تعلم عن خصم تكاليف الإصلاح والصيانة

نظرة عامة على ما يجب الانتباه إليه في قوائم إصلاحات IRS الجديدة

يمكن للمالكين وحدهم ، والشركات من جميع الأحجام ومالكي العقارات المستأجرة اقتطاع نفقات إصلاح وصيانة ممتلكاتهم ومعداتهم. أصدرت مصلحة الضرائب الأمريكية لوائح جديدة دخلت حيز التنفيذ في عام 2014. وقد شددت هذه اللوائح الجديدة القواعد الخاصة بكيفية خصم تكاليف الإصلاح والصيانة.

إذا كان إصلاح معين يجعل المعدات أفضل ، أو يعيد الخاصية إلى حالتها الطبيعية ، أو يتكيف مع خاصية جديدة أو مختلفة ، فإن المصروفات تتم رسملتها واستهلاكها على مدى عدة سنوات.

يمكن خصم مصاريف الإصلاح والصيانة التي لا تندرج تحت فئات التحسينات أو الترميمات أو التعديلات بالكامل في السنة التي تم فيها دفع المصاريف.

أساسيات

يقول ستيف نيلسون ، المحاسب العام المعتمد الذي كتب على نطاق واسع عن اقتطاع الإصلاحات على مدونة الأعمال التجارية Evergreen Small Business ، "إذا قمت بإصلاح الأشياء ، يمكنك استقطاعها" ، وقد كتب كتابًا تحليليًا حديثًا للنموذج 3115 أنظمة الملكية الملموسة الجديدة .

يقول نيلسون: "إذا كان ما تفعله هو تحسين أو ترميم أو تكييف ، فإن القواعد الجديدة تقول إننا سنجعلك تستغلها وتهملها ما لم تكن كمية البطاطا الصغيرة".

الإصلاحات الروتينية والصيانة التي يمكن خصمها على الفور

"بشكل عام ، يمكنك خصم المبالغ المدفوعة لعمليات الإصلاح والصيانة إلى الممتلكات الملموسة إذا كانت المبالغ المدفوعة لا تتطلب رسملة." (IRS.gov، Publication 535، Business Expenses، Chapter 7، section on Repair and Maintenance Costs.)

من خلال تحديد ما يمكننا خصمه من حيث ما لا نحتاجه للاستفادة ، هذا يجبرنا على طرح السؤال التالي: هل يجب رسملة هذه المصاريف؟ إذا لم يكن الأمر كذلك ، فيمكننا خصمها.

في قسم آخر من المنشور 535 ، توضح مصلحة الضرائب التمييز بين الصيانة والإصلاحات:

"الإصلاحات. تكلفة إصلاح أو تحسين الممتلكات المستخدمة في تجارتك أو عملك هي إما نفقات قابلة للخصم أو رأس المال. الصيانة الروتينية التي تحافظ على الممتلكات الخاصة بك في حالة تشغيل فعالة بشكل طبيعي ، ولكن ذلك لا يزيد جوهريًا من القيمة أو يطيل بشكل كبير الفائدة حياة الممتلكات ، يتم خصمها في السنة التي يتم تكبدها فيها ، وإلا فإن التكلفة يجب أن تكون مكتسبة ثم يتم استهلاكها. " (IRS.gov، Publication 535، Business Expenses، section 11، section on Repairs.)

لاحظ أن IRS هنا تعرف ما تعنيه بالصيانة الروتينية. الصيانة الدورية ، تقول مصلحة الضرائب ، "تحافظ على ممتلكاتك في حالة تشغيل فعالة من الناحية الطبيعية." مثال على ذلك هو تغيير الزيت على سيارة. إن تغيير الزيت يحافظ على تشغيل السيارة بشكل طبيعي وكفء ، ولكنه لا يطيل العمر الإنتاجي للسيارة بشكل كبير. ومع ذلك ، فإن استبدال ناقل الحركة أو المحرك سيؤدي إلى إطالة العمر الإنتاجي للسيارة إلى حد كبير ، وبالتالي سيكون هذا أشبه بعملية إصلاح تحتاج إلى رسملة.

الاستفادة من عمليات الإصلاح والصيانة: اختبار "BRA"

إن تكاليف الإصلاح والصيانة التي تجعل العقار أفضل ، أو تستعيده إلى حالة العمل ، أو تكيف العقار لاستخدام جديد تحتاج إلى أن يتم رسملة واستهلاكها على مدى عدة سنوات. يمكن تذكر هذا بسهولة إذا كان أحد يستخدم اختبار BRA ، وهو ذاكري صاغه توني نيتي.

