تغطية الفائدة المستأجرة

تحمي تغطية الفائدة المستأجِرة الشركة التجارية من العواقب المالية لفقدان عقد إيجار جذاب. هذه التغطية مهمة عندما تدفع الشركة أقل بكثير من سعر السوق لتأجير مقرها.

إلغاء عقد الإيجار

تسمح العديد من عقود الإيجار للممتلكات لمالك المبنى بإلغاء عقد الإيجار إذا أصبح المبنى غير قابل للسكن بشكل جزئي أو كلي بسبب خسارة جسدية.

قد يكون للمالك الحق في إنهاء عقد الإيجار حتى إذا لم يتعرض جزء من المبنى الذي يشغله المستأجر للتلف. إذا تم تدمير المبنى بالكامل ، فقد يكون للمالك الخيار ، وليس الالتزام ، لإعادة بناء الهيكل. قد لا يكون المالك ملزمًا بإصلاح أو استبدال مبنى مدمر بشدة ما لم وإلى أن يتلقى دفعة تأمين.

كما يوضح المثال التالي ، يمكن أن يؤثر إلغاء عقد الإيجار بشدة على شركة صغيرة تدفع أقل من سعر الإيجار. كما يدل على أهمية تغطية الفائدة المستأجرة.

مثال

تمتلك شركة Floyd Fantastic Flooring ، وهي شركة تبيع السجاد وأغطية الأرضيات الأخرى خارج المخزن. تستأجر الشركة نصف مستودع مساحته 20000 قدم مربع من شركة Peerless Properties. وهي تدفع حاليا 50 دولارا للقدم المربعة لمساحة 10000 قدم مربع أو 5000 دولار شهريا. تبلغ قيمة الإيجار للمستودع 75 دولارًا للقدم المربعة أو 7500 دولار في الشهر.

قيمة الإيجار تعني الإيجار الذي يمكن للمالك تحصيله بأسعار السوق.

تفاوض فلويد على عقد إيجاره منذ عامين ، عندما كانت أسعار الإيجارات في منطقته منخفضة. ومنذ ذلك الحين انتعشت الإيجارات ، لكن عقد إيجار فلويد لن ينتهي لمدة ثلاث سنوات. إذا خسر فلويد عقد إيجاره ، فستضطر شركته إلى استئجار عقار آخر بأسعار السوق.

وبموجب عقد إيجار جديد ، من المرجح أن تدفع الشركة 2500 دولار إضافية إضافية في الشهر ، أو 30،000 دولار في السنة ، للإيجار. إذا فقدت الشركة عقد الإيجار اليوم ، فستتحمل نفقات إضافية تبلغ 90،000 دولار على مدى السنوات الثلاث المقبلة.

أضاف فلويد عددًا من التحسينات والتحسينات للمستودع منذ بدء عقد الإيجار. وتشمل هذه الإضاءة الجديدة ، الرفوف المخصصة ، وترقيات إلى رصيف التحميل. التحسينات هي الآن جزء من المبنى. لا يمتلك فلويدهم ، لكن سيكون لديه مصلحة في الإستخدام في الفترة المتبقية من عقد الإيجار.

في وقت متأخر من الليل ، تشعل الأسلاك المعيبة حريقًا يدمر المبنى بشدة. بخلاف بعض الدخان الطفيف لمواد الأرضيات ، فإن جزء المستودع الذي تشغله Fantastic Flooring لا يتأثر بالنار. ومع ذلك ، تلغي شركة Peerless Properties عقد تأجير شركة Floyd. يتم تأمين الأرضيات الرائعة للأضرار التي لحقت بمواد الأرضيات الخاصة بها بموجب سياسة الملكية التجارية الخاصة بها . ومع ذلك ، فإن Fantastic Flooring لا توجد لديها تغطية للخسارة الاقتصادية التي ستتعرض لها بسبب فقدان عقد الإيجار. الشركة أيضا لا يوجد لديه تغطية لفقدان استخدام التحسينات التي أدخلت على المبنى. لم تتضرر هذه العناصر ، لذلك لا يتم تغطية فقدان الاستخدام تحت التأمين على الممتلكات للشركة.

كان بوسع فلويد حماية أعماله من الخسائر المالية الناتجة عن إلغاء عقد الإيجار عن طريق شراء تغطية الفائدة المستأجرة. يمكن إضافة هذه التغطية إلى سياسة العقارات التجارية من خلال نموذج منفصل.

تأمين الفائدة المستأجرة

يغطي تأمين الفائدة المستأجرة الخسارة المالية التي تتحملها بسبب إلغاء عقد الإيجار. ولكي يتم تغطية الخسارة ، يجب أن تنتج عن فقد مادي مباشر (أو تلف) الممتلكات في المباني الموضحة في الإعلانات. علاوة على ذلك ، يجب أن ينجم الضرر عن مخاطر مؤمنة بموجب سياستك.

قد تشمل تغطية الفائدة المستأجرة أيًا مما يلي ، إذا تم عرض حد التأمين في جدول التغطية:

• إيجار الإيجار للمستأجرين هذا هو الفرق بين الإيجار الشهري الذي تدفعه وقيمة الإيجار للعقار (سعر إيجار السوق). في المثال السابق ، تبلغ فائدة تأجير مستأجرين Fantastic Flooring المستأجرين 2500 دولار (7،500 دولار ناقص 5000 دولار).

