على حقوق المساهمين منخفضًا.
- الصعوبة: سهل
- الوقت المطلوب: 10 دقائق
إليك الطريقة
- احصل على دقة قدر الإمكان تقدير للقيمة الحالية أو المتوقعة للعقار. في هذا المثال ، سنستخدم 510 آلاف دولار كقيمة للممتلكات.
- تحديد رهن الرهن العقاري. على سبيل المثال ، دعونا نفترض أن رصيد الرهن العقاري هو 375،000 دولار.
- ثم حساب التدفق النقدي بعد الضرائب (CFAT) . سنستخدم 17000 دولار.
- عائدنا على حقوق المساهمين هو CFAT / (القيمة - العائد):
$ 17،000 / ($ 510،000 - $ 375،000) = .126 أو 12.6٪ هو عائدنا على حقوق الملكية
نصائح
- في هذا المثال ، يبدو العائد على حقوق المساهمين رائعًا مقارنة بأسعار الفائدة السائدة. ومع ذلك ، إذا تم سداد الرهن العقاري أكثر وارتفعت القيمة أكثر ، فقد تكون النتيجة نصف أو ستقول 6٪.
في هذه الحالة ، من المحتمل أن يكون بيع العقار والاستثمار في عقار آخر أكثر حكمةً نظرًا لعائد أفضل على العقار الجديد.
دعونا مراجعة العائد على الاستثمار في تأجير العقارات تأجير
هناك بعض الأسباب الجيدة للغاية التي تجعل المستثمرين يجدون أن نقل الأصول من أسواق الأسهم والسندات إلى العقارات يمكن أن يزيد بشكل كبير من عائد الاستثمار ، العائد على الاستثمار.
دعونا ننظر إلى ما يجعل العقارات مربحة للغاية:
- قابلة للتأمين : إنها مادة ملموسة تضمنها بالفعل ضد الخسارة. إذا تضررت أو دمرت ، تحصل على تعويض. إذا كنت تملك أسهمًا مادية وتفلس الشركة أو كانت هناك أخبار أرباح سيئة وانخفضت أسعار أسهمك ، فهذا هو الاستراحة.
- محدود: يمكنهم الاستمرار في الطباعة وإصدار أسهم الأسهم في شركة ، ولكن لا يوجد سوى الكثير من العقارات في العالم. نعم ، يمكنك بناء شيء عليها ، لكنها لا تزال قطعة فريدة من نوعها إلى الأبد.
- مزايا ضريبة الأرباح الرأسمالية: يتم تحقيق ربحك عند بيع الأسهم في السنة التي تم بيعها فيها ، دون استثناء. يمكنك استخدام 1031 Tax Deferred Exchange من مصلحة الضرائب الأمريكية لتأجيل الضرائب على أرباح رأس المال على الأرباح من بيع الاستثمارات العقارية. في الواقع ، يمكنك تأجيل ذلك إلى الأبد! إذا كنت تزاول محفظتك الاستثمارية على مر السنين باستخدام 1031 تبادلات بشكل صحيح ، فإنك لم تدفع أي ضرائب على أرباح رأس المال. في حالة وفودك ، يرث ورثتك العقار بقيمة تكثيفه الحالية ، وتذهب كل تلك المكاسب الرأسمالية! نعم ، يمكنك أن تأخذها معك.
- التدفق النقدي والتقدير العوائد: أثبتت العقارات مع مرور الوقت ارتفاعًا في القيمة ، على الرغم من وجود خلل على طول الطريق. لذا ، إذا كنت تمتلك عقارًا مستأجرًا ، فأنت تكتسب الأسهم من خلال التقدير وستؤجرها على تكاليف التدفق النقدي الشهري الإيجابي.
- نمو رأس المال من خلال سداد الرهن العقاري: أنت تدفع دفعات الرهن العقاري كل شهر ، وجزء منها يذهب إلى الأسهم. أنت تبني قيمة أصول يمكنك الاقتراض عليها بأسعار مناسبة جدًا.
- خصومات المصروفات الكبيرة: يمكنك الحصول على خصم من الإدارة ، والصيانة ، والمصاريف التشغيلية ، بالإضافة إلى الضرائب العقارية على دخلك أو حتى الدخل من الاستثمارات الأخرى.
- الاستهلاك هو هدية: يمكنك خفض قيمة الهيكل (وليس الأرض) على مدى 27.5 سنة. هذا ليس المال الذي أنفقته ، لكنك تحصل على شطب بالدولار مقابل الدخل مقابل الاستهلاك كل عام.
- رافعة مالية منخفضة المخاطر: باستخدام الرهون العقارية ، يمكنك الاستفادة من 80 ٪ أو أكثر من تكلفة شراء العقار المستأجر. لماذا تنفق 200،000 دولار لشراء منزل واحد نقدا عندما يمكنك شراء أربعة منهم مع دفعات أسفل ووضع هذه التدفقات النقدية الأربعة إلى البنك كل شهر؟