كما هو الحال في جميع عمليات نقل الملكية العقارية ، سنحتاج إلى معرفة ما إذا كنا نسجل "من خلال" أو "إلى" تاريخ الإغلاق ، وكذلك ما إذا كنا نستخدم "سنة مصرفي" لمدة 360 يومًا أو سنة تقويمية 365 يوم.
الخطوات هي:
- حدد عدد الأيام من الإغلاق إلى يوم انتهاء صلاحية السياسة.
- حساب التكلفة اليومية للتأمين.
- اضرب عدد الأيام المضروبة في اليوم.
دعونا نفعل عينة التأمين proration. يفترض مستثمر عقاري بوليصة تأمين على عقار مستأجر. القسط السنوي لهذه السياسة هو 1350 دولارًا. تم دفع قسط التأمين بالكامل في 12 فبراير ، وكان الإغلاق في 15 أكتوبر من نفس العام. نحن نستخدم سنة تقويمية 365 يومًا ونقسم "من خلال". هذا يعني أن البائع يدفع مقابل يوم الإغلاق.
- # من الأيام من 16 أكتوبر إلى 11 فبراير من العام القادم: 16 أكتوبر + 30 نوفمبر + 31 ديسمبر + 31 يناير + فبراير 11 = 119 يوما
- 1350 دولار مقسومًا على 365 يومًا = تكلفة يومية قدرها 3.70 دولار
- تكلفة 3.70 دولار في اليوم × 119 يومًا = مبلغ تناسبي قدره 440.30 دولارًا.
سيتم منح هذا المبلغ للبائع وتحصيله للمشتري.
المؤيدة وبيان الختامية
لماذا توجد عناصر في بيان إقفال صفقة عقارية يجب تقييمها بشكل مسبق؟
- المال في الضمان - في بعض الأحيان يكون من الضروري تقرير ما إذا كان يجب إعادة بعض الأموال المحتفظ بها في حساب الضمان إلى البائع أو البقاء في صندوق الضمان للمشتري.
- التأمين - يتم دفع أقساط التأمين مقدمًا ، لذلك دفع البائع لمدة عام كامل من التأمين. في الختام ، يتم إرجاع بعض من هذه الأميال إلى البائع لبقية العام أنها لن تملك العقار.
- الضرائب على الممتلكات - مثل التأمين ، لكنه يعمل في الاتجاه الآخر. لنفترض أنك ستغلق في شهر يونيو ، وستصدر فواتير الضرائب لهذا العام في شهر نوفمبر للدفع بحلول 1 كانون الثاني (يناير). سيكون المشتري هو المالك في وقت الضرائب ، ولكنه لم يكن للسنة الضريبية بأكملها. لذا ، سيدين البائع بالمبلغ المستحق بين الإغلاق وتاريخ الاستحقاق الضريبي. عادة ، يتم إضافة هذا المبلغ إلى جانب المشتري من البيان عند الإغلاق ويدفع المشتري الضرائب عند استحقاقها.
- الإيجارات - سوف يكون لعقارات الإيجار الإيجارات المدفوعة للشهر في بداية الشهر في معظم الحالات. لذلك ، إذا تم إغلاق الصفقة في اليوم الخامس عشر من الشهر ، فقد تم دفع ثمن البائع لمدة شهر كامل ولكن فقط نصف هذا المبلغ. سيقيد المشتري على قيمة الإيجارات خلال آخر 15 أو 16 يومًا من الشهر.
- مدفوعات الإيجار التجاري - هناك عدة أنواع من عقود الإيجار ذات هياكل دفع مختلفة. إنه أمر معقد ، لكن الإغلاق يتطلب تناقل ما يستحقه البائع لفترة ملكيته والباقي ملك للمالك الجديد.
- المزرعة والمزارع الإيجار - في كثير من الأحيان يمكن للمزارع والمزارع استئجار الأراضي من جار أو من الحكومة للرعي. إذا كان الأمر كذلك ، فستحتاج أي دفعة مسبقة تسري على الوقت بعد الإغلاق إلى الانتقال إلى البائع ، نظرًا لأنهم لم يعودوا ملاكًا. المشتري سيكون مسؤولا عن هذا.
من المهم معرفة أن هذه الممارسات مقبولة ، ولكن يمكن التفاوض على بعضها كجزء من اتفاقية الشراء. انهم ليسوا يرتدون الحديد. خاصة مع العقارات التجارية ، يمكن لمهني العقارات الحاد أن يكون قيما لعملائهم من خلال الإشارة إلى مجالات الصفقة التي يمكن التفاوض عليها إذا ما وصلوا إلى حالة من الجمود في الأسعار.