ويمكن أيضا أن تحسب في السنوات اللاحقة على أساس القيمة المتوقعة للممتلكات أقل من رصيد الرهن العقاري. سيكون من الاستثمار في الأسهم الحالي لديك في الممتلكات المعدلة من قبل أي زيادة في القيمة وسداد الرهن العقاري.
لماذا قياس العائد على حقوق المساهمين في السنوات المقبلة؟
على عكس بعض العائد على الاستثمار ، حسابات العائد على الاستثمار ، فإن هذا الحساب يقيس عائدك على رقم متغير. لم تتغير النقود التي وضعتها في الدفعة الأولى ، ولكن على مر السنين ، هناك عوامل أخرى ، وهي تغير عائدك على حقوق المساهمين. وهذا بسبب تغير الأسهم الخاصة بك. أولاً ، دعنا نلقي نظرة على المزايا التي تستمتع بها في امتلاك العقار المؤجر:
- سداد القرض: بينما تستمر في سداد قروض الرهن العقاري ، فأنت تسدد رصيد القرض الرئيسي. تزيد حقوق الملكية الخاصة بك لأنك مدين أقل فيما يتعلق بالقيمة.
- التقدير في القيمة: يقدّر منزلك في قيمته بمرور الوقت. لذلك ، بينما تخفض ما تدين به ، فإنك تزيد أيضًا من قيمتها. الفرق بين الاثنين ينمو. القيمة المالية.
- التدفقات النقدية : في كل شهر سوف تكون مصارفك بعض النقود ، والمال المدفوع في الإيجار الذي يفوق مدفوعات الرهن العقاري والنفقات.
- وفورات ضريبة الدخل: الاستهلاك هو فائدة كبيرة. كل عام يمكنك خصم الدخل من الإيجار جزء من قيمة الهيكل كإهلاك. أنت لم تنفق أي شيء ، ولكن الخصم مثله تمامًا.
هذه هي مزايا مذهلة تجعل العقارات أفضل بكثير من الأصول الاستثمارية الأخرى. ومع ذلك ، نرى أن هناك اثنين منها يغيران أسهمنا ، التي تنمو بشكل مطرد. لنلقي نظرة على مثال:
تشتري منزلًا للإيجار بمبلغ 100000 دولارًا أمريكيًا بانخفاض قدره 20000 دولار. في سنة الشراء تشاهد أنها تستحق 100000 دولار ، لكنك مدين بمبلغ 80.000 دولار فقط ، حيث أن لديك 20.000 دولار كدفعة أولى.
لنفترض أن التدفق النقدي السنوي الإيجابي هو 3،600 دولار أو 300 دولار شهريًا على الرهن العقاري والمصروفات. وبالتالي ، فإن العائد على حقوق المساهمين هو 3،600 دولار / 20.000 دولار ، أو 0.18 = 18٪ عائد على حقوق المساهمين. أنت خبير في الاستثمار!
الآن دعونا نمضي قدما عشر سنوات. كنت قد دفع الرهن العقاري الخاص بك ، وقدرت قيمة المنزل ، والآن بقيمة 118000 دولار. انخفض رصيدك المستحق على الرهن من 80،000 دولار إلى 66،000 دولار. انظر الآن إلى الأسهم الخاصة بك. $ 118،000 - $ 66،000 = $ 52،000 ، عدالتك الجديدة في مثالنا البسيط. الآن دعونا نفعل الحساب مرة أخرى لعائد الاستثمار. أنت تحصل على المزيد من الإيجارات ، وبالتالي فإن التدفق النقدي الخاص بك هو الآن 4،400 دولار في السنة. $ 4،400 / $ 52،000 = 8.5٪ عائد على حقوق الملكية.
ماذا حدث؟ الأمر بسيط ، حيث أن زيادة رأس المال أصبحت بالتأكيد لا يمكن أن تزيد من الإيجارات بسرعة. هل هذا لا يزال استثمارًا كبيرًا؟ انظر إلى ما يمكنك فعله الآن بمبلغ 52000 دولار. قد يكون الوقت قد حان للبيع وإعادة الاستثمار.