ما هو رحيل الإقامة؟
تحدد كل من فاني ماي وفريدي ماك مكان الإقامة كمنزل مملوك حاليًا ويقيم فيه المقترض الذي يبحث عن رهن منزل جديد.
عادة ما يكون لدى المقترضين الذين يمتلكون منزلًا حاليًا ثلاثة خيارات عندما يقررون شراء مسكن رئيسي جديد. يستطيعون:
بيع السكن الحالي وسداد الرهن العقاري المعلقة
قم بتحويل العقار إلى منزل ثانٍ ، على افتراض أنه بإمكانه التأهل لكل من مدفوعات الرهن العقاري الحالية أو الجديدة ، أو
قم بتحويل العقار إلى عقار استثماري وتقديم الوثائق التي سيقومون باستئجارها واستخدام الدخل لتعويض سداد الرهن العقاري
في يوليو من عام 2008 ، قام كل من فاني وفريدي بتشديد توجيهات الاكتتاب فيما يتعلق بمساكن المغادرة. في يوليو من عام 2013 قاموا بتخفيفها أخيرًا.
تغييرات على "الإقامة المغادرة" إرشادات الاكتتاب
وفُرضت مبادئ "الإقامة المغادرة" المتعجلة أحيانًا خلال ذروة الأزمة المالية وكان الهدف منها أن تكون مؤقتة في طبيعتها على الرغم من استمرارها لأكثر من 6 سنوات.
كان الغرض من هذه السياسة هو ضمان امتلاك المقترضين لقدرات واحتياطيات مالية كافية لإدارة العديد من العقارات بنجاح.
في يوليو من عام 2008 ، وضعت فاني ماي إرشادات الاكتتاب هذه بخصوص العقارات الإضافية المملوكة:
سيحتاجون إلى التحقق من 30٪ من رأس المال في منزلهم الحالي. (وهذا يخفف من المخاوف من أنهم قد يفكرون في "تخلف استراتيجي" عن المنزل القديم. وسوف تكون هناك حاجة إلى تقييم (تقييم تلقائي) أو AVM لإثبات مركزهم في الأسهم.
يجب توثيق دخل الإيجار مع اتفاقية إيجار تم تنفيذها بالكامل. قد يكون الإيجار من شهر إلى شهر.
سيطلب المقرض نسخة من وديعة التأمين وإثبات الإيداع.
لا يُسمح بدخول إيرادات الإيجار من أحد أفراد العائلة أو من الأفراد ذوي العلاقة الثابتة بالمقترض.
يمكن استخدام 75 ٪ من دخل الإيجار المتحقق منه لتعويض نفقات السكن.
إن المبادئ التوجيهية الجديدة سارية المفعول الآن لإزالة أو تخليص العديد من هذه المؤهلات المرهقة.
الأهم من ذلك ، تقوم شركة Fannie Mae بإزالة شرط 30٪ من الأسهم. كما أنها تسمح بمزيد من خطوط العرض لأولئك الذين يخططون لاستئجار مسكنهم الحالي وتأجيره عن طريق تخفيف المبادئ التوجيهية المتعلقة بالاستخدام الفوري لإيرادات الإيجار.
والأهم من ذلك بالنسبة إلى مشتري المنازل الذين لديهم محل إقامتهم الحالي بموجب عقد لبيعهم ، لم يعودوا يطالبونك بإغلاق هذه المعاملة قبل إغلاق حسابك الجديد.
مباشرة من فم الحصان:
نظرًا لوجود سياسات أخرى معمول بها تتناول بشكل مناسب تاريخ الائتمان وإيرادات الإيجار والاحتياطيات المالية ، تعمل فاني ماي على التخلص من بعض المتطلبات المرتبطة تحديدًا بتحويل الإقامة الأساسية.
عندما يمتلك المقترض العقارات المرهونة ، يحدد وضع الملكية كيف يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار PITIA الموجود في العقار الحالي (رأس المال الكلي الخاص بك ، الفائدة ، الضرائب ، التأمين وربط مالك المنزل) في التأهل لمعاملة الرهن العقاري الجديدة.
إذا كانت الممتلكات المرهونة التي يمتلكها المقترض هي المقر الرئيسي الحالي للمقترض والذي يكون في انتظار البيع ولكنه لن يغلق (مع نقل الملكية إلى المالك الجديد) قبل إجراء الصفقة ، يمكن للمقرض الآن استخدام عقد شراء تم تنفيذه ، تجاوز مرحلة طوارئ التمويل ، للقضاء على سداد الرهن العقاري الحالي من نسبة مديونية المقترض إلى الدخل.
يجب أن يواصل مقرضو الرهن العقاري اتباع متطلبات الإيجار القياسي ومتطلبات الاحتياطي المالي عندما يحول المقترض محل إقامته الرئيسي الحالي إلى عقار استثماري.
كل من التغييرات معقولة ومتأخرة.
هذه التغييرات هي أيضا موضع ترحيب من محترفي العقارات والرهن العقاري بالإضافة إلى العديد من مشتري المساكن الذين تأثروا سابقا بالمجموعة القديمة من إرشادات الاكتتاب.