تناقش سوزان داوسون ، الشريكة في شركة Waltz ، Palmer و Dawson، LLC ، أسئلة يجب عليك طرحها على نفسك قبل توقيع عقد إيجار تجاري.
1. هل قرأت وفهمت عقد الإيجار بالكامل؟
نعم ، أنت بحاجة لقراءتها.
أعلم أن هذه الوثيقة طويلة للغاية (وواجهتها ، وليست مثيرة للاهتمام) ، لكنك تحتاج إلى معرفة ما فيها.
تحقق من الشروط. لا تفترض أنها حصلت على حق. تأكد من التحقق من تاريخ البدء وتاريخ الانتهاء والإيجار وتصعيد الإيجارات وأي شروط خاصة أخرى قمت بالتفاوض عليها. أيضا ، تأكد من أنك تعرف ما هو ملزم لك القيام به.
ما هو المالك ملزم بفعل؟ يمكنك إنهاء ذلك؟ تأكد من أنك تعرف ما الذي ستصل إليه.
2. هل قمت بالتفاوض على أفضل صفقة ممكنة؟
فقط لأنهم أعطوك عقد إيجار ، لا يعني أن التفاوض قد انتهى. العديد من الشروط في عقد الإيجار ما زالت قابلة للتفاوض. عندما تقرأه ، قم بعمل قائمة بكل الأحكام التي لا تعجبك وأرسلها إلى مالك العقار. قد تندهش من مدى استعدادهم للتغيير.
3. هل لدي بنية العمل الخاصة بي في المكان؟
إذا كنت تريد الحماية من هذه الشركة ، فتأكد من وضعها في مكانها أولاً.
تأكد من أنك قد قمت بتعبئة عقد التأسيس لشركة أو لمواد منظمة (بعض الدول تستدعي هذه الوثائق) شهادات لشركة ذات مسؤولية محدودة من وزير الخارجية قبل أن توقع.
4. هل أفهم مصطلحات الإيجار؟
على سبيل المثال ، تستخدم معظم عقود الإيجار مصطلح "CAM" الذي يشير إلى "صيانة المنطقة المشتركة".
يجب تخصيص نسبة مئوية من CAM الذي تتحمل المسؤولية عنه بناءً على النسبة المئوية للمبنى الذي تستأجره.
تأكد من أن النسبة تعتمد على حجم المبنى ولا تختلف بناءً على المبلغ الذي استأجره المبنى.
5. هل فكرت في طلب عقد إيجار CAM Stop؟
معظم عقود الإيجار هذه الأيام هي "شبكة ثلاثية" (أي أنك تدفع الإيجار ، بالإضافة إلى حصتك النسبية من CAM والضرائب العقارية للممتلكات).
يمكنك أن تطلب من المالك عقد إيجار CAM Stop ، وهذا يعني أنك تدفع فقط مقابل الزيادة في رسوم CAM والضرائب العقارية التي تزيد عن سنة التأجير الأولية (والتي يطلق عليها عادة "سنة الأساس").
في حين أن المالك قد يزيد من معدل الإيجار الأساسي الخاص بك ، فإنه يأخذ الكثير من "رسوم الغموض" للخروج من الإيجار. بدلاً من ذلك ، اطلب الحصول على حد أقصى على CAM بحيث لا يمكن زيادته بأكثر من نسبة معينة متفاوض عليها.
6. هل قرأت تعريف الطبابة البديلة؟
من المحتمل أن يكون هذا أحد أكثر الأجزاء إزعاجًا في عقد الإيجار ، وسوف يفاجئك مقدار المبلغ الذي تدفعه مقابله. تحقق للتأكد من أنك لا تدفع مقابل الأشياء التي تتعلق بالجهود التسويقية للمالك أو الرسوم القانونية المرتبطة بالتفاوض على عقود إيجار أخرى.
