قانون الوكالة العقارية: كيف يتم إنشاء الوكالة

الحالة التي تحدد واجبات وكلاء وحقوق العميل

وكالة اكسبرس

يتم إنشاء وكالة Express بواسطة اتفاق شفهي أو مكتوب بين المدير والوكيل. يشير إلى نواياهم الصريحة لهذه الحالة التمثيلية.

في العقارات ، يتم إنشاء الوكالة عادة إما عن طريق اتفاقية قائمة مكتوبة مع البائع أو اتفاق وكالة المشتري مع مشتر. تسمح بعض الولايات بالاتفاقات الشفهية ، لكن معظمها لا يفعل ذلك.

وكالة ضمنية

من الممكن أيضًا إنشاء علاقة وكالة من خلال تصرفات الأطراف.

إذا تولى وكيل عقاري مسؤوليات عادةً ما تكون تابعة لوكيل ، ولكنه لم يوقع على اتفاقية وكالة ، فقد لا يزال يُعتبر وكيلاً عن طريق وكالة ضمنية. على نفس المنوال ، إذا طلب العميل من الوكيل النصيحة أو الإجراءات التي عادة ما تكون في الوكالة ، فيمكن إنشاء وكالة ضمنية.

وقد وضعت بعض الدول تشريعات محددة تنص على أنه لا توجد وكالة يمكن أن توجد بدون موافقة وكالة مكتوبة. هذا يساعد على تجنب وكالة ضمنية عرضية.

لا تصبح وكيل مزدوج لم يكشف عنه

في الولايات التي لم تستبعد وكالة ضمنية ، إذا كان لديك حالة تمثيل وكالة مع عميل بطاقة بياناتك ، فاحرص على ما تفعله إذا كنت تعمل مع مشترٍ مهتم بهذه البطاقة. أولاً ، يجب عليك الكشف عن حالة الوكالة للمشتري ومن ثم عدم القيام بواجبات من شأنها أن تشير ضمناً إلى أنك وكيل أعمالك.

الطريق انتهى في الغالب اليوم

رخصتي معلقة في نيومكسيكو ، لكنني أيضاً قمت بتراخيص وسيط في تكساس وكولورادو في الماضي.

لدى العديد من الدول الآن وثائق وإفصاحات تدعم " وساطة المعاملات " أو تسمى بأسماء أخرى أو تمثيل مشتري أو بائع بدون "وكالة". ونادرا ما يعني مصطلح وكيل العقارات هذا بعد الآن.

لذلك ، يمكنني أخذ بطاقة بيانات وليست وكيلًا للبائع ، وهذا هو بالضبط ما كنت أفعله دائمًا.

المرة الوحيدة التي ظهرت فيها مسألة الوكالة على الإطلاق مع مشتر أو بائع كانت إذا كنت أعمل مع محامٍ أو قاضٍ. لسبب ما ، جذبت لهم مع موقع الويب الخاص بي. لم يرغبوا في أن أكون وكيلهم بسبب المسؤولية غير المباشرة .

تضع المسؤولية غير المباشرة عميل العميل في خطر لأنشطة وكيله. لذا ، إذا كنت سأفعل شيئًا خاطئًا أو أخطأ ، فسيكون موكلي مسؤولاً أيضًا. عرف هؤلاء الأشخاص القانونيون أنهم لا يريدون هذا الخطر ، رغم أنهم عرفوا أنني اتبعت القواعد بعناية.

عندما كنت أعمل مع المشترين ، كنت أعمل دائمًا كوسيط معاملة ، وليس وكيلًا. لم يطلبوا أي شيء تقريبًا ، وكان نموذج الإفصاح عن الدولة يحدد واجباتي بوضوح إلى موكلي. هنا هم مباشرة من القانون:

ألف - الأمانة والرعاية المعقولة على النحو المنصوص عليه في أحكام هذا القسم ؛

(ب) الامتثال لقوانين الإسكان العادل وقوانين مكافحة التمييز المحلية والولائية والفيدرالية وقانون الرخص العقارية في نيو مكسيكو وقواعد عمولة العقارات وغيرها من القوانين واللوائح المحلية والولائية والفدرالية المعمول بها ؛

