من خلال الذهاب إلى السجلات العقارية المباعة ، يختار المتخصصون العقاريون العقارات المباعة مؤخرًا والتي تتشابه مع العقار المعني وفي المنطقة الجغرافية نفسها. من خلال مقارنة هذه الخصائص ، وتعديل الاختلافات في الميزات ، يتم إجراء تقدير للقيمة للعنصر المعني.
ومع ذلك ، فإن أخصائيًا عقاريًا شاملاً سيقدم عملة ثانية مختلفة لـ CMA للبائع أو المشتري.
وستشمل اتفاقية CMA شاملة ثانية مقارنات مع العقارات المماثلة المدرجة حاليا في المنطقة. سيتم استخدام نفس العملية ، ولكن مع الخصائص المدرجة حاليا. سيسمح هذا بتقييم المنافسة الحالية وقد يؤدي إلى زيادة أو نقصان في التقدير بناءً على العقارات المباعة.
المعروف أيضا باسم: CMA ، تحليل المقارنات
جودة الاختيارات المقارنة
من الأمور الحاسمة في دقة CMA في تحديد القيمة السوقية هو اختيار أفضل الخصائص للمقارنة. يمكن أن يختار ثلاثة وكلاء اختيار واحد مختلف مقارنة من ثلاثة أو أربعة مستخدمين مع بعض التقييمات المختلفة جداً. يحدث هذا كثيرًا عندما يتسوق بائع ما لأحد وكلاء الإدراج. يحصلون على تقدير القيمة من عدة وكلاء ويفاجئون بالاختلافات. لسوء الحظ ، غالبًا ما يكون الشخص الذي يعطيهم العدد الأكبر هو الشخص الذي يحصل على القائمة ، وعادةً ما يكون الرقم غير جيد.
هناك العديد من الأشياء التي يجب وضعها في الاعتبار عند اختيار النماذج:
- عندما تباع الممتلكات: مبيعات أكثر من شهرين أو ثلاثة أشهر في الماضي ليست شركات جيدة ، لا سيما في الأسواق سريعة الحركة. وكلما كانت المبيعات في الآونة الأخيرة أقل احتمالاً لتحرك السوق بما فيه الكفاية لجعل أسعار العقارات المباعة غير هامة في وقت إصدار هيئة سوق المال.
- أين يقع العقار: إن أفضل وضع هو أن المنزل في نفس القسم الفرعي. هذا غير ممكن في الكثير من الحالات ، لذلك فإن الاعتبار التالي هو تحديد المواقع في نفس الحي أو المنطقة العامة. عندما لا يمكنك الحصول على شركات مناسبة بهذه الطريقة ، قد تكون المنازل المتشابهة جدا في التقسيمات المماثلة في أجزاء أخرى من المدينة هي المورد الوحيد المتاح.
- خصائص المنزل: عندما يتعلق الأمر بعدد غرف النوم والحمامات ولقطات المنزل المربعة وحجمها وخصائص المنزل الأخرى ، يجب أن تكون المنازل المماثلة مشابهة قدر الإمكان. من النادر ، ما عدا في التقسيمات الكبيرة لقطع القوالب ، أن تحصل على كل هذه الأشياء للمقارنة بالضبط.
جودة التعديلات
هذا البند الأخير أعلاه يقودنا إلى مناقشة كيفية تعويضنا عن حساباتنا للاختلافات في الهياكل. نحن نقوم بالتعديلات ، مثلما هو الحال مع خبراء التقييم ، لضبط الأسعار المباعة للبيوت المماثلة لتتوافق بشكل أفضل مع ممتلكاتنا.
وبعبارة أخرى ، إذا كان لدينا 3 غرف نوم و 2 حمام مع مرآب مرتبط بساعتين و 2100 قدم مربع من منطقة المعيشة ، فسوف نحاول العثور على ثلاثة أو أربعة شركات مع كل تلك الميزات نفسها. ومع ذلك ، نادرًا ما سنفعل ذلك ، لذا سنحتاج إلى إجراء تعديلات على أسعارها المباعة.
- دعنا نقول أن شركة واحدة فقط لديها غرفتي نوم. يجب أن نفترض أنه كان سيبيع مقابل المزيد من الأموال بثلاثة ، لذلك سنضيف بعض النقود إلى سعره الفعلي المبيع لتعديلها إلى أن يكون لدينا ثلاث غرف نوم. وينطبق الشيء نفسه على الحمامات ومساحات المرآب.
- إذا كان الأمر كذلك ، قل ثلاث حمامات عندما كان لدينا موضوع المنزل فقط اثنين ، ثم كنا طرح قيمة الحمام من سعر بيعها في تعديل لدينا.
- نحن لسنا بحاجة إلى القيام بأي شيء مع لقطات مربع حتى نقوم بحسابنا النهائي.
وبمجرد تعديل أسعار المنازل التي تباع لدينا ، نقوم بتقسيم كل سعر يباع بأقدامهم المربعة للحصول على السعر المباع للقدم المربع. نحن في المتوسط تلك لثلاثة لدينا أو أكثر من الشركات للحصول على قيمة متوسط واحد للقدم المربع الواحد. ثم نحن ببساطة نضاعف ذلك من خلال لقطات مربع لدينا موضوع المنزل للحصول على القيمة السوقية الحالية لدينا يقدر.
هناك لديك صورة كبيرة لعمل CMA ، لكنك ستحتاج إلى الحفر ومعرفة المزيد وممارسة قبل القيام بها للعملاء.