نهج المقارنة المبيعات هو الأساس ل CMA العقاري المهنية ، تحليل السوق المقارن . إنها عملية تستخدم لتحديد القيمة السوقية الحالية للعقار بناءً على المبيعات الحديثة لخصائص مماثلة في المنطقة.
يتم استخدام نتائج الحساب لمساعدة عميل قائمة بائع المنازل على تحديد السعر الذي سيتم إدراج العقار فيه.
كما يستخدم المهنيون العقاريون عملية CMA لمساعدة المشترين لتحديد ما إذا كان سعر المنزل عادلاً ومتماشياً مع نشاط السوق الحالي. وسيقوم الوكيل ، إذا كان شاملاً ، بتنفيذ اثنين منها ، أحدهما يستخدم عقارات تم بيعها مؤخرًا والآخر باستخدام العقارات المدرجة حاليًا وباستخدام أسعار قوائمها. ذلك لأن الأسواق تتغير باستمرار ، وتريد أن ترى الخصائص القابلة للمقارنة المدرجة حاليًا والمنافسة. استنادًا إلى المخزون الحالي والطلب الحالي ، قد يكون هناك سبب لخفض أو رفع سعر الإدراج المحدد في خصائص CMA المباعة.
عملية CMA
هناك عملية منظمة في عمل CMA ، وهناك بعض المتطلبات الأساسية الهامة :
- يجب أن تكون الخصائص المقارنة المحددة مماثلة لعقار الموضوع قدر الإمكان:
- ارقام الغرف
- عدد الحمامات
- حجم لقطات مربع
- حجم كبير
- يجب أن تكون الخصائص المماثلة قريبة قدر الإمكان ، في نفس الحي أو التقسيم الفرعي هو الأفضل.
- يجب أن يكون تاريخ مبيعاتهم حديثًا قدر الإمكان. إذا كانت التواريخ المباعة (للمقترنات) المباعة بعيدة جدًا في الماضي ، فهي قديمة جدًا بحيث لا تكون دقيقة للسوق الحالي. إذا لم تكن هناك خصائص قريبة كافية للـ Comps ، فإن الانتقال بعيدًا في المسافة أمر ضروري.
لذلك ، مع أخذ ذلك في الاعتبار ، دعونا ننظر إلى مثال شامل على نظرة عامة بسيطة على CMA.
- لدينا عقار خاص بنا ، 3 غرف نوم ، 2 غرفة مع سرير بحجم 1900 قدم مربع مع مرآب سيارتين متصلتين.
- المنزل على وحدة نمطية معيارية متشابهة جدا في الحجم لجميع الآخرين.
- تم العثور على ثلاثة منازل مماثلة في نفس التقسيم.
- اثنين من المنازل كانت قريبة جدا ، مع نفس غرف النوم والحمامات والكراجات.
- وكان منزل واحد غرفة نوم إضافية ونصف حمام. تم تخفيض سعر بيع هذا المنزل من خلال قيمة البناء الجديدة لغرفة نوم ونصف حمام لجعلها مشابهة لممتلكاتنا.
- وكانت لقطات مربع المنازل قريبة ولكنها غير دقيقة. لذلك ، تم تقسيم كل من أسعار ثلاث شركات من خلال المساحة المربعة الخاصة بها للحصول على سعر مبيع لكل قدم مربع ، حيث تم حساب المتوسط إلى رقم واحد.
- تم ضرب هذا الرقم في 1900 قدم مربع من الممتلكات الموضوع لتحديد قيمته التقريبية في السوق الحالية.
الآن ، بالنسبة للبائع والموظفين العقاريين ، عادة ما يصل هذا إلى أبعد ما يمكن. ومع ذلك ، أود أن أقترح تحليل سوق آخر لرؤية المنافسة الحالية ، كما سأفعل بالنسبة للمشتري. يتم إجراء CMA أخرى بنفس الطريقة تقريبًا. ومع ذلك ، نجد الآن ثلاث شركات لبيعها واستخدام أسعار قوائمها.
لقد كان سوق هذا المثال مشغولاً للغاية ، وكانت هناك مبيعات أكثر من القوائم الجديدة في الأسابيع القليلة الماضية. المخزون الحالي من المنازل للبيع هو أقل ، وأسعار الإدراج من شركاتنا الثلاثة تشير إلى أنه يمكن زيادة تقدير سعر القائمة من CMA العادية. نبقى على نهاية أسعار المنازل التنافسية للحصول على ميزة مبيعات وتذهب إلى السوق.
إذن ، ما الفرق في هذه العمليات والتقييم؟ المقيم يستخدم شركات كذلك ، وربما نفس القواميس. ومع ذلك ، فإن المثمن عادة ما يعمل للمقرض ، لذلك فإن وظيفتهم مختلفة. يريد المحترف العقاري الحصول على أعلى سعر ممكن للبائع. يريد المقيم قيمة تغطي استثمار المقرض ولكنها غير مبالغ فيها.