تقييم العقارات وتحليلها للمستثمرين

01 - تقييم الاستثمار العقاري هو على حد سواء الكمية والنوعية

كنت ألقي نظرة على الاستثمار المحتمل في اليوم الآخر. كانت وحدة سكنية متعددة العائلات مترامية الأطراف تتألف من أربع وحدات سكنية كانت مشغولة بالكامل بالمالك ، الذي كان هناك منذ ثلاثين عامًا. كان المالك أكاديمي انتقائي وكان هناك كل أنواع bric-a-brac والأثرية المتناثرة في جميع أنحاء المكان. المكان لم ينقسم بشكل صحيح. يلزم استبدال السجاد وإصلاح الطوابق. كانت الأساس المتحوّل قد ارتطمت بالأرض في أماكن وأوجدت شقوقًا كبيرة امتدت إلى أسفل وأسفلت جدرانًا مختلفة.

قمت بجولة في المكان مع بعض أصدقائي - زوجان كانا مهتمين بالوصول إلى العقارات. كتبوا المكان من لحظة مشواهم في الباب. لكن عندما رأيت تلك الانتفاخات والشقوق رأيت شيئا واحدا: المال. تخفف مشاكل المؤسسة من معظم المستثمرين ، مما يقلل التنافس ويمكن أن يقلل من الأسعار.

لكن كيف تقيم صفقة مثل هذه؟ أو أي صفقة ، لهذا الأمر؟ أنا شخصياً أجزم الاعتبارات إلى فئتين:

• الكمي: كيف أتوقع أن يقوم العقار باستثمار؟ بالنسبة إلى هذا الجزء ، يمكنني استبعاد الآلة الحاسبة الخاصة بي أو جدول البيانات الخاص بي أو برنامج التقييم الخاص بي وتشغيل بعض الأرقام.

• النوعية: يجب أن أسأل نفسي: "هل يمكنني سحبها؟" إذا كنت مثل الغالبية العظمى من المستثمرين العقاريين ، فأنت بالتالي تعمل بدوام جزئي. وهذا يعني أنك ستضطر إلى معالجة هذا المشروع على رأس "العمل اليومي" وإدارته بعد ذلك. سيأخذ هذا الجزء من التحليل بعض البحث عن الذات. الآلة الحاسبة لن تساعدك هنا.

02 - الكمية - تشغيل الأرقام باستخدام معدل الحد الأقصى

أنا شخصياً أميل إلى النظر إلى ثلاث شخصيات رئيسية عندما أفكر في الاستثمار. معدل الحد الأقصى ، هو أول هذه الأدوات.

معدل الحد الأقصى هو ببساطة صافي الدخل السنوي مقسوما على سعر العقار. لسنوات ، كان المستثمرون يستخدمون "قاعدة 1 ٪" التي تنص ببساطة على أن الدخل الإيجار الشهري للعقار يجب أن يكون ما يقرب من 1 ٪ من السعر الذي تدفعه مقابل الممتلكات. لقد ابتعدت بعض الأسواق عن هذه النسبة بسبب قيم الخاصية الصاروخية ، ولكن في مناطق أخرى ، لا يزال بإمكانك العثور على الخصائص التي تناسب قاعدة 1٪. شيء ما يجب أن تضعه في اعتبارك ، هو أن قاعدة الإبهام 1 ٪ هي مؤشر عادل على ما إذا كان العقار سيولد تدفقات نقدية كافية على أساس سنوي لتغطية مدفوعات الرهن العقاري بالإضافة إلى النفقات. هناك بالطبع الكثير من المتغيرات التي تدخل في هذا (من الضرائب إلى أسعار الفائدة إلى الدفعة الأولى التي تدفعها) ، لكنها نقطة بداية.

03 - التدفق النقدي كأداة تقييم كمي

السبب الوحيد الذي يجعلك تهتم بشأن معدل الفائدة هو أنك تحاول حقًا الحصول على وكيل سهل لنوع التدفق النقدي الذي سيولده الاستثمار. في الاستثمار ، والمال هو الملك - تجاهل هذا الحساب على مسؤوليتك.

يستلزم تقدير التدفق النقدي تخطيط التدفقات النقدية المتوقعة الرئيسية (الضرائب ، الأصل ، الفائدة ، المصروفات ، الشواغر ، الرسوم ، الإصلاحات) ومقارنتها بالدخل الذي ينتجه العقار. يمكنك القيام بذلك إما عن طريق جدول البيانات أو استخدام حزمة برامج تقييم العقارات.

04 - معدل العائد كأداة تحليل للاستثمار العقاري

سيسمح لك التدفق النقدي ، بدوره ، بحساب معدل العائد المتوقع للعقار (ROR). معدل العائد هو مقياس للربحية ؛ يقيس النقد الذي سيولده المشروع مقابل السيولة النقدية التي يتعين عليك وضعها في المشروع.

ستحتاج إلى جدول بيانات أو برنامج تقييم عقارات لحساب هذه النسبة. أعتقد أنها مفيدة للغاية لأنها تسمح لي بمقارنة العائد الذي أتوقعه للاستثمار مقابل العائد الذي أتوقعه بشكل معقول للاستثمارات الأخرى غير المتشابهة. على سبيل المثال: إذا قمت بتشغيل الأرقام الخاصة بالممتلكات التي وصفتها في بداية هذه المقالة ، وعادت إلى معدل العائد بنسبة 8٪ ، فسأمر بالتأكيد.

يمكنني أن أتوقع أن أحصل على 8٪ من الاستثمار في سوق الأوراق المالية (أقل المخاطر ، والجهد الأقل بكثير). بالنسبة للمجازفة والجهد الذي يجب أن أضعه في هذا المشروع ، أتوقع أن يكون معدل العائد أعلى من 20٪.

05 - نوعي - هل يمكنك إنجاز المشروع؟

كما ذكرت أعلاه ، لن تساعدك الحاسبة هنا. هذا عندما تحتاج إلى إلقاء نظرة على المرآة والتفكير في مقدار الوقت والجهد الذي ستتمكن من تخصيصه للمشروع.

مرة أخرى ، دعنا ننظر إلى المشروع الذي تحدثت عنه في بداية هذه المقالة. لنفترض أنك تقارنها بفرصة مماثلة ؛ عائلة أخرى متعددة في نفس الحي ولكنها تتطلب عملاً أقل. كنت ستغتنم هذه الفرصة على المثبت العلوي ما لم يقدم الثاني معدل عائد أعلى بكثير. لكن كم أعلى؟

ولأبداء مستثمرين ، أقدم دائمًا نفس النصيحة: في هذا المجال يخطئ إلى جانب الحذر. المشروع الذي يمكنك إنجازه هو أفضل بكثير من مشروع قمت بحرقه في الوقت الذي تكون فيه في منتصف الطريق. العثور على شيء في نطاق الراحة التي تقدم بعض الأرقام لائقة ، والانتهاء من ذلك ، ثم الانتقال إلى مشروع أكثر تحديا (وأمل أكثر ربحية) في المرة القادمة.

استنتاج:

التحليل هو جزء من الفن ، جزء العلوم. ألق نظرة على الموضوعات الأخرى في هذا القسم لمزيد من الأفكار حول تقييم الاستثمارات.

المؤلف كريس سميث هو مستثمر عقاري ، مؤسس مرجع على الإنترنت للمستثمرين والمتخصصين في مجال العقارات ، وقد نشر مقالات في مجلة Corporate Finance ، و Euromoney ، وشبكة Business Journal.