9 أشياء يجب أن تعرفها
يريد مستثمرو العقارات جني الأموال من استثماراتهم. عندما تذهب لبيع الممتلكات الخاصة بك ، سوف تضطر لدفع الضرائب على أي مكاسب قمت بها. هذا هو ، ما لم تفعل تبادل 1031. إليك تسعة أساسيات يجب أن تعرفها.
ما هو التبادل 1031؟
التبادل 1031 هو وسيلة لبيع الممتلكات دون الحاجة إلى دفع الضرائب على الفور. الفكرة هي أنك سوف تتداول أي مكاسب في شراء عقار جديد ، والذي يسمح لك بتأجيل دفع الضرائب حتى تقوم ببيع العقار الجديد ، إلا إذا قمت بتبادل 1031 آخر.
ما هي المعايير التي يجب عليك الوفاء بها؟
لكي تكون مؤهلاً لتبادل 1031 ، يجب عليك شراء عقار استثماري آخر ذي قيمة مساوية أو أكبر من قيمته الحالية. يجب عليك استخدام أي مكاسب من بيع الممتلكات السابقة لشراء العقار الجديد. يجب اعتبار العقار الجديد استثمارًا "من نوعه".
ما هو مثل من نوع؟
العينية هي مصطلح واسع ، ولكنها تعني ببساطة استبدال نوع واحد من الاستثمار بنوع مماثل من الاستثمار. بالنسبة للمستثمرين العقاريين ، ليس من الضروري أن يكون النوع نفسه من العقارات ، بل يجب أن يكون خاصية استثمارية. على سبيل المثال ، إذا كنت تبيع عقارًا متعدد العائلات ، فيمكنك شراء أي نوع آخر من العقارات التي تعتبر استثمارًا ، مثل عائلة أخرى متعددة ، أو عقارًا للبيع بالتجزئة ، أو مسكنًا ، أو قطعة أرض.
من يستطيع أن يفعل تبادل 1031؟
يمكن أن يتم تبادل 1031 مع الخاصية التي تستخدم للاستثمار أو للأعمال التجارية. لا يمكن القيام به مع المساكن الشخصية.
لماذا تفعلون 1031 صرف؟
السبب الرئيسي للقيام بتبادل 1031 هو تأجيل دفع الضرائب على أي مكاسب رأسمالية من بيع عقار. هذا يسمح لك بتفريغ الممتلكات التي لم تعد بحاجة إليها ، وشراء شيء جديد بكامل مبلغ أرباحك بدلاً من دفع ضرائب على المكاسب أولاً ثم استخدام كل ما تبقى لشراء العقار.
يمنحك المزيد من القوة الشرائية.
من يحمل المال حتى الشراء؟
كجزء من التبادل 1031 ، لا يمكنك التمسك شخصيا بأي أموال قمت بها من بيع العقار الأول. وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية ، يجب أن يتم الاحتفاظ بهذه الأموال بواسطة وسيط مؤهل حتى يتم استخدامها لشراء العقار البديل.
مثال على وسيط مؤهل سيكون وكيل الملكية ، الذي يشارك في التنازل ونقل الملكية من الممتلكات القديمة وتعيين ونقل الملكية للممتلكات الجديدة. لفهم التعريف الكامل لمن يعتبر مصلحة الضرائب الأمريكية وسيطًا مؤهلاً ، يرجى الاطلاع على الفقرة 1.1031 (k) -1 (g) (4) من لوائح الخزانة.
كم يجب عليك القيام بتبادل 1031؟
سقوط واحد للقيام بتبادل 1031 هو أنه ليس لديك وقت طويل لتحديد وإغلاق الممتلكات البديلة.
- 45 يوما
خلال تبادل 1031 ، لديك فترة تعريف 45 يوما. خلال 45 يومًا من بيع العقار الحالي ، يجب عليك تحديد العقار أو العقار الذي ترغب في شرائه أثناء عملية التبادل.
- 180 يومًا
لديك 180 يومًا من بيع العقار الحالي لإغلاقه في عقار أو عقار بديل.
قواعد لتحديد الملكية البديلة
- ضعها في الكتابة
لكي تعتبر الملكية ملكية بديلة ، يجب عليك تحديد الملكية ، أو الممتلكات ، كتابةً في نهاية اليوم الخامس والأربعين .
يجب عليك تضمين وصفًا ماديًا لمكان الإقامة ووصفًا قانونيًا لمكان الإقامة وعنوان مكان الإقامة.
يجب عليك توقيع هذا المستند. يتم تسليمها عادة إلى الشخص نفسه ، وسيط مؤهل ، الذي يحتفظ بالمكاسب من العقار الأول. كما يمكن تسليمها إلى بائع العقار البديل أو وكيل الضمان أو أي شخص آخر مشارك في البورصة.
- كم العدد؟
هناك خياران عندما يتعلق الأمر بتحديد خاصية الاستبدال.
1. ثلاثة قواعد الملكية - يمكنك تحديد ثلاث خصائص الاستبدال المحتملة كحد أقصى. في هذه الحالة ، لا يهم ما هي القيمة السوقية العادلة للعقارات.
2.Two مائة في المئة القاعدة - في هذا النهج ، ليس هناك حد أقصى لعدد من الخصائص التي يمكنك تحديدها. بدلاً من ذلك ، لا يمكن أن تكون القيمة السوقية العادلة الإجمالية للعقارات التي تحددها أكثر من 200 بالمائة من القيمة السوقية العادلة للعقارات التي قمت ببيعها في وقت البيع.
كم مرة يمكنك القيام بتبادل 1031؟
لا تضع مصلحة الضرائب الأمريكية أي حد على عدد 1031 عملية تبادل يمكن للفرد القيام بها. طالما أنك تبيع عقارًا ثم تعيد استثمار الربح من ذلك العقار إلى استثمار آخر مماثل ، يمكنك إجراء تبادل 1031 وتأجيل أي عواقب ضريبية.
ومع ذلك ، إذا كنت تفعل عددًا كبيرًا من عمليات التبادل 1031 ، فقد تصبح مصنفاً كمتاجر ، وسيتم النظر إلى ملكياتك مثل الأسهم التي يتم تداولها. في هذه الحالة ، يجب عليك إثبات أنك تستخدم هذه الخصائص كاستثمارات لكي تستمر في إجراء 1031 عملية تبادل.