ليس نحن كل الوكلاء؟
"الوكيل العقاري" هو مصطلح عام يشير إلى احتلالنا ، ولكنه لا يحدد دائمًا موقفنا وواجباتنا في المعاملة. تتطلب " الوكالة " ، أعلى مستوى للتمثيل ، واجبات ائتمانية معينة ، بما في ذلك سرية العميل والكشف الكامل. يستمر متطلب السرية بعد اكتمال المعاملة. إنك تعمل في مصلحة العميل الفضلى ، بمعنى معظم المال لسرد البائع أو أدنى سعر للمشتري.
وسيط المعاملات أو ميسر الصفقات أو غير الوكيل
في معظم الولايات ، إذا لم تكن قد وافقت تحديدًا على علاقة وكالة مع عميلك ، فأنت لست "وكيلها" فيما يتعلق بالمتطلبات الائتمانية . سيظل مطلوبًا منك معاملة جميع الأطراف بشكل عادل وصادق ، ولكن ليس بالضرورة أن تدين بالسرية ، أو الإفصاح الكامل للعميل. أصبحت هذه الحالة أكثر استخدامًا على نطاق واسع مع توسع "وكالة المشتري" ، التي تمثل المشترين كوكيل لهم.
هذه الحالة الهامة موضحة في الوكالة المزدوجة أدناه.
الوكالة المزدوجة في العقارات
الوكالة الثنائية غير ممكنة ، ولكنها عبارة تستخدم في معظم الولايات. من المستحيل توفير السرية والكشف الكامل لزبائنين في نفس الوقت. ومع ذلك ، ينطبق المصطلح على تمثيل كل من المشتري والبائع عندما تكون في حالة وكالة مع كل منهما.
يتطلب الكشف الدقيق لكلا العملاء أن قدرتك على تمثيلها بقوة قد تغيرت. ويعتبره كثيرون ممارسة محفوفة بالمخاطر ، مع احتمال تضارب المصالح.
Subagency
منذ ما يقرب من بداية ممارسة تنظيم العقارات. ويصف الوكيل الذي يجلب مشترًا لإدراج شركة أخرى ، ويعمل ممثل المشتري نيابةً عن وكيل الإدراج والبائع ، ويرجع ذلك إلى واجباتهم الائتمانية. لقد حان تقريبا في كل مكان الآن ، لأنها لم تكن جيدة للمشترين وجعلت السماسرة والبائعين مسؤولين بالتنفيذية عن أعمال أو أخطاء ممثل المشتري.
الوكالة المعينة
الوكالة المعينة تسمح للسمسرة بتقديم بديل للوكالة المزدوجة عندما يتم تمثيل كل من البائع والمشتري داخل الشركة ، وكلاهما لديه اتفاقيات وكالة. يقوم الوسيط بتعيين وكيل واحد ليكون "وكيل" البائع ، وكيلاً آخر لتمثيل المشتري. كلاهما تحتفظ بوضع "وكالة" مع الالتزامات الائتمانية المطلوبة. وهو يستلزم إجراءات معينة للحفاظ على فصل معلومات العملاء المعنيين داخل الشركة ، مع إمكانية الوصول إلى الوكيل المناسب.
كن حذرا للغاية لمعرفة خيارات تمثيل الوساطة الخاصة بك
ادرس القانون في ولايتك حيث يعتبر التمثيل العقاري.
ثم دراسة الخيارات التي يختارها وسيطك لتقديم عملائه. لا يتعين على جميع الوسطاء تقديم جميع أنواع التمثيل. يمكن أن تكون علاجات العميل لخرق الواجبات الائتمانية مؤلمة للوكيل والوسيط.
في البداية ، كان الجميع "وكيل" للبائع. وكيل الشركة الخارجي الذي حدث لتحديد موقع مشتري للإدراج عملت ببساطة كوحدة فرعية لسماسرة الإدراج والبائع. لذا ، كان كل محترف عقاري مشارك في المعاملة يعمل للبائع. قد تخمن أن خيارات أخرى قد تطورت لتقديم مجال لعب أكثر استواءً للمشتري.
أصبحت "وكالة المشترى" ، وهي ممارسة تقديم التمثيل الأعلى للوكالات والواجبات الائتمانية للمشترين ، شائعة للغاية في معظم المناطق. الآن يمكن أن يكون لديك اتفاق مكتوب مع وكالة مشتر يعدهم جميع الالتزامات الائتمانية للوكالة وبذل قصارى جهدك نيابة عنهم.
كل هذا رائع حتى تقوم بالتوقيع على اتفاقية وكالة مشترى ثم ينتهي بكتابة عقد شراء لهذا المشتري بنفسك ، أو شركتك ، حيث قمت بتوقيع اتفاقية تمثيل الوكالة. الآن فجأة شركتك هي "وكيل" لكل من pricipals في الصفقة. من الواضح أن هذه مشكلة ، لأنك لم تعد قادرًا على الوفاء بمتطلبات الحفاظ على خصوصية جميع معلوماته والكشف عن كل ما تعرفه في الوقت نفسه. مثال على ذلك هو حالة طلاق البائع (ق). إذا كنت وكيل أعمالهم ، فلن تفصح عن ذلك ، ولكن إذا كنت وكيل المشتري ولم يكن لديك أي علاقة مع البائع ، فستعطي هذه المعلومات للمشترين لمساعدتهم ربما على التوصل إلى صفقة أفضل. إذا كنت وكيلًا مزدوجًا ، فلا يمكنك فعل ذلك أيضًا. لذا عليك أن تدع كلا الطرفين يعرفان أن وضعك الجديد قد غيّر قدرتك على خدمتها.
تحت أسماء مختلفة ، والوساطة في المعاملات ، والميسر ، غير وكالة كلها تمثيل دون واجبات وكالة الاستئماني. فهي عادلة لجميع المعنيين ولكن تسهل بدون وكالة.
من منظور خالص يركز على العملاء وأخلاقيًا ، بغض النظر عن دورك أو حالة تمثيلك ، فإن الأمر كله يتعلق بصدق ونزاهة وشفافية في تعاملاتك.