B الاتفاقيات هي الإصلاحات التي تجعل شيئا أفضل مما كانت عليه من قبل. على وجه التحديد ، تقع الإصلاحات ضمن فئة التحسينات إذا كانت:

• إصلاح العيب الموجود قبل شراء العقار
• إصلاح العيب الذي حدث أثناء إجراء الملكية
• قم بتكبير أو توسيع الخاصية بحيث تحتوي على سعة أكبر أو
• من المتوقع أن تزيد من جودة العقار أو قوته أو كفاءته أو إنتاجيته

لمزيد من التفاصيل ، راجع ما هو Betterment؟ قسم من اللائحة النهائية للممتلكات العقارية سؤال وجواب.

الترميمات ، كما قد يتوقع المرء ، هي الإصلاحات التي تعيد شيء ما إلى حالته الطبيعية. إن تثبيت سقف أو استبدال السطح بالكامل مثالان على عمليات الترميم. على وجه التحديد ، تقع الإصلاحات تحت فئة الترميمات إذا كانت إصلاحات:

• استعادة الممتلكات المتدهورة إلى "حالة التشغيل التي تتسم بالكفاءة عادة" ؛ أو
• استبدال مكون رئيسي أو جزء بنيوي كبير من قطعة من الممتلكات ؛ أو
• إعادة بناء الممتلكات على شرط جديد مثل ؛ أو
• النتيجة في الخسارة القابلة للخصم أو البيع أو التبادل ، أو علاج فقدان المصاب للممتلكات أو مكوِّن العقار.

لمزيد من التفاصيل ، راجع ما هي المبالغ لاستعادة وحدة من الممتلكات؟ قسم من اللائحة النهائية للممتلكات العقارية سؤال وجواب.

التبييتات هي الإصلاحات التي تغير طريقة استخدام الممتلكات أو المعدات.

على سبيل المثال ، لنفترض أن مالك المبنى يحول المصنع إلى صالة عرض. كيف يتم استخدام المبنى يتغير من التصنيع إلى مبيعات التجزئة. منذ أن قام دافع الضرائب بتغيير الطريقة التي يستخدم بها العقار ، يتم رسملة أي إصلاحات متعلقة بتكييف العقار.

على وجه التحديد ، تقول مصلحة الضرائب إن نفقات التكيف هي "يتم دفع مبلغ لتكييف وحدة من الممتلكات إلى استخدام جديد أو مختلف إذا كان التعديل لا يتوافق مع الاستخدام العادي لوحدة الممتلكات في وقت وضعتها في الخدمة في الأصل "(من ما يتكيف مع وحدة الملكية إلى استخدام جديد أو مختلف؟ القسم الخاص باللائحة النهائية للملكية المادية Q & A).

اختصارات: ثلاثة قواعد آمنة للملاحة

القاعدة العامة هي أن نفقات الإصلاح والصيانة تحتاج إلى رسملة واستهلاك. هناك استثناءات لهذه القاعدة العامة. في الواقع ، هناك ثلاثة استثناءات ، تسميها مصلحة الضرائب الأمريكية الموانئ الآمنة. ولكن حتى مع وجود ملاذ آمن ، لا يمكن للمرء أن يوقف المصروفات. تتوقع مصلحة الضرائب الأمريكية أن يتخذ دافعو الضرائب خيارًا رسميًا (يُسمى "الانتخابات") من خلال إرفاق بيان انتخابي بالإقرارات الضريبية.

2500 دولار امن في انتخابات هاربر لدافعي الضرائب الصغيرة.

يمكن لأي شخص أو نشاط تجاري خصم تكاليف الإصلاح والصيانة على الفور إذا كانت التكلفة 2500 دولار (أو أقل) لكل عنصر أو لكل فاتورة . ومع ذلك ، فلدى النشاط التجاري الذي يتضمن "بيانًا ماليًا قابلاً للتطبيق" مبلغ ملاذ آمن قدره 5000 دولار أمريكي. يبدأ تطبيق هذا الحد البالغ 2500 دولار أمريكي للسنة الضريبية لعام 2016.

بالنسبة للسنوات الضريبية لعام 2014 و 2015 ، كان الحد 500 دولار. انظر الإشعار 2015-82 ، زيادة الحد الأدنى لمقدار السلامة بالنسبة لدافعي الضرائب دون بيان مالي قابل للتطبيق (pdf) ، على موقع ويب IRS للحصول على تفاصيل تتعلق بهذا التغيير. لمزيد من التفاصيل حول هذا البند ، انظر قسم انتخابات الملاذ الآمن الأدنى في Q & A على موقع ويب IRS.

