في الوكلاء العقاريين ، يعمل الوكيل الذي يقدم المشترى فعليًا للبائع بصفته وكيلًا فرعيًا لسماسرة الإدراج. وهذا أمر مهم ، لأن الوكيل الذي يعمل مع المشتري يدين في الواقع بواجبات ائتمانية للبائع ، وليس المشتري.
هذه الممارسة كلها ميتة في معظم الولايات ، حيث أصبحت وكالة المشترى أكثر شيوعًا ولأن المشترين يحتاجون إلى محامٍ لتمثيل مصالحهم في المعاملة. أيضا ، باعتبار أن سماسرة الإدراج وعملائهم من البائعين يتحملون المسؤولية عن أعمال وأخطاء وإغفال الموظفين الفرعيين ، فإن هذا ليس الوضع المرغوب في معظم سوق العقارات اليوم.
تحديث: الدولة الحالية للتمثيل في الصناعة
قوانين العقارات هي دولة محددة ، وهناك جيوب ذات قوانين وممارسات مختلفة. في بعض المناطق ، لا يزال المحامون يغلقون الصفقات كمثال. ومع ذلك ، فإن معظم ما سأتحدث عنه هنا هو الطريقة التي نمارس بها في العديد من الدول في هذه الأيام.
الكارثة ببساطة لم تعد تفعل الكثير. الوسيط الإدراج لا يعمل كوكيل للبائع ، والمشتري لا يمثلها شخص لديه واجبات تجاه البائع. دعونا ننظر إلى بعض الاختلافات في التمثيل.
معظم معظم الدول تتطلب شكلاً من أشكال الكشف للعميل أو العميل المحتمل عن كيفية تمثيلهم في معاملاتهم العقارية. تأكد من أنك تفهم قواعد ولايتك والطرق المختلفة التي يمكنك من خلالها تمثيلها. ستختلف واجباتك والتزاماتك تجاه العميل بشكل كبير بناءً على نوع التمثيل الذي وافقت عليه تعاقديًا.
وكيل البائع أو وكيل المشتري
أنت تعمل في الواقع كعميل حقيقي ، وفي العديد من الولايات ، يجب أن يتم تحديد ذلك بشكل كتابي. لديك واجبات ائتمانية إلى البائع أو العميل المشتري:
- الولاء: يجب عليك التصرف فقط في مصلحة العميل الخاص بك. لا يمكن لأي مصالح أخرى أن تكون لها الأسبقية ، بما في ذلك أي مصالح للوسيط أو الوكيل.
- السرية: يجب الحفاظ على سرية جميع الاتصالات السرية بينك وبين العميل والمعلومات السرية إلى الأبد. توجد استثناءات لأوامر المحكمة.
- الإفصاح: عليك واجب الكشف للمشتري عن أي شيء ذي طبيعة مادية حول المعاملة أو العقار.
- الطاعة: لا يمكنك القيام بأي شيء غير قانوني ، ولكن إذا كان ذلك قانونيًا وتطلب من العميل القيام بشيء ما ، فيجب عليك القيام بذلك.
- العناية المعقولة: اتخاذ نهج مهني لجميع الأعمال الخاصة بالعميل ، ويتوقع منك استخدام العناية المعقولة للقيام بواجباتك بطريقة احترافية للغاية.
- المحاسبة: المحاسبة المناسبة لجميع الأموال أو الأشياء الأخرى ذات القيمة التي يعهد لك من قبل العميل الخاص بك.
وسيط المعاملات أو الميسر
ولأن العلاقات بين الوكالات نادرة في هذه الأيام ، فإن معظم الوسطاء والوكلاء يتصرفون كوسطاء للمعاملات أو ميسري الصفقات.
أنت لست وكيلا ، والواجبات الائتمانية غير مطلوبة. في واقع الأمر ، ستحصل على نفس الولاء والرعاية المعقولة والإفصاح والمحاسبة على أي حال. أنت فقط غير محتجزة بمستوى عالٍ عندما تكون وكيلاً.
المسؤولية غير المباشرة
كان لدي عدد من المحامين كمشترين في السوق الخاص بي ، ويمكنني أن أقول لكم إنهم لم يرغبوا أبداً في العمل كوكيل لهم. ترى ، تعتبر الوكيل والعميل كواحدة في بعض النواحي. إنها علاقة متفوقة ، ويمكن للعميل الدخول في مشكلة قانونية مع الوكيل الخطأ.
كما ترى ، فإن المسؤولية غير المباشرة هي مسؤولية العميل عن تصرفات الوكيل. إذا افترضنا أنه لا يوجد شيء احتيالي ، لكن خطأ كبير ارتكب من قبل العميل ، فسيكون العميل مسؤولا. يمكنك أن ترى لماذا لا يريد المحامي أن يكون مسؤولاً عن الأخطاء التي قد يقوم بها الوكيل العقاري.