أعمال التشغيل ليست عقارات ولا ينبغي بيعها
بيع عمل تجاري ، حتى عندما يتم تضمين العقارات ، يتطلب نهجا مختلفا جدا للتقييم. في كثير من الأحيان لا يدرك وكلاء العقارات والسماسرة الفرق ، لأنهم لا يحصلون على العديد من الطلبات لهذا النوع من المعاملات.
عندما يمتلك مالك الشركة أيضًا العقار ، فإنه سيحتاج إما إلى إغلاق النشاط التجاري وبيع العقار أو بيع كليهما . يميل وكلاء العقارات والسماسرة إلى سرد كلاهما معاً ، ويمكن أن يكون هذا خطأً.
نشاط التشغيل هو حيوان مختلف تمامًا عن العقارات التي يقيم فيها. هناك أيضا اتفاقات تعاقدية مختلفة للغاية اللازمة لنقل الأصول التجارية. فهي لا تشبه الملكية الحقيقية ، ويمكن أن تحتوي على ضمانات للحجم والتركيبة السكانية الحالية للعميل / العميل. تختلف معايير التقييم كثيرًا ، نظرًا لأن العمل التجاري لديه اعتبارات "حسن النية" بالإضافة إلى الاتفاقيات التعاقدية وربما المتعلقة بالموردين. في بعض الأحيان لا يمكنهم المرور إلى مالك جديد.
المهنيين العقاريين
يمتلك المتخصصون العقاريون ، ولا سيما أولئك الذين يعملون في المجال التجاري ، المعرفة والخبرة في تحليل إيرادات ونفقات الإيجار ، وتقديمها إلى عميلهم / زبائنهم لاتخاذ القرارات. حيث يمكن أن تكون قصيرة في تحليل الأعمال من منظور مالي. هناك الكثير تحت السطح ، وفحص الربح والخسارة والميزانية لا يبدأ بالحصول على الحقائق الحقيقية.
في المنطقة الريفية التي أتدرب فيها ، كان سمسار العقارات قد أدرج أعمالاً للبيع ، وكان هذا بدون العقارات. تم استئجار المبنى. كما كان لديّ عميل مهتم ، اتصلت وطلبت البيانات المالية ، وتلقيت P & L والميزانية العمومية. اتصلت مرة أخرى وطلبت انهيار التدفق النقدي.
لم يكن الوسيط يعرف ما كنت أطلبه.
غالبًا ما يكون الربح والخسارة في العمل مختلفًا تمامًا عن التدفق النقدي ؛ فقط اسأل وكيل IRS. واحدة من فوائد امتلاك الأعمال التجارية هو الحصول على بعض الاستقطاعات عن طريق خصم النفقات والأعمال التجارية التي من شأنها أن تكون شخصية خلاف ذلك. نحن لا نتحدث بالضرورة عن الأنشطة غير القانونية أو التهرب من الضرائب. ومن الأمثلة على ذلك الاستقطاعات الخاصة بالسيارة وتكلفة تشغيلها ، حيث يمكن استخدامها في الأنشطة الشخصية والأنشطة التجارية.
كان من سوء خدمة موكله أن يسرد أعماله عندما لا تكون أهم المتطلبات الأساسية ضمن قاعدة معارفه. وسيتطلب أي وسيط تجاري جيد تحليل التدفق النقدي من عميله كواحدة من أهم الوثائق المالية. يتم إجراء التعديلات على قيمة النشاط التجاري بناءً على عناصر في التدفق النقدي ، بما في ذلك:
- جداول بيانات مفصلة لكل الدخل
- التفاصيل من جميع النفقات
- ما هي النفقات في الواقع لصالح المالك
- تعديل مرة أخرى إلى الدخل لمصاريف المالك-المنفعة التي ستختفي (وليس المصروفات إلى المالك الجديد)
- إضافة إلى المصروفات الخاصة بتكاليف الاستحقاقات والمزايا التي تتطلب من المشتري الجديد زيادة المصروفات (سيدير المالك / يديره المشتري)
في حياته المهنية السابقة ، قمت ببيع شركة إلى شركة عامة في بورصة نيويورك.
أرسلوا في فريق من المراجعين الذين أمضوا عدة أسابيع ، معظمهم التحقق من التدفقات النقدية الخاصة بي. مثال على مصروف المالك الذي كان يذهب بعيدا كان مصاريف شاحنتي. الشركة قدمت لي سيارة ، وشملت جميع النفقات ، والصيانة ، والوقود. لقد أضافوا تلك المصاريف وزادوا قيمة عملي ، حيث لم يكن لديهم نفقات حقيقية يتعين عليهم دفعها بعد الشراء.
وكما ذكرت في قائمة العناصر ، إذا كان مالك البيع قد أشرف على العمل أيضًا ، ولم يدفع نفسه مرتبًا بسعر السوق ، فسيتعين على المشتري تعديل تقييمه للانخفاض في النشاط التجاري نظرًا لضرورة تعيين مدير لدى راتب السوق.
كما ترى ، هناك عدد من العوامل التي تجعل تقييم نشاط التشغيل مختلفًا كثيرًا عن بيع العقارات. ونحن لم نصل حتى إلى المخزون.
شيء آخر حول تقييم الأعمال هو الطرق المختلفة التي يتم حسابها اعتمادًا على الصناعة أو نوع العمل.
من الواضح أن معظم العاملين في القطاع العقاري لا ينبغي أن يكونوا مشاركين في الوساطة المالية لمؤسسات الأعمال العاملة ، ما لم تكن لديهم الخبرة والخبرة اللازمة للقيام بذلك. أفضل طريقة هي المشاركة مع وسيط أعمال لا يقوم بالوساطة العقارية. وستكون علاقة مفيدة للطرفين ، حيث يقدم كل واحد منكم أقصى قدر من الخبرة والقيمة للعميل / العميل.