المرفأ الآمن لدافعي الضرائب الصغيرة

يمكن اقتطاع الإصلاحات على الفور إذا كان المبلغ الإجمالي المدفوع لعمليات الإصلاح والصيانة على العقار أقل من أو يساوي 10،000 دولار أو 2 في المائة من أساس غير المعدل للممتلكات ، أيهما أقل . والمرفأ الآمن متاح فقط للشركات التي تقل إيراداتها عن 10 ملايين دولار ، كما أن الممتلكات التي يجري إصلاحها لها أساس غير معدل أقل من مليون دولار. لمزيد من التفاصيل حول هذا البند ، راجع انتخابات الملاذ الآمن لقسم دافعي الضرائب الصغار في Q & A على موقع ويب IRS.

Safe Harbor للصيانة الروتينية

إذا كانت الإصلاحات تتكون من الصيانة الروتينية ، فيمكن خصم مصاريف الإصلاح فورًا. هذه هي أنواع الإصلاحات التي تحدث على أساس منتظم.

قامت مصلحة الضرائب الأمريكية بتوضيح ذلك بالتفصيل. للصيانة الروتينية لتكون قابلة للخصم على الفور ، فإن مصلحة الضرائب تريد أن تفي النفقات بجميع المعايير الأربعة التالية:

1. تتكرر عمليات الإصلاح بانتظام من النوع الذي تتوقع القيام به ؛
2. الإصلاحات الناتجة عن البلى والاستعمال في التجارة أو الأعمال ؛
3. هناك حاجة إلى إصلاحات للحفاظ على الخاصية تعمل بكفاءة في حالتها الطبيعية ؛
4. ومن المتوقع تمامًا أن يتم إجراء الإصلاحات إما:
   • أكثر من مرة خلال فترة عشر سنوات (للمباني والمنشآت المتعلقة بالمباني) ، أو
   • أكثر من مرة خلال الحياة الطبقية للملكية (للممتلكات بخلاف المباني).

(يشير مصطلح "صنف الحياة" إلى عدد السنوات التي تتوقع مصلحة الضرائب الأمريكية منا أن نستهلكها. هذا ما تم توضيحه في المنشور 946 ، كيفية إهلاك الممتلكات ، لا سيما قسم فئة الملكية من الفصل 4 والمرفق ب.) - من Safe Harbor قسم الصيانة الروتينية من Q & A على موقع ويب IRS. كلمة تحذير: لا ينطبق الميناء الآمن للصيانة الروتينية على النفقات التي تندرج تحت فئة التحسينات.

ترتيبات جزئية

لنفترض أن المالك يحل محل سقف على عقار مستأجر. دعونا نفكر في هذا الوضع. عندما تم وضع الملكية في الخدمة كإيجار ، تم تقسيم تكلفة الممتلكات إلى قسمين: الأرض والمبنى. الأرض هي أصل غير تقديري. تمت رسملة تكلفة المبنى واستهلاكه على مدى سنوات (27.5 سنة للعقارات السكنية أو 39 سنة للعقارات التجارية). وبالتالي يتم تضمين تكلفة السقف القديم في تكلفة المبنى ويتم استهلاكها بمرور الوقت.

الآن استبدال المالك السقف. يحتاج هذا النوع من الاستعادة إلى رسملة واستهلاك (على مدار أكثر من 27.5 سنة أو 39 سنة ، حسب الاقتضاء). إذن ، أصبح لدى المالك الآن أثمان من الأصول يتم استهلاكها: المبنى الأصلي والسقف الجديد. لكن السقف القديم مشمول في المبنى. وهكذا ، فإن المالك يقوم بطريقة ما بتخفيض قيمة الموجودات (السقف القديم) الذي لم يعد موجودًا. في هذا السيناريو ، تسمح مصلحة الضرائب لمالك العقار بعمل تصريف جزئي. في الأساس ، يمكن للمالك إلغاء تكلفة السقف القديم (وبالتالي إزالة ذلك الجزء من التكلفة من جدول إهلاك المبنى).

ما هي الفائدة؟ هذا يحصل على خصم فوري للسقف القديم ، الذي يوازن الجانب السلبي من الاضطرار إلى خفض سقف جديد على مدى عدة سنوات. وهذا يزيل السقف القديم (تكلفته التاريخية واستهلاكه المتراكم) من الميزانية العمومية لدافعي الضرائب. علاوة على ذلك ، يقول فيل زمان ، وهو مدير في مكتب الضرائب الوطني في CBIZ: "لا يوجد انخفاض في قيمة الإهلاك بسبب عدم وجود بيع أو تبادل". وبالتالي ، فإن التصرفات الجزئية تؤدي إلى انخفاض الاستهلاك المتراكم حتى يتم استرداده إذا تم بيع العقار في المستقبل.

ما تحتاجه للنظر في

من أجل تحديد ما يمكن خصمه وما يجب رسملته بشكل صحيح ، نقوم بمراجعة ما هي التكلفة ، وكم تكلفتها ، وكيف ترتبط النفقات بالممتلكات التي يتم إصلاحها أو صيانتها. يقول نيلسون: "لقد حرصنا على ألا نكتفي بكتابة الأشياء" ، مضيفًا أن "قوانين الملكية الملموسة هذه ، يجب أن ننظر إلى هذه النفقات". إذن كيف ننظر حقا إلى هذه النفقات؟

لكل نفقة إصلاح أو صيانة:

1. راجع الفاتورة الخاصة بالمصروفات
2. ما هي تكلفة؟ تطبيق اختبار BRA: هل التكلفة هي تحسين أو ترميم أو تكيف؟
3. كم هي التكلفة؟
4. هل كل بند في الفاتورة يساوي أو يقل عن 2500 دولار؟ هل إجمالي الفاتورة مساوية أو أقل من 2500 دولار؟ إذا كان الأمر كذلك ، ففكر في استخدام الميناء الآمن الأدنى .
5. هل المبلغ مساوي أو أقل من 10،000 دولار؟ يساوي أو أقل من 2 في المئة من أساس غير المعدلة للممتلكات التي يجري إصلاحها؟ إذا كان الأمر كذلك ، فكر في استخدام انتخابات الملاذ الآمن لدافعي الضرائب الصغار.
6. ما هي طبيعة الإصلاح؟ هل الإصلاح جزء متوقع وضروري من الاحتفاظ بالممتلكات في حالة التشغيل الكفء عادة؟ إذا كان الأمر كذلك ، ففكر في استخدام الملاذ الآمن للصيانة الروتينية.
7. خذ بعين الاعتبار ما إذا كان يمكن للمرء أن يشطب "التخلص الجزئي".
8. استثمار أي نفقات حسب الحاجة وإعداد جدول استهلاك لخفض نفقات الإصلاح.

موارد للحفر أعمق في استقطاعات الصيانة والصيانة:

• نظرة متعمقة: تنهي IRS Regs on Dispositions of Tangible Depreciable Property (Parker Tax Publishing، September 8، 2014).
• إشعار 2015-82 (IRS.gov ، pdf) ، الذي غيّر الميناء الآمن الأدنى من 500 دولار إلى 2500 دولار ؛ تم تلخيصها في IR-2015-133: بالنسبة للأنشطة التجارية الصغيرة: تعمل IRS على زيادة حد التكلفة العقارية الملموسة إلى 2،500 دولار أمريكي ؛ يبسط الايداع وحفظ السجلات (IRS.gov ، 24 نوفمبر 2015).
• لوائح الملكية الملموسة - أسئلة شائعة (IRS.gov ، 13 مارس 2015).
• ﻗﺭﺍﺭ ﺍﻟﺧﺯﺍﻧﺔ ﺭﻗﻡ ٩٦٣٦: ﺇﺭﺷﺎﺩﺍﺕ ﺑﺷﺄﻥ ﺧﺻﻡ ﻭﺭﺳﻡ ﺍﻟﻧﻔﻘﺎﺕ ﺫﺍﺕ ﺍﻟﻣﻣﺗﻠﻛﺎﺕ ﺍﻟﻣﻠﺣﻭ (ﺔ (IRS.gov ، ﺗﺎﺭﻳﺦ ﺳﺎﺭﻳﻝ ١٩ ﺳﺑﺗﻣﺑر ٢٠١٣).
• إجراءات الإيرادات 2015-20 (IRS.gov ، pdf) ؛ تم تلخيصها في IR-2015-29: IRS تسهل الأمر على الشركات الصغيرة لتطبيق لوائح الإصلاح على عام 2014 والسنوات المستقبلية (IRS.gov ، 13 فبراير 2015).
• لوائح الملكية الملموسة - إرشادات الإصلاح والموارد (AICPA.org)
• تنفيذ أنظمة الملكية الملموسة الجديدة ( مجلة المحاسبة ، 31 يناير 2014).
• الصيانة الدورية للمرفأ الآمن تحت لوائح إصلاحات مصلحة الضرائب الداخلية (Nolo.com)
• الصغيرة دافعي الضرائب دافعي الضرائب للتصليح والصيانة (Nolo.com)
• متطلبات الملاك بموجب لوائح إصلاح مصلحة الضرائب الأمريكية (Nolo.com)