أداء أي وجميع الاتفاقيات المكتوبة المبرمة مع العميل أو العميل ؛

د- تقديم المساعدة إلى عميل الوسيط أو العميل في إكمال المعاملة ، ما لم يتفق العميل أو العميل على خلاف ذلك ، بما في ذلك:

1. عرض جميع العروض أو العروض المضادة في الوقت المناسب ؛ و
2. المساعدة في الامتثال لأحكام وشروط العقد وبإغلاق الصفقة ؛ إذا لم يقدم الوسيط في المعاملة الخدمة أو المشورة أو المساعدة الموضحة في الفقرتين (1) و (2) من القسم الفرعي D من 16.61.19.8 NMAC ، يجب أن يوافق العميل أو العميل كتابةً على أنه من غير المتوقع أن يقدم الوسيط هذه الخدمة أو المشورة أو المساعدة ، ويجب على الوسيط الإفصاح عن وجود هذا الاتفاق خطيًا إلى الوسطاء الآخرين المشاركين في المعاملة ؛

إي إقرار من الوسيط بأنه قد تكون هناك أمور متعلقة بالمعاملة التي تقع خارج نطاق معرفة أو خبرة وسيط الشركة الحليفة أو الوسيط المؤهل ، وأن الوسيط المشارك أو الوسيط المؤهل سيقترح على العميل أو العميل طلب المشورة من الخبراء بشأن هذه الأمور ؛

واو - المحاسبة الفورية لجميع الأموال أو الممتلكات التي يتلقاها الوسيط ؛

ز- الإفصاح الكتابي إلى العميل أو العميل وإلى سماسرة آخرين مشاركين في صفقة أي تضارب محتمل في المصالح يكون لدى الوسيط في المعاملة بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر:

1. أي علاقة وساطة مكتوبة مع الوسيط مع أي أطراف أخرى في المعاملة أو ؛
2. أي مصلحة مادية أو علاقة تجارية أو شخصية أو عائلية تكون لدى الوسيط في المعاملة ؛
3. خيارات أخرى للعلامة التجارية المتاحة في نيو مكسيكو ؛

H. الكشف الكتابي عن أي حقائق جوهرية مادية يعرفها بالفعل الوسيط المنتسب أو الوسيط المؤهل عن العقار أو المعاملة ، أو عن القدرة المالية لأطراف المعاملة لإتمام المعاملة ؛ لا تتضمن الحقائق المادية السلبية التي تتطلب الكشف أي معلومات تغطيها قوانين الإسكان العادل الفيدرالية أو قانون نيومكسيكو لحقوق الإنسان ؛

1. المحافظة على أي معلومات سرية يتم تعلمها في سياق أي علاقة وكالة سابقة ما لم يكن الإفصاح عن موافقة العميل السابق أو مطلوبًا بموجب القانون ؛

ي. ما لم يُصرَّح بالكتابة بخلاف ذلك ، لا يقوم الوسيط المعاون أو الوسيط المؤهل بالإفصاح للعميل أو العميل أثناء المعاملة التي أشار إليها عميل البائع أو العميل من قبل بأنه سيقبل سعر مبيعات أقل من السعر المطلوب أو المسجل للعقار. . أن العميل أو العميل المشتري قد أشار سابقا أنهم سيدفعون سعرا أكبر من السعر المقدم في عرض خطي ؛ الدافع لعملائهم أو زبائنهم لبيع أو شراء الممتلكات ؛ أن عميل البائع أو العميل أو عميل المشتري أو العميل سيوافق على شروط التمويل بخلاف تلك المقدمة ؛ أو أي معلومات أخرى يطلبها كتابياً من قبل العميل الوسيط أو عميل الوسيط المؤهل أو العميل ليبقى سريًا ، ما لم يكن الإفصاح مطلوبًا بموجب القانون.

هذا يعتني بأي مخاوف قد يكون لدى عملائي.