الأشياء الأخرى التي قد ترغب في إضرابها هي أي رسوم إدارية تزيد عن 3٪ ، وتدفع مقابل منافع لموظفي المالك ، وتكاليف بناء وحدات الإيجار الأخرى.
قراءة المزيد حول التفاوض على شروط CAM.
7. ما هي مسؤوليتي عن النفقات الرأسمالية؟
عادةً ما تشير " النفقات الرأسمالية " عند استخدامها في عقد إيجار تجاري إلى النفقات الهيكلية الرئيسية ، مثل السقف والأساس والتدفئة والتهوية والتكييف (التدفئة والتهوية وتكييف الهواء) وعمليات الإصلاح / الاستبدال الرئيسية الأخرى.
ما هو "قياسي" يختلف من مدينة إلى أخرى ومن ممتلكات إلى عقارات ، لكنني عادةً ما أنصح العملاء بعدم توقيع أي عقد إيجار يتحمل عبء تكاليف الإصلاح أو الاستبدال هذه للمستأجر. إذا كان مالك العقار يطلب منك دفع هذه التكاليف ، فهناك تنازلات.
على سبيل المثال ، إذا كان عقد الإيجار ينص على أنك مسؤول عن إصلاح واستبدال نظام التدفئة والتهوية والتكييف ، فاقترح على مالك العقار أن يضطر إلى "استبدال" وأن التزام الإصلاح الخاص بك يقتصر على عقد صيانة ، ربما مرتين في السنة ، وأنك مسؤول عن جميع الإصلاحات العامة تصل إلى مبلغ الحد الأقصى السنوي المحدد.
8. هل عقد الإيجار قابل للتحديد ؟
تحقق لمعرفة ما إذا كان المالك لديه الحق في إنهاء عقد الإيجار في حالة طلب مهمة. أي أن يأخذ شخص آخر عقد الإيجار إذا كنت تبيع الشركة. بالنسبة للعديد من الأنشطة التجارية ، يعد موقعك جزءًا كبيرًا من قيمته.
إذا كان المالك لديه الحق في إنهاء عقد الإيجار عندما تطلب مهمة ، يمكن أن يقتل بيعك. اطلب من المالك إزالة هذا الحكم أو السماح بتعديله بحيث لا ينطبق في حالة بيع عملك. نفهم أن المالك سوف لا يزال يريد الحق في رفض المهمة إذا كان المستأجر الجديد غير مقبول مالياً.
9. هل أحتاج إلى ضمان شخصي ؟
إذا كان بإمكانك الابتعاد عن توقيع عقد إيجار بدون ضمان شخصي ، فأنت محظوظ للغاية. معظم ملاك العقارات هذه الأيام لن يوقعوا إلا إذا ضمنت عقد الإيجار. لكن الضمانات قابلة للتفاوض.
فكر في توفير ضمان لجزء فقط من مدة عقد الإيجار ، قل النصف. أو التفاوض للحصول على ضمان يستمر من 6 إلى 12 شهرًا فقط بعد إنهاء الحساب بدلاً من الفترة المتبقية من مدة عقد الإيجار.
10. هل أنا واقعي؟
إذا كان عقد الإيجار الخاص بك يشكل 3٪ من ملكية أكبر ، سيكون من غير المرجح أن يتفاوض المالك معك أكثر مما لو كان مساحتك 25٪ أو أكثر. لكي نفهم حقًا الأشياء المهمة للتفاوض ، فكر في الاستعانة بمحامٍ لمراجعة المستند ومساعدتك في المفاوضات.
قد يبدو عقد الإيجار الخاص بك من جانب واحد ومثقل للغاية ، ولكن هناك بعض الأسباب الجيدة جدا للعديد من تلك الأحكام ويمكن أن يساعدك المحامي في تحديد موعد القطع والتشغيل ومتى تستحق المخاطرة.
للمزيد من المعلومات
البحث عن وتأجير مكان العمل