• مكافأة المكافآت هذا هو الجزء غير المستهلك من المكافأة النقدية التي دفعتها للحصول على عقد إيجار ولن يتم إعادتها إليك. على سبيل المثال ، دفعت لمالك العقار مكافأة قدرها 5000 دولار لتأمين عقد إيجار لمدة 3 سنوات بدلاً من عقد إيجار لمدة 5 سنوات.
• تحسينات وتحسينات ربما أدخل نشاطك التجاري تحسينات على ملكيتك المؤجرة التي لا يمكنك إزالتها بشكل قانوني. تشمل فائدة الإيجار المغطاة الجزء غير المستهلك من المدفوعات التي قمت بها للتحسين. ولا يشمل قيمة التحسينات التي يغطيها التأمين الآخر.
• الإيجار المدفوع مقدمًا هذا هو الجزء غير المستهلك من الإيجار الذي دفعته مقدمًا ولن يتم رده لك. على سبيل المثال ، لقد قمت بدفع إيجار لمدة ثلاثة أشهر مقدمًا عندما قمت بتأجير العقار الخاص بك.

صافي الفائدة المستأجرة

بموجب تغطية الفائدة المستأجرة ، يتم التعبير عن حدود التأمين من حيث صافي فائدة الإيجار . إذا تم إلغاء عقد الإيجار الخاص بك ، فإن الجزء الأكبر الذي ستدفعه شركة التأمين الخاصة بك هو خسارة الإيجار الصافي في وقت حدوث الخسارة. يشمل صافي فائدة الإيجار مكونين.

إيجار الإيجارات الخاصة بالمستأجرين (TLI) تمثل هذه الفائدة التي ستحصل عليها من إيجار مواتية على مدار الأشهر المتبقية. TLI الخاص بك هو القيمة الحالية لاهتمامك الإجمالي المستأجر . يتم حسابها بضرب إجمالي فائدة الإيجار الخاص بك بواسطة عامل الفائدة المستأجر السائد. إن إجمالي فائدة الإيجار هو الفرق بين القيمة الإيجارية لمبانيك والإيجار الذي تدفعه كل شهر. على سبيل المثال ، لنفترض أن سعر السوق للإيجار هو 5000 دولار شهريًا وأن شركتك تدفع حاليًا 3500 دولار. يبلغ إجمالي الفائدة المستأجَرة لديك 1500 دولار (5000 دولار ناقص 3،500 دولار).

يتم اشتقاق عامل الفائدة المستأجرة من جدول مرفق بسياستك . وتختلف العوامل تبعاً لسعر الفائدة السائد والأشهر المتبقية في عقد الإيجار. على سبيل المثال ، افترض أن لديك 36 شهرًا متبقية في عقد الإيجار. إذا كان معدل الفائدة السائد هو 5 في المائة ، فإن عامل الفائدة المستأجرة هو 33.4213. تبلغ فائدة الإيجار الصافي 1500 × 33.4213 دولارًا أو 50.132.

الفائدة الشهرية المستأجرة (MLI) تعكس الفائدة الشهرية المستأجرة التكلفة الشهرية لدفعات المكافآت والتحسينات والتحسينات والإيجارات المدفوعة مسبقًا. لن يتم تطبيق هذه البنود إذا لم تكن قد دفعت مكافأة ، أو إجراء تحسينات أو إيجار مدفوع مقدمًا. إذا كنت ترغب في تأمين هذه التكاليف ، فيجب احتساب الفائدة الشهرية المستحقة لكل منها على حدة. بالنسبة لكل عنصر ، يتم تقسيم تكلفتك الأصلية على عدد الأشهر المتبقية في عقد الإيجار الخاص بك عند قيامك بإنفاقها. على سبيل المثال ، لنفترض أنه بعد مرور ستة أشهر على عقد الإيجار الذي تبلغ مدته 36 شهرًا ، أنفقت مبلغًا قدره 25000 دولار للتحسينات. لديك MLI هو 25000 دولار / 30 أو 833.

صافي إيجار الفائدة

يمثل الحد المبين في سياستك الخاصة بتغطية الفائدة على الإيجارات مبلغ الفائدة الإيجار للمستأجرين واهتمام الإيجار الشهري في تاريخ بدء سياستك. على سبيل المثال ، إذا كانت قيمة TLI الخاصة بك 1500 دولار أمريكي وقيمة MLI الخاصة بك 833 دولارًا أمريكيًا ، فإن فائدة الإيجار الصافي في البداية تبلغ 2،333 دولارًا. هذا هو الجزء الأكبر الذي ستدفعه شركة التأمين الخاصة بك بموجب تغطية الفوائد المستأجرة إذا تم إلغاء عقد الإيجار الخاص بك في تاريخ سريان سياستك.

يتم خفض فائدة الإيجار الصافي كل شهر طوال مدة البوليصة. إذا تم إلغاء عقد الإيجار الخاص بك ، فإن الجزء الأكبر الذي ستدفعه شركة التأمين الخاصة بك بموجب تغطية الفوائد المستأجرة هو صافي إيجارك في وقت حدوث الخسارة . سوف تقوم شركة التأمين الخاصة بك بحساب فائدة الإيجار الصافي عن طريق إضافة ما يلي:

• تضاعف إجمالي حقوق التأجير التمويلية الخاصة بك من خلال عامل الفائدة المستأجر للأشهر المتبقية من عقد الإيجار في وقت حدوث الخسارة
• تضاعف فائدة الاستئجار الشهرية في الأشهر المتبقية من عقد الإيجار في وقت حدوث